小阳春频传，楼市又行了？

　　最近，一些重点城市相继曝出楼市升温的新闻。上海房产中介圈则流传着这样一句话，疫情三年，涨回来只用了一周。
　　这也得到了部分的媒体的证实，上周六大雨，带一组客户看了三套房，后来一天之内其中两套卖掉，客户立马就订了最后一套，还是加价买的。近日，上海某头部中介向《每日经济新闻》记者解释说，上海真的不缺购买力。
　　经历了一年多至暗时刻的房地产，突然又行了？回暖是个别城市的情况，还是代表全国整体性趋势？我们尝试复盘了一下最近新房、二手房、土地市场的相关数据，来解答一下大家心中的疑惑。
　　新房市场：整体仍较低迷1）成交面积：春节后，30大中城市商品房成交面积，整体较去年没有明显改善。其中，三线城市销售，反而相对偏强。图1、商品房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）
　　整体来看，2023年春节后4周，三十大中城市商品房成交面积为715。85万平方米，较去年同期的790。97万平方米继续回落，同比下滑约9。5。
　　具体来看，一线和二线城市商品房成交面积，同比回落17。7和12。4。三线城市销售相对偏强，同比上涨12。3。这可能是受三线城市楼市压力较大，政策放松较早，力度较大以及外出务工人员春节返乡置业等因素的影响。2）一线城市成交：仅北京的新房成交出现了相对明显的改善趋势。图2、一线城市商品房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）
　　2023年春节后4周，北京商品房成交41。51万平方米，较去年同期的32万平方米，增长近30。
　　但上海、广东、深圳新房成交周度环比尽管也出现了一定回升，但仍不及去年同期水平，同比分别下滑25。9、24。8和27。8。3）新房价格：1月份，70大中城市商品房价格开始止跌，一、二线价格有回升迹象。图3、70大中城市商品房价格指数（2015。12100）今年1月，70大中城市商品房价格指数环比较上月持平，这是自2021年9月以来，环比首次止跌。其中，一、二线城市价格，时隔5月，首次环比上行。三线城市价格，仍在持续回落，不过环比跌幅有所收窄。图4、一线城市商品房价格指数（2015。12100）
　　今年1月，在四个一线城市中，北京、上海商品房价格涨幅持续扩大，而广州、深圳商品房价格跌幅开始收窄。
　　二手房市场：率先复苏？4）成交面积：整体看，重点城市二手房成交有明显改善。图5、18城二手房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）注：数据为18个城市二手房成交面积加总，一线城市中，包括北京和深圳，上海、广州没有周度数据
　　2023年春节后4周，18个城市（有公布高频数据）二手房成交476。08万平方米，较去年同期的273。22万平方米，增长近70。总成交量已恢复至2021年同期的86。5）重点城市成交：部分城市二手房成交显著修复，不过大都较2021年仍有一定差距。图6、北京、深圳、成都、杭州二手房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）
　　一线城市中，北京二手房成交88。6万平方米，同比增长32。24，恢复到2021年水平的7成左右。深圳二手房成交更为火爆，同比增长近115，不过仅恢复到2021年水平的4成。近期，北京二手房网签火爆的图片、帖子在自媒体中流传。应该辩证来看，一方面，近期成交量在回升，工作日的每日网签量的中枢水平从之前的500以下，回升至700以上，近两日甚至达到800，甚至900的水平。另一方面，也要看到，每年春节之后都会有一个报复性小阳春。小阳春是否会转化成全面回暖，要看成交量扩大有无持续性。历史经验表明，只有每日网签量频繁突破1000时，北京楼市行情才会真正启动。因此，目前说北京楼市已经实现趋势性回暖，结论还太早。图7、北京二手房每日网签量
　　其他热点城市，如南京、苏州二手房成交恢复到了2021年水平的6成左右，而杭州、厦门二手房成交相对偏弱，仅恢复到2021年水平的4成左右。成都二手房市场是个例外，自2022年便十分火爆。2022年全年，新增成交面积约95万平米，较上年增长近2倍。成交的暴增可能由于对新房烂尾的担忧，居民更倾向于购买二手房。可以发现，2022年，成都新房成交面积较上年减少了约95万平方米。
　　6）二手挂牌价格：受疫情过峰影响，二手房挂牌价格1月经历加速下跌，2月以来，持续回升。其中，一线城市反弹较快，二线城市价格波动较小。图8、二手房挂牌价格指数（2015。01100）
　　整体来看，1月，全国二手房挂牌价指数加速回落超1。不过随着疫情迅速过峰，需求回暖，今年2月以来，全国城市二手房出售挂牌价指数持续回升，由最低的185。24涨至上周的186。96，已接近12月底的水平。
　　具体来看，由于1月份，一线和三线城市二手房挂牌价格，最大均有2左右的跌幅，2月份的反弹也更为显著。不过，一线城市优势在于，跌的少，涨的多。而二线城市二手房挂牌价1月份跌了不到1，所以近期涨幅不大，微涨0。21。7）热点城市二手挂牌价格：一线城市二手房挂牌价格上行，主要受广州拉动。成都二手房价格走势甚至强过一线城市图9、热点城市二手房挂牌价格指数（2015。01100）
　　一线城市中，1月以来，广州二手房挂牌价格出现剧烈波动。今年1月出现大幅回落，2月出现报复性反弹，是导致一线城市二手房价波动的主要原因。北京、上海、深圳的二手房挂牌价，运行则相对平稳。
　　其他热点城市中，如杭州，天津、南京、苏州等地二手房挂牌价格走势基本类似，在经历持续回落后，最近均有所企稳回升。而成都二手房价与成交量一样，也十分坚挺，走势甚至要强过北京、上海等一线城市。
　　土地市场：量减价扬，随行就市8）土地成交：春节后，全国住宅类用地成交面积，整体弱于去年同期。图10、全国住宅类用地成交面积（以春节周为第0周，万平方米）2023年春节后4周，全国住宅类土地成交面积为1101。85万平方米，较去年同期的1283。43万平方米回落，跌幅约为14。总成交面积仅为2021年同期水平的3成，仍处于冰封状态。9）成交土地楼面均价：春节后，全国住宅类用地楼面均价，整体较去年同期有所回升。图11、全国住宅类用地楼面均价（以春节周为第0周，元平方米）2023年春节后4周，全国住宅类土地楼面均价约为1。3万元平方米，较去年同期的9779元平方米提升，涨幅约为33。均价与2021年同期基本持平。10）土地溢价率：住宅用地溢价率近期有所回升，但仍在低位。图12、全国住宅类用地楼面均价（以春节周为第0周，元平方米）
　　今年以来，全国住宅类用地土地溢价持续回升，由低点的3，近期已接近5。不过较2021年之前，10以上的溢价率水平，仍有较大的差距。
　　通过以上数据梳理，我们主要可以得出以下结论：
　　1）房地产市场出现一定回暖迹象，比如二手房市场率先回暖，确实是一些先行的积极信号。但目前来讲，回暖势头还需要巩固，距离全面回暖，仍有非常远的距离。2）但从更多指标看，比如新房成交量、土地溢价率、房价指数，仍未看到实质性复苏，应对房地产市场面临的困难有充分估计。3）我们之前多次呼吁，房地产走出困境，光靠传统的松绑和放水是不够的，需要在提振信心和改善社会预期方面下功夫。