开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预

　　郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
　　一、开发商解除合同，买房人免责
　　开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同隐含着另一层含义买房人明知自己没有购房资格还与开发商签订预售合同，因为买房人对于自己没有购房资格这个事实，知道或者应当知道。
　　买房人明知自己没有购房资格还与开发商签订预售合同，接下来会发生什么呢？一般会发生的事情就是买房人由于没有购房资格而违约。
　　商品房预售合同中一般都会对买房人不能按约履行合同约定开发商享有合同解除权，开发商可以依据合同的约定解除合同。此外，即便合同中没有对解除合同的条件作出约定，根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；开发商也可以行使合同解除权，解除合同。（注：此处不考虑协议解除）
　　合同解除后就要讨论责任承担问题了。
　　《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买房人不能履行合同就构成违约，需要承担违约责任。（注：如果买房人按照合同约定的时间支付了全部房屋价款，则买房人是否还构成违约有争议）
　　开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同也有过错。因此，根据与有过失【《民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。《买卖合同司法解释》第三十条：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。】和《合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。，并参照《合同法》第五十八条的规定（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。），加之开发商相对于买房人处于优势地位，法院完全可以判决违约方（买房人）不向守约方（开发商）承担违约责任。
　　二、合同因不能履行而解除，相互免责
　　所谓买房人违约，从时间上看，就是买房人履行义务的时间到了但是没有履行义务。如果买房人在履行义务的时间到来之前就以合同无法履行为由发函或诉讼解除合同，则不能认为买房人构成违约（包括不能认为买房人构成预期违约）。
　　如果预售合同中约定了买房人没有购房资格可以解除合同的，从约定。如果合同对此没有约定可以解除合同，且双方又没有协议解除，则只能适用法定解除了。
　　《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。这是关于法定解除的法律规定，但是合同不能履行似乎并不符合任何一项解除合同的条件，唯一最接近的一个条款是第四项中的不能实现合同目的，也就是说，因为买房人不具有购房资格导致合同不能履行，导致不能实现合同目的（过户，完成交易），合同应当解除。从法理上讲，应当认为参照适用了《合同法》第九十四条第四项的规定。
　　合同解除后的责任承担，就同上文的分析，根据《民法通则》第一百三十一条、《买卖合同司法解释》第三十条、第九十七条的规定，并参照《合同法》第五十八条的规定，加之开发商相对于买房人处于优势地位，法院完全可以判决违约方（买房人）不向守约方（开发商）承担违约责任。
　　注：如果是协议解除，则责任可以在协议里约定。
　　附上海旭领湖置业有限公司诉张某某商品房预售合同纠纷案
　　案情简介：张某某、卞某某于2011年9月19日登记结婚，两人均非本市户籍人员。截至2015年年末，张某某在本市参保个人城镇基本养老保险缴费累计18个月，卞某某未能提供其在本市参保个人城镇基本养老保险缴费情况。
　　2015年12月2日，张某某、卞某某与旭领湖公司签订样张《上海市商品房预售合同》一份，约定张某某、卞某某向旭领湖公司购买系争房屋，房屋总价为1，129，312元。合同第七条约定，张某某、卞某某若未按本合同约定的时间付款，应当向旭领湖公司支付违约金逾期超过90天后，旭领湖公司有权选择下列第二种方案追究张某某、卞某某责任：二、旭领湖公司有权要求张某某、卞某某继续履行或单方面解除本合同如旭领湖公司单方面解除合同的，张某某、卞某某应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15，旭领湖公司有权在张某某、卞某某已支付的房款中扣除张某某、卞某某应支付的赔偿金额，剩余房款退还张某某、卞某某。如张某某、卞某某支付的房价款不足赔偿旭领湖公司全部损失的，旭领湖公司有权追索。合同附件一约定，张某某、卞某某应当按下列方式向旭领湖公司支付房款：1）本合同签订之日，张某某、卞某某支付购房款56，466元；2）于2015年12月31日前，张某某、卞某某支付购房款292，846元；3）于2016年8月15日前，张某某、卞某某应以按揭贷款方式付清剩余购房款780，000元整，即付清全款。如张某某、卞某某因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，张某某、卞某某必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为张某某、卞某某逾期付款，按合同正文第七条逾期付款责任处理。合同另对其他相关事项作了相应约定。卞某某还代张某某签署《限购限贷承诺书》及《现场看房确认单》，载明承诺符合上海市房地局的购房政策要求（不牵涉限购、限贷问题），如因承诺不属实造成后果全部由本人自行承担，以及对房屋的具体位置、楼层、后期规划方案等相关事项均已充分了解。
　　合同签订后，张某某、卞某某按约支付了房款56，466元。后续房款至今尚未支付。双方协商未果，遂涉讼。
　　一审中，旭领湖公司表示同意在本案中返还张某某、卞某某购房款56，466元。
　　裁判原文节选
　　一审【案号：上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6761号】张某某、卞某某与旭领湖公司之间签订的《上海市商品房预售合同》，虽然合同上注明了样张字样，但合同内容均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故系有效合同。该合同与备案的预售合同在形式上的差异不影响合同效力。
　　现因张某某、卞某某均非本市户籍人员，且在本市参加个人城镇基本养老保险累计并未达五年，属于本市住房限购对象，故双方之间的预售合同在事实上不能履行。旭领湖公司主张解除合同，一审法院予以支持。作为合同解除的后果，旭领湖公司应当将所收房款返还给张某某、卞某某。本案的主要争议在于，旭领湖公司是否明知张某某、卞某某属于限购对象？张某某、卞某某是否需要承担相应的违约责任？
　　虽然旭领湖公司提供了卞某某代张某某签署的《限购限贷承诺书》，但结合本案实际情况，可以认定旭领湖公司在签订样张预售合同时，对张某某、卞某某的限购情况系明知。理由如下：一方面，自双方签订样张预售合同至旭领湖公司提起本案诉讼，本市住房限购政策发生了重大变化，即提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日的前三年在本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日的前63个月累计满60个月。在双方签订样张预售合同时，张某某在本市累计缴纳社保已达18个月，故在当时的情况下，张某某、卞某某有理由相信在6个月后，待张某某缴纳社保满两年具备购房资格后，可以继续履行样张预售合同，与旭领湖公司签订网签版本的正式的预售合同并申请银行贷款。从样张预售合同约定的付款期限亦可以看出，张某某、卞某某以贷款方式支付剩余房款的期限为2016年8月15日，该时间与张某某缴纳社保满两年的时间吻合。另一方面，一般情况下，样张合同系在签订网签备案版本预售合同之前打印出来给当事人确认合同内容所用，双方签订样张合同之后，在对合同条款没有争议的情况下，双方未继续签订网签备案版本的预售合同不符常理。旭领湖公司对此未能作出合理解释，反而是张某某、卞某某的辩称意见与常理相符，可信度较高。
　　综上，一审法院认为，旭领湖公司明知张某某、卞某某属于被限购对象，仍与其签订样张合同，对于张某某、卞某某无法实际履行合同之法律后果，旭领湖公司自身存在过错，故其无权以张某某、卞某某逾期支付房款为由主张解除合同，亦无权向张某某、卞某某主张相应的解约违约金。
　　一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条之规定，于2016年10月9日作出判决：一、解除上海旭领湖置业有限公司与张某某、卞某某于2015年12月2日签订的样张《上海市商品房预售合同》；二、上海旭领湖置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张某某、卞某某购房款56，466元；三、驳回上海旭领湖置业有限公司的其余诉讼请求；如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，688元，由上海旭领湖置业有限公司负担1，844元，由张某某、卞某某负担1，844元。
　　二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终13611号】被上诉人非本市户籍人员，其与上诉人就系争房屋签订预售合同时，被上诉人张某某在本市累计缴纳社保已达18个月。而根据当时本市住房限购政策的规定，非本市户籍居民家庭自购房之日的前三年在本市累计缴纳个人所得税或者社会保险需满两年。因此，在签约后的六个月后，被上诉人才具备购房资格，从而继续履行预售合同。结合双方针对被上诉人以贷款方式支付的剩余房款之付款时间确定在签约后的八个月后的合同约定条款可以印证，上诉人对于被上诉人自签约起需再过六个月才能符合购房资格的限购情况当属明知；且根据当时的住房限购政策，被上诉人与上诉人履行预售合同并无障碍。但后因本市住房限购政策发生了重大变化，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限调整为自购房之日的前63个月累计满60个月，故被上诉人客观上无法按照上述预售合同的约定继续履行，故双方因此解除预售合同，并不能完全归责于被上诉人。上诉人在明知被上诉人系限购人员还愿意以给予其一定期限履行合同的方式签订预售合同，故上诉人对于预售合同最终因限购而无法实际履行亦存在过错。据此，上诉人无权要求被上诉人承担相应的违约责任。上诉人主张其签约时并不知道被上诉人系存在限购情形，与事实不符，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币3，688元，由上诉人上海旭领湖置业有限公司负担。
　　本判决为终审判决。