年刚果金房地产行业发展概况

　　刚果民主共和国（简称刚果（金）地处非洲中部，自然资源丰富、人口众多，是非洲国土面积第二、人口数量第四的大国，是法语国家和地区人口第一大国。其中，矿产（铜、钴等）、森林、水资源储量均居世界前列。刚果（金）是世界上最不发达国家和重债贫穷国之一，公共服务、基础设施、医疗条件落后。
　　2018年12月30日，刚果（金）公布总统选举结果，反对派候选人齐赛克迪击败反对派另一位呼声较高的候选人法尤路和执政党候选人沙达里，并于2019年1月24日就任总统。这是自1960年脱离比利时殖民统治独立以来，刚果（金）首次通过民主方式实现国家权力的和平过渡。
　　当前，刚果（金）政局总体虽平稳可控，但影响投资的不安全、不稳定因素仍然存在。为此，我谨向赴刚果（金）投资的企业提出如下建议：
　　首先，保持对刚果（金）政治形势和安全形势的关注。截至2019年5月初，刚果（金）新政府总理和部长班子仍未出炉，各党派利益纷争仍然突出。此外，刚果（金）一些地区武装冲突和族群间暴力时有发生，埃博拉、霍乱、疟疾等疫情威胁民众健康，社会治安堪忧。
　　其次，保持对刚果（金）营商环境的关注。据世界银行《2019年营商环境报告》统计显示，刚果（金）在190个国家和地区中排名第184位。行政效率不高、产权的监管和保障不足、税收不透明、基础设施欠账过多等因素影响了刚果（金）对外资的吸引力。
　　第三，赴刚果（金）开展矿业投资应特别关注2018年《矿业法》修改带来的影响。2018年3月，时任总统卡比拉签署通过2018年矿业法。2018年6月，新矿业法实施。修改后的矿业法对矿权取得、矿产冶炼和开采、下游分包、股权分红和转让、税基、税率和外汇等规定全面收紧。此外，当地法律法规虽较为齐全，但政府办事效率不高，各部门之间缺乏有效的协调和沟通机制，各自为政、有法不依、有禁不止现象时有发生。赴刚果（金）投资应充分研判法律风险对投资的影响。
　　第四，针对上述困难和风险，赴刚果（金）投资的中资企业应进行充分的市场调研。同时，在开展业务过程中，了解和遵守当地法律法规，依法经营，增强环保意识，履行社会责任，与当地市场进行深度对接和融合，树立中资企业和中国公民良好形象。
　　按照原宪法，刚果（金）分为10个省和1个直辖市（金沙萨市）。金沙萨为首都，是全国政治、经济和文化中心。前加丹加省首府卢本巴希（Lubumbashi）为第二大城市，是矿业重镇。东部的戈马（Goma）、布卡武（Bukawu）等是重要的边境城市。西部的马塔迪（Matadi）是最重要的港口城市。
　　2006年2月18日，刚果（金）总统卡比拉在颁布新宪法时，将全国行政区划从原来的11个省市扩展为26个省市。金沙萨仍为省级直辖市，其它25个省分别是：下韦莱（BasUele）、赤道（Equateur）、上洛马米（HautLomami）、上加丹加（HautKatanga）、上韦莱（HautUele）、伊图里（Ituri）、开赛（Kasa）、东开赛（KasaOriental）、中孔果（Kongocentral）、宽果（Kwango）、奎卢（Kwilu）、洛马米（Lomami）、卢阿拉巴（Lualaba）、马伊恩东贝（MaiNdombe）、马涅马（Maniema）、蒙加拉（Mongala）、北基伍（NordKivu）、北乌班吉（NordUbangi）、桑库鲁（Sankulu）、南基伍（SudKivu）、南乌班吉（SudUbangi）、坦噶尼喀（Tanganyika）、乔波（Tshopo）、楚阿帕（Tshuapa）、中开赛省（KasaCentral）。
　　2015年3月，刚果（金）总统卡比拉颁布成立新省区划分实施计划法令，要求尽快启动26个省（含金沙萨直辖市）行政划界和成立工作。在刚果（金）政府大力推动下，自2015年7月起，刚果（金）行政区划已正式分为26个省。
　　据刚果（金）国家统计局及刚果（金）中央银行等部门2019年统计资料显示，2019年刚果（金）常住人口为8689。52万，其中，城镇人口占39。8，农村人口占60。2。人口分布比较集中的城市有金沙萨、卢本巴希和基桑加尼等。人口年自然增长率为3。07。贫困率为63。4，平均寿命51岁。据不完全统计，目前，在刚果（金）的华人华侨约21，000人，比较集中的地区和城市是：金沙萨、卢本巴希、科卢韦齐和马塔迪。
　　由于刚果（金）财政困难，近年来未再进行人口普查工作。
　　土地价格：土地的购买价格分为2种：一种是用于工业厂房、住宅和办公楼的宅基地，每个地区，以及同一城市的不同地段，价格差异很大。以首都金沙萨为例，郊区购买价格大约是100500美元平方米，市中心每平方米从几百美元到一千多美元不等；另一种是用于农作物种植的土地，购买价格依据所处位置及距离交通线远近而定。以金沙萨市附近80公里处（距公路较近）的农田为例，大约是300美元公顷。
　　房屋租金：在金沙萨等大城市，土地和房屋的价格较高。如在金沙萨，住宅的购买和租赁价格依地段不同差异较大，在市中心，每平方米住宅的租赁价格大约为3050美元月，每平方米住宅的购买价格约为20004000美元；在城乡结合处，每平方米住宅的租赁价格大约为1020美元月，每平方米住宅的购买价格约为10002000美元。
　　办公楼的租金一般在4050美元平方米月。少有工业厂房供出租。
　　水泥：刚果（金）目前有3家水泥厂，设计年产水泥分别为5万吨、10万吨和45万吨。随着经济形势的好转和建筑业的发展，市场水泥价格较高，供应中断的情况时有发生。由于种种原因，2015年水泥产量仅39。8万吨。每年需进口大量水泥，以满足市场需求。
　　刚果（金）水泥价格实行双轨制，分国家计划价和市场价两种。国家计划价约为250美元吨，但一般企业很难买到，即使买到，数量也非常有限，无法满足正常需求。受地域运输成本、供货量、建筑高峰期等因素影响，水泥市场价格目前在金沙萨地区约为150美元吨左右，而加丹加省等地区则高达180美元吨。刚果（金）原来禁止进口水泥，由于水泥严重供不应求，政府不得放开水泥进口，但用于市场销售和一般商业性项目的进口水泥，需接受国家限价。
　　碎石和砂：碎石和砂在当地可以购买到，但价格也非常高。目前碎石的价格基本是4060美元立方米、砂的价格大约为1525美元立方米。
　　木材：刚果（金）的木材资源丰富，市场供应充足，市场价格大约为400500美元立方米。
　　钢材：当地的钢厂可以生产少量普通钢材，但是远远不能满足需求，大部分钢材需要进口。
　　除以上可以部分自产的建材外，其它建材基本上依赖进口。由于进口渠道不同、市场需求不同，价格随着市场的波动经常发生变化。
　　此外，从中国进口建材需要花费很长时间，一般情况下大约需要36个月不等的时间。因此，在刚果（金）进行工程施工在工期、成本控制等方面存在一定困难，风险较大。
　　环球印象发布《刚果（金）房地产行业投资前景及风险分析报告》的共八章，报告首先介绍了刚果（金）房地产行业面临的政治、经济、社会、金融、政策环境；紧跟着，报告阐述了刚果（金）房地产行业近几年发展情况；随后，报告剖析了中国房地产行业企业进入刚果（金）市场的机会、威胁等；然后，报告详细分析了刚果（金）房地产行业外部与内部投资风险及主要壁垒；最后，报告剖析了一带一路战略对刚果（金）房地产行业带来的机遇以及对刚果（金）房地产行业未来发展前景做了预测。您若想对刚果（金）房地产行业有个系统深入的了解，或者想投资刚果（金）房地产行业，本报告将是您不可或缺的重要参考资料。
　　报告正式版正文目录
　　第一章刚果（金）房地产行业概述
　　第一节刚果（金）房地产业发展的特征及主要影响因素
　　一、刚果（金）房地产业发展的特征
　　二、影响刚果（金）房地产业发展的主要因素
　　第二节房地产业在刚果（金）国民经济中的地位与作用
　　一、房地产业在刚果（金）国民经济发展中的支柱地位
　　二、房地产业在刚果（金）国民经济发展中的拉动作用
　　第三节刚果（金）房地产投资概况
　　一、刚果（金）房地产开发投资总额
　　二、刚果（金）商品房施工面积
　　第二章2019年刚果（金）房地产行业投资环境分析
　　第一节刚果（金）房地产行业面临的地理环境
　　第二节刚果（金）房地产行业面临的经济环境
　　一、2019年刚果（金）GDP分析
　　二、2019年刚果（金）消费价格指数分析
　　三、2019年刚果（金）城乡居民收入分析
　　四、2019年刚果（金）社会消费品零售总额
　　五、2019年刚果（金）全社会固定资产投资分析
　　六、2019年刚果（金）进出口总额及增长率分析
　　第三节刚果（金）房地产行业面临的社会环境
　　第四节刚果（金）房地产行业面临的金融环境
　　第五节刚果（金）房地产行业面临的政策环境
　　第三章2019年刚果（金）土地市场分析
　　第一节2019年刚果（金）土地供应情况
　　一、刚果（金）各年度经营性土地供应量价走势
　　二、刚果（金）各年度经营性土地供应用途结构走势
　　三、刚果（金）各年度经营性土地供应区域走势
　　第二节2019年刚果（金）土地成交情况
　　一、刚果（金）年度经营性土地成交对比
　　二、刚果（金）月度经营性土地成交溢价率走势
　　三、刚果（金）各年度经营性土地成交用途结构走势
　　四、刚果（金）各年度经营性土地成交区域走势
　　第四章2019年刚果（金）房地产行业现状分析
　　第一节2019年刚果（金）房地产开发状况分析
　　一、刚果（金）房地产开发规模与开工、竣工情况
　　二、刚果（金）城镇住宅建设情况
　　三、刚果（金）经济适用住房建设情况
　　四、刚果（金）公寓建设情况
　　五、刚果（金）商品房建设情况
　　第三节2019年刚果（金）房地产市场交易情况
　　一、刚果（金）房地产市场成交量
　　二、刚果（金）房地产市场成交价格
　　三、刚果（金）房地产市场成交结构
　　第四节影响刚果（金）房地产市场供给的主要因素
　　第五章2019年刚果（金）房地产行业财务状况分析
　　第一节2019年刚果（金）房地产行业三费变化情况
　　第二节2019年刚果（金）房地产行业经营效益分析
　　一、刚果（金）房地产行业盈利能力
　　二、刚果（金）房地产行业营运能力
　　三、刚果（金）房地产行业偿债能力
　　四、年刚果（金）房地产行业发展能力
　　第三节刚果（金）房地产行业财务状况总体评价
　　第六章2019年刚果（金）房地产行业细分市场分析
　　第一节2019年刚果（金）商品房市场现状分析
　　一、刚果（金）商品房市场综述
　　二、刚果（金）商品住宅年度新增供应走势
　　三、刚果（金）月度商品住宅供销对比走势
　　四、刚果（金）商品住宅供应分布情况
　　五、刚果（金）商品住宅年度成交量价走势
　　六、刚果（金）商品住宅逐月成交量价走势
　　七、刚果（金）商品住宅成交分布
　　八、刚果（金）商品住宅存量情况
　　九、刚果（金）商品住宅存量分布
　　第二节2019年刚果（金）公寓市场现状分析
　　一、刚果（金）公寓市场综述
　　二、刚果（金）公寓年度供需走势
　　三、刚果（金）公寓月度供销对比走势
　　四、刚果（金）公寓供应分布情况
　　五、刚果（金）公寓供应面积段结构
　　六、刚果（金）公寓成交分布情况
　　七、刚果（金）公寓成交面积段结构
　　八、刚果（金）公寓存量分布情况
　　九、刚果（金）公寓存量面积段结构
　　第三节2019年刚果（金）写字楼市场现状分析
　　一、刚果（金）写字楼市场综述
　　二、刚果（金）写字楼租赁情况
　　三、刚果（金）写字楼市场供应量分析
　　四、刚果（金）写字楼市场成交量分析
　　五、刚果（金）写字楼市场成交均价分析
　　第四节2019年刚果（金）保障性住房市场现状分析
　　一、刚果（金）保障性住房市场综述
　　二、刚果（金）保障性住房年度供需走势
　　三、刚果（金）月度保障性住房供销对比走势
　　四、刚果（金）保障性住房成交分布情况
　　五、刚果（金）保障性住房成交均价结构
　　六、刚果（金）保障性住房成交排名情况
　　七、刚果（金）保障性住房存量排名
　　第五节2019年刚果（金）商业地产市场现状分析
　　一、刚果（金）商业地产市场供求关系分析
　　二、刚果（金）在售商业地产产品成交情况
　　三、刚果（金）商业地产租赁情况
　　第七章20202024年刚果（金）房地产行业前景预测
　　第一节工业总产值预测
　　第二节销售收入预测
　　第三节利润总额预测
　　第四节总资产预测
　　第五节经营能力预测
　　第六节盈利能力预测
　　第七节偿债能力预测
　　第八章中国企业或个人投资刚果（金）房地产面临的风险分析
　　第一节投资刚果（金）房地产面临的成本风险分析
　　一、水、电、气价格
　　二、劳动力供求及工薪情况
　　三、外籍劳务需求状况
　　四、土地及房屋价格
　　第二节中国企业或个人投资刚果（金）房地产行业面临的壁垒
　　一、政策壁垒
　　二、资金壁垒
　　三、技术壁垒
　　四、地域壁垒
　　第三节中国企业或个人投资刚果（金）房地产行业外部风险
　　一、宏观经济风险
　　二、相关产业政策风险
　　三、环保相关风险
　　四、技术方面风险
　　第四节中国企业或个人投资投资刚果（金）内部风险预警
　　一、中国房地产企业自身融资风险
　　二、价格风险
　　三、竞争风险
　　四、盈利风险
　　五、人才方面风险
　　报告正式版图文目录
　　图表120152019年刚果（金）房地产开发投资额及其占国内生产总值比重23
　　图表220152019年刚果（金）GDP、全社会固定资产投资额和房地产开发投资额及增长24
　　图表320152019年刚果（金）房地产开发投资占全社会固定资产投资比重24
　　图表420152019年刚果（金）房地产开发投资占国内生产总值比重25
　　图表520152019年刚果（金）房地产开发投资对国内生产总值增长的贡献率26
　　图表620152019年刚果（金）房地产开发结构图27
　　图表720152019年刚果（金）累计不同用途房地产开发投资增长情况图27
　　图表820152019年刚果（金）房地产新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况28
　　图表920152019年刚果（金）GDP总量及增长示意图30
　　图表1020152019年刚果（金）人均GDP总量及增长示意图31
　　图表1120152019年刚果（金）农村及城镇人口统计33
　　图表1220152019年刚果（金）国民总收入统计34
　　图表1320152019年刚果（金）消费情况35
　　图表1420152019年刚果（金）固定资产投资情况（单位：百万基普）36
　　图表152019年刚果（金）进出口统计36
　　图表162019年刚果（金）出口结构37
　　图表172019年刚果（金）进口结构38
　　图表182019年刚果（金）与世界各大洲贸易额比重示意图38
　　图表192019年刚果（金）与世界各大洲贸易额比重示意图39
　　图表2020152019年刚果（金）经营性土地年度供应情况51
　　图表2120152019年刚果（金）经营性土地月度供应走势52
　　图表2220152019年刚果（金）经营性土地各类用途供应面积占比52
　　图表232019年刚果（金）经营性土地各类用途供应面积占比53
　　图表242019年刚果（金）经营性土地重点各区域供应面积占比53
　　图表2520152019年刚果（金）经营性土地年度成交走势图55
　　图表2620152019年刚果（金）经营性土地年度容积率走势图56
　　图表2720152019年刚果（金）经营性土地月度供求走势56
　　图表2820152019年刚果（金）经营性土地月度成交走势57
　　图表2920152019年刚果（金）经营性土地溢价率月度走势图58
　　图表3020152019年刚果（金）经营性土地各类用途成交面积占比58
　　图表312019年刚果（金）经营性土地各用途成交面积占比59
　　图表322019年刚果（金）经营性土地各区成交面积占比60
　　图表3320152019年度刚果（金）城镇固定资产投资、房地产开发投资情况61
　　图表3420152019年刚果（金）房地产开发施工面积、竣工面积及本年新开工面积情况61
　　图表3520152019年度刚果（金）城镇住宅建设情况62
　　图表3620152019年度刚果（金）经济适用住房建设情况62
　　图表3720152019年刚果（金）商品房按物业类型划分施工面积情况63
　　图表3820152019年刚果（金）商品房按物业类型划分新开工情况63
　　图表3920152019年刚果（金）商品房按物业类型划分竣工情况64
　　图表4020152019年刚果（金）土地开发情况统计66
　　图表4120152019年度刚果（金）土地购置情况66
　　图表4220152019年刚果（金）房地产行业规模指标72
　　图表4320152019年刚果（金）房地产行业规模情况73
　　图表4420152019年刚果（金）房地产行业工业产值情况73
　　图表4520152019年刚果（金）房地产行业销售收入情况74
　　图表4620152019年刚果（金）房地产行业产销率情况75
　　图表4720152019年刚果（金）房地产行业利润及同比增长率78
　　图表4820152019年刚果（金）房地产行业亏损额及同比增长率78
　　图表4920152019年刚果（金）房地产行业盈利能力指标79
　　图表5020152019年刚果（金）房地产行业营运能力指标80
　　图表5120152019年刚果（金）房地产行业偿债能力指标81
　　图表5220152019年刚果（金）房地产行业发展能力指标82
　　图表532019年刚果（金）商品住宅年度统计情况83
　　图表542019年刚果（金）商品住宅环比统计（不包含保障房）84
　　图表5520152019年刚果（金）商品住宅年度供应情况85
　　图表5620152019年刚果（金）商品住宅月度走势86
　　图表572019年刚果（金）各省市商品住宅供应情况87
　　图表5820152019年刚果（金）商品住宅成交走势88
　　图表5920152019年刚果（金）商品住宅成交走势89
　　图表602019年刚果（金）各区域商品住宅成交情况90
　　图表6120152019年刚果（金）商品住宅库存情况91
　　图表622019年刚果（金）各省市商品住宅存量情况92
　　图表6320152019年刚果（金）公寓公寓市场供需走势94
　　图表6420152019年刚果（金）公寓类产品月度供需走势95
　　图表652019年刚果（金）公寓类产品主要省市供应占比情况96
　　图表662019年刚果（金）公寓供应面积占比97
　　图表672019年刚果（金）公寓类产品主要省市成交占比97
　　图表682019年刚果（金）公寓类产品面积段成交占比98
　　图表692019年刚果（金）公寓类产品重点省市存量占比99
　　图表702019年刚果（金）公寓类产品面积段存量占比100
　　图表7120152019年刚果（金）写字楼供求逐年走势101
　　图表7220152019年刚果（金）写字楼月度供应走势102
　　图表732019年刚果（金）保障房成交均价占比。105
　　图表74刚果（金）执行的水、电、气价格115