营改增后房地产业税收筹划及成本控制探析

　　【摘要】营改增后，我国房地产行业税负发生较大变化，房地产企业有必要对自身的经营模式予以研究，积极应对营改增带来的各种影响。本文就将详细对营改增后房地产的税收筹划内容进行说明，并在此基础上提出合理的成本控制措施。
　　【关键词】营改增；房地产；税收筹划；成本控制
　　近年来，随着经济水平的增长，我国税收也逐渐向着现代化的方向发展，逐步跟国际税制接轨。2016年5月1日以来，我国全面推开营改增试点，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖。房地产行业作为我国经济发展的主要支柱，实施营改增后将对国民经济产生重大影响。因此，新形势下，房地产行业如何应对营改增成为重点讨论内容。房地产企业应对自身的经营模式予以研究，实行合理的税收筹划和成本控制，从而真正减轻房地产企业的税收负担，促进房地产行业的可持续发展。
　　一、营改增对房地产行业的影响
　　1。对企业税负的影响
　　房地产行业的营业税税率为5，营改增后，增值税税率为11，后又降至10。从理论上看，增值税对业务链条中的每一环节的增值额进行征税，消除了营业税重复征税的弊端，可以降低企业税负。但实际上，是否可以真正有效降低企业税负，还依赖于完善的抵扣链条。房地产行业业务有其自身的特点，开发周期长，业务环节多，业务链条长，成本费用构成复杂，外购产品与服务的可抵扣程度直接影响房地产企业的真实税负。从营改增实施以来的实际情况来看，不同房地产企业、不同房地产项目的税收负担差异较大，有的企业税负反而有所增加。除了销售价格高低对销项税额带来的影响，进项税额抵扣方面主要存在两个影响因素：一、营改增后，建筑行业的税负略有增加，通过增值税抵扣链条向房地产行业转移；二、政府规费、契税等支出无法取的有效的抵扣凭证。
　　2。对企业开发成本的影响
　　1）对采购成本的影响。钢筋水泥等原材料在房地产开发成本中占比较大，在材料采购过程中，房地产企业如果选择同小型供应商进行合作，虽然采购价格低，但很可能无法取得可以抵扣的增值税专用发票，将采购成本以含税价计入开发成本；如果选择同大型供应商进行合作，很可能采购价格会较高，也同樣会增加开发成本。
　　2）对建安成本的影响。建筑行业是房地产行业的上游行业，营改增后建筑行业税负略有上升。建筑企业会充分利用简易计税政策，采用低税率，将自身的税负向下游房地产企业转移，导致房地产企业的可抵扣进项减少，实际增加了开发成本。
　　3）对开发成本结构的影响。可抵扣进项税额的成本在开发成本中的占比直接影响企业税负。建安成本的进项税额在满足一定条件下可以抵扣，财税〔2016〕36号文件中也规定，土地出让金可以抵减销项税额，贷款相关的费用支出不能抵扣进项税额。房地产开发企业为了降低税负，会尽可能减少不可抵减销项税额的其他土地支出，也会尽可能减少红线外配套及财务费用等不可抵扣进项税的成本列支。这些调整将影响房地产企业的开发成本结构。
　　3。对企业财务管理的影响
　　1）对现金流的影响。房地产企业开发建设期间形成的留抵进项税额，预售阶段预缴的增值税款，在实际确认销售收入时方可抵扣并抵减税款。房地产开发往往周期长，资金投入大，长期金额较大的留抵进项税额和预付税款，实质上是将企业缴纳税款的时间前置，占用了企业的流动资金，影响企业现金流，为企业发展带来资金阻碍，影响资金的周转效率，也会导致企业资金成本上升。
　　2）对会计核算的影响。财政部于2016年12月针对全面营改增制定了《增值税会计处理规定》，对增值税会计科目的设置和会计核算方法做出了严格的规定。房地产企业业务环节多，在物资采购、成本列支、销售收入、税务等核算方面均发生了较大的变化，对财务人员的专业素质提出了更高要求。
　　3）对发票管理的影响。因为增值税发票直接涉及税款的抵扣，所以监管非常严格。增值税发票的取得、开具、认证、抵扣和每一个业务环节息息相关，需要企业加大员工培训力度，将发票管理贯穿每一个业务环节，减少因为增值税发票产生的税务问题。
　　4。对企业运营管理的影响
　　营改增后，房地产企业的每一个决策和业务行为会对企业的增值税产生影响。比如，2016年4月30日以前已取得施工证的房地产项目，选择简易计税方法或者一般计税方法，计算方法和税率会有很大差异，这就需要企业结合自身的项目情况作出更有利的选择；再举个例子，直接销售模式和代理销售模式在收入确认时点上存在差异，所以纳税义务时点也不相同；另外，在合同签订过程中对于结算和开票条款的不同约定，也会使得纳税义务时间产生差异。所以，增值税时代对企业管理运营有着更高要求，准确的决策和业务行为会给企业合理避税创造空间。
　　二、营改增后房地产企业的成本控制措施
　　1。结合税收合筹划合理规划开发成本
　　同其他产业相比，房地产行业项目建设周期长，资金投入大，开发成本构成复杂。有效的控制开发成本，需要企业进行科学合理的成本规划和税收筹划，要将税收成本下分到每个业务环节中，对每个环节实行有效的涉税管理，控制每个环节的成本支出，从而提高企业的经济效益。比如，房地产企业应根据原材料价格占总包合同总价的比例来确定是否选择甲供工程，规避建筑企业的税负转嫁；另外，在营改增政策逐步完善的情况下，房地产企业还应不断学习政策、适应政策，对企业自身的发展方向予以有效调节，以适应市场发展需求，降低企业的税收负担。
　　2。对采购环节实行严格管控
　　在采购过程中，严格执行公开招标流程，按照不含税价的最低价选择正规供应商，同时还应要求供应商开具增值税专用发票，取得可抵扣的进项税额，这样才能有效管控企业采购环节的成本支出并降低企业的税负。
　　3。规避企业合作过程中的成本增加和税收风险
　　房地产调控时期，企业合作开发的情况非常普遍。合作过程中，首先应充分了解合作对象，审核合作对象是否具备一般纳税人资格，查看合作对象的营业范围，其次需按照不同的合作对象和合作模式进行涉税风险分析和税收筹划。比如房企出资金，非房企出土地合作建房的模式，需要重点关注非房企是否能够按照转让土地使用权开具增值税专用发票作为土地成本的抵扣依据，规避增加开发成本、产生税收风险的可能性。
　　三、结论
　　营改增政策的提出和实施，为房地产企业的经营带来了机遇也带来了挑战，企业必须结合市场发展需求，科学合理的开展税收筹划工作，对房地产项目在开发过程中的成本支出进行严格控制，同时还要加强业务环节的税务管理，规避税收风险，减轻税收负担，保障房地产开发项目的经营利润，最终为房地产行业的可持续发展奠定基础。
　　【参考文献】
　　〔1〕方传华。浅析营改增后房地产业税收筹划及成本控制〔J〕。商情，2017（51）。
　　〔2〕王碧莹、王倩、吉燕婷。营改增对房地产业的影响及建议〔J〕。经营管理者，2017（03）。