住宅用地使用权期满自动续期

　　文前提要：民法典规定住宅建设用地使用权70年到期后自动续期。在住宅建设用地使用权续期方面，购房者终于可以放心了。
　　在物权法的基础上，民法典物权编对相关事物作出了规定，比如规定住宅建设用地使用权70年到期后自动续期，同时还新增了居住权制度，这些都将起到保护合法权益的作用，并在解决财产纷争方面起到重大的规范效果。
　　70年到期后自动续期
　　民法典明确规定住宅建设用地使用权70年到期后自动续期，也就是说，土地使用权到期后，使用权人可以继续使用。在住宅建设用地使用权续期方面，购房者终于可以放心了。
　　按照我国现行法律制度规定，住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权，存在到期后的续期问题，因此住宅土地证70年后的续期问题一直备受关注。
　　民法典物权编给出了原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。据法律专家介绍，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条，规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
　　至于是否缴费以及如何缴费等问题，民法典物权编并未给出明确的答案，还有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规进一步细化明确。具体来看，主要包括自动续期如何操作、续期是否缴费、如何缴费等一系列问题。为此，业内人士呼吁相关法律法规尽快同步跟进完善。
　　有法律界人士表示，部分海外国家的做法值得借鉴，即通过收取阶梯税费的方式来实现房屋持续使用的问题。这样一来，使用多少年便交多少年的税费，可很好地解决续期以及续费问题。
　　新增居住权制度
　　增加居住权这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
　　民法典规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
　　居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分享有占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。
　　现行法律只承认房屋所有权以及租赁权两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。居住权主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题。
　　当然，民法典中所指的居住权，并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。从表面上看，两者都是对于他人财产的使用，但却有着本质的区别。在租赁过程中产生的居住关系属于债权，也是一种契约关系。而在物权编中规定的居住权，则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。
　　由此可见，新增的居住权制度，日后会给二手房交易带来不可忽视的影响，即如果忽视居住权，有可能买到房后住不进去。根据这项制度，对于日后二手房的买卖过程中，会增加一项必备的手续，即购买二手房之前，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。因为一旦房屋的居住权在房管局登记，即宣告成立，在这种情况下，即使完成过户，新房东也不能赶走居住权人。
　　广告费业主共享
　　楼道、电梯里面打广告，收益跟谁所有？民法典物权编也给出了明确说法，即由全体业主共享，强化了对公民财产权利的保护。
　　民法典物权编完善了业主的建筑物区分所有权制度，建设单位、物業服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
　　现实中，物业公司侵吞小区电梯广告收益等侵害业主权利问题可谓司空见惯。但在之前，物权法与之相关的规定并不明确，因此即便是业主就此项收益提出异议，甚至与物业公司产生纠纷，但在处理过程中却缺乏统一标准而难以解决。
　　由此看来，民法典中此项规定为将来解决这类纠纷提供了法理依据。毋庸置疑的是，此项规定对业主切身利益的问题进行明确规定，在充分保障了业主权利的同时，也明确了业主和物业公司的权利范围，从而利于减少实践中纠纷的发生。
　　政府协助成立业委会
　　此外，民法典还规定政府、居委会应对设立业主大会和业委会给予指导协助，推动解决业委会成立难的问题；对农村集体所有土地的征地补偿、土地承包经营权等相关制度作出了完善。
　　民法典要求，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。此前，业委会无法成立，导致小区业主与物业公司沟通不畅，进而引发纠纷，成为小区自治的痛点。民法典就此作了明确规定，很好地解决了这个问题。
　　在农村集体所有土地的征地补偿方面，民法典规定，征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。此外，民法典还规定，承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。
　　民法典还对用益物权制度、担保物权制度作了相应修改，这对保护公民的合法权益，至关重要。
　　民法典规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据相关规定获得相应补偿。
　　民法典同时规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。