北京楼市政策调整，从这个区开始试点

　　完善一区一策调控措施，支持多子女家庭和职住平衡家庭购房，4月10日，北京市住建委公布，拟在北京房山区试点推出新的楼市松绑政策。
　　作为全国楼市风向标，北京楼市政策为何要做出这一调整？这究竟将如何落地？对京城乃至全国楼市有多大影响？
　　北京房山将试点多孩家庭购房支持政策
　　4月10日，北京市住建委公布2023年市政府工作报告重点任务清单及其进展情况。
　　其中一项重点任务是：坚持房住不炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善一区一策调控措施，支持一老一小、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
　　对于其进展情况，北京市住建委指出，全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务；多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照一区一策的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。
　　中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，去年8月，北京已提出研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施，这是支持刚性和改善性住房需求的体现，符合房住不炒的政策导向。
　　易居研究院研究总监严跃进表示，多孩家庭和职住平衡家庭购房是各地积极支持和鼓励的对象，尤其是多孩家庭的购房政策，一直处于放松的过程中，北京试点此类政策，总体符合预期。
　　备受关注的是，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策将如何出台？
　　陈文静表示，尽管本次并未提及具体举措，但参考全国其他城市以及北京以往楼市政策，预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化认房又认贷标准、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保个税年限等方面。
　　合硕机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示，从目前的文件来看，北京房山的试点政策大概率会以信贷政策为主，比如针对二孩或者三孩家庭降低首付比例，放宽认房又认贷限定等。
　　稳楼市政策可以从供需两方面入手，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊，仅对购房人而言，各城市应因城施策，根据人口和人才政策，适当调整过时的限购、限贷政策；住房消费贷款的首付款、利率应进一步降低，个人房贷利率宜低于中小微企业利率等。
　　市场恢复节奏放缓
　　国家统计局数据显示，12月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5。7。
　　赵秀池表示，从投资及销售等数据看，当前，中国房地产业仍存在一定的风险，这表现在多个方面：购房者受制于过严的限购限贷政策，需求不能释放；一些开发商融资较难，部分企业资金链断裂，投资积极性不足；市场信号失灵，不能实现良性循环等。
　　就北京楼市而言，中指研究院监测显示，今年13月，北京新建商品住宅累计成交177。4万平方米，同比增长14。2；北京二手房累计成交达4。7万套，同比增长28。3。
　　但进入4月，北京新房、二手房成交活跃度较3月中下旬均有所下滑。截至4月10日，北京市新建商品住宅日均成交2。8万平方米，较3月中下旬日均下降10。1；二手房日均成交348套，较3月中下旬日均下降56。
　　对此，陈文静表示，北京市场在前期积压需求释放后，购房者置业节奏有所放缓。
　　北京房山区楼市长期更是弱于大势。
　　2022年北京房山区商品住宅成交43。4万平方米，同比下降48。1，降幅明显高于北京全市25。1的降幅。2023年一季度，市场情绪略有修复，但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46。6，降幅高于北京整体水平。
　　在这一局面下，北京房山区短期库存及出清周期都处于高位。截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103。2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22。3个月。
　　北京房山区新房市场去化压力较大，存在着一定的供过于求的压力，郭毅指出，北京楼市的分化格局是非常剧烈的，主城区与远郊区的市场冷热不均，主城区、核心区基本上是供不应求，但远郊区的库存消化难度较大。
　　从项目来看，北京房山区多个项目销售不达预期。2月底，房山区38个在售楼盘，以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内退还定金，意在吸引购房者入市。
　　赵秀池表示，房地产业是国民经济的支柱产业、先导产业，关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存，进而影响到国民经济增长，其困境可能会导致一系列连锁反应，由楼市危机引发经济社会危机。
　　郭毅表示，在目前市场恢复未达预期的情况下，北京房山的试点是一种破局。
　　精准调控有何逻辑？
　　作为全国楼市调控政策最严的城市，北京楼市政策此前也有所微调。
　　2022年8月份，北京市住建委选取了昌平平西府、顺义福环、薛大人庄3宗地块试点全龄友好社区项目，重点优化了购房条件。
　　其中包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35、二套房首付比例60，非普通住房执行首付比例40，且均可享受相应的贷款优惠利率等。
　　相对于严格执行的认房又认贷规定而言，全龄友好项目算是北京购房政策一个小小的松动。
　　11月8日，北京市住建委发布通知，通州区台湖、马驹桥地区一二手商品住房执行北京经开区商品住房政策有关规定。这意味着台湖、马驹桥板块双重限购正式取消，购房人只需要满足北京市购房资格便可购买台湖、马驹桥地区的房子。
　　这也被视作一次微调整。
　　就本次拟试点政策而言，一方面，政策松动范围限定在多子女家庭和职住平衡家庭等方面，另一方面，试点区域是在房山。
　　对此，严跃进表示，此次调整是政策上的一次微调，体现了对于特定人群或家庭购房需求的重视。
　　陈文静认为，当前北京房地产市场情绪出现回落迹象，政策微调的预期在增强，若北京一区一策政策正式落地，将有利于北京房地产市场保持活跃度，同时信号意义也较为明显，有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。
　　对此，郭毅表示，北京楼市调控举措是合乎逻辑的。北京楼市的基本面是非常好的，从人口等方面看，购房需求潜力是存在的，当下尽管市场存在周期性的波动，存在阶段性的市场筑底，其原因很大程度上就是北京严格执行限购、限贷等一系列措施，较大地抑制了需求。那么，针对局部的特定人群，进行尝试性的宽松，也是希望把市场稳定在一个相对健康的状态，这是一种精准调控的措施，是合理的，符合北京市场的发展现状。当然，其具体措施会根据市场实际状况而定。
　　此外，北京市住建委公布，全年计划筹建保障性租赁住房8万套，竣工各类保障性住房9万套。
　　截至今年前3个月，北京市已建设筹集保障性租赁住房21381套，完成全年任务的27；竣工各类保障性住房25145套，完成全年任务的28。
　　对此，赵秀池表示，这一进度超出预期，要化解楼市风险、稳定市场，确实需要从多方面入手，尤其是处理好商品房市场和保障房市场的关系，包括处理好租赁市场和产权房市场的关系，以及允许低效闲置的商办类、工厂等转为租赁住房，也可以探索长租公寓转为共有产权住房，此外可考虑动态调整普通商品房标准。
　　作者：刘德炳