基于物权法第七十四条对小区停车位问题的探究

　　摘要：我国《物权法》第七十四条中对小区车位、车库的权属等问题做了规定。但是该条款中诸多细节问题没有阐明，相关的司法解释也没有进行很好的补充，这导致司法实践中很多复杂的问题难以找到合理的法律依据。车位作为重要的生活配套设施，对于其相关的权属利益的分配要加强立法干预，以促进开发商与业主之间利益关系的平衡。
　　关键词：物权法；七十四条；车位车库
　　一、满足业主的需要界定模糊
　　我国《物权法》第74条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该款明确了开发商将车位、车库建成后，小区业主对之享有购买、使用的优先权。车库、车位本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。〔1〕只有先满足了业主对之的使用需求，而后再将剩余车位对小区外主体进行处分，才能最大程度上方便业主们的生活，保障其成员权，构筑良好的社区关系。
　　对于如何满足业主的需要，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）中第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
　　但是，对于第一款中的规划到底如何界定？在《解释》中，也只提及到按比例的具体含义，对于具体车位类型没有做具体规定。因而这只能从数量上体现满足业主的需要，对于车位在种类上如何满足需要没有具体的标准。笔者认为：《物权法》第七十四条第一款中规划是指小区在建造前经城市规划主管部门审批的明确标注出车位、车库的小区建设平面图。而在立法上也应当补充规定对于小区各种车位建造数目的具体比例要求，如此才能多方面体现满足业主的需要。
　　二、双方地位不平等，業主维权难
　　在《物权法》第74条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　该款表明：规划用于停放汽车的车位、车库的原始所有权属于开发商，开发商在销售楼盘时可以根据意思自治的原则，使得业主取得停车位的所有权或者使用权。这虽然符合市场经济条件下自由交易的原则，但这其中只体现了形式上的公平，在实质上开发商在与购房者进行交易的过程中地位是不平等的。开发商作为小区的开发者，掌握着车位这一重要的资源。其在与购房者进行交易的过程中，在信息、资金等诸多方面占据了绝对的优势地位。而购房者大多缺乏专门的知识和法律意识，加之购房合同为了交易的便利往往是格式合同，开发商完全可以通过合同条款使购房者处于不利的劣势地位。
　　其次，当开发商与业主之间就停车位约定不明时，如何保障业主的相关权益没有做进一步解释。虽然《物权法》草案中第七十六条规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有但现行《物权法》却删除了该部分内容。在王秀平与安徽省新越秀置业有限公司车位纠纷一案〔2〕中，因地下车位不能使用，导致原告6年来的生活不便，在准备变卖房产时，发现因为停车难大幅度贬损了房价。被告未依法将规划的车位投入使用，给原告带来了包括但不限于停车难、业主生活质量下降、房价贬值等诸多损失。被告辩称双方未签订车位租用、出售合同，原告没有合同义务向被告移交车位。最终法院判决：因未依法移交地下车位导致原告损失，经该院委托相关鉴定机构无法评估，而驳回原告的诉讼请求。由此可见，在约定不明的情况下，对业主造成的损失很难衡量，在法律维权上存在困难。
　　最后，所有建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的原始所有权全归开发商的设定不合理。这种重要的生活配套资源由开发商而不是业主自己掌握是不公平的〔3〕。如果规划内的车位、车库都归开发商所有，开发商可能在利益的驱使下，利用其在交易中的优势地位损害购房者的利益。因而要加强立法干预，使一定比例规划内的车位、车库在建成时其所有权就归全体业主共有。该部分车位也可以作为访客车位，供访客临时使用，其使用收益由全体业主共有。
　　三、共有车位不明确
　　《物权法》第74条第三款规定：占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由七十四条第二款可知，该种车位不属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位。但是该种车位是否要在小区平面规划图上明确标出？在实际生活中该如何将该种车位与第二款中：建筑区划内规划用于停放汽车的车位加以区分？是否每个小区都要强制按比例建造这种共有车位？关于这些问题法律上也没有给出具体说明。
　　根据《物权法》第七十三条，以及车位设置的实际情况，七十四条第三款规定的共有车位多为在业主共有道路或绿地上划线设置的车位。该种车位建造成本低，而且能大大提高土地资源的利用率。在当前建设用地资源日益紧张的现状下，为了更好地解决居民停车难的问题，法律应当规定每个小区都要设置一定比例的由《物权法》第七十三条规定的共有车位。
　　现行《物权法》强调通过意思自治来解决车位权属问题，这一做法符合市场潮流。但在开发商与购房者实质上处于不平等的交易地位的现状下，还应当加强立法干预，才能使交易双方在利益上达到合理的平衡。
　　参考文献：
　　〔1〕王利明。物权法研究（上卷）〔M〕。中国人民大学出版社，2007：607。
　　〔2〕安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民终487号民事判决书。
　　〔3〕孙宪忠。物权法的实施（第一卷）〔M〕。社会科学文献出版社，2013：260。
　　作者简介：
　　陈先雨（1997。08～），性别：女，籍贯：安徽铜陵，民族：汉族，学历：安徽农业大学本科在读，研究方向：法学。