房贷利息抵个税对我有多少好处

　　12月的某一天，已经公认进入白银时代的房地产在股市上突然发力，万科、保利等几大房地产股票涨停，多股涨停回落，平均涨幅近5。这是什么概念？如果大盘的构成都是房产股，那么这样的涨幅已经可以熔断了。
　　所谓的熔断机制在证券史上几乎都是为了防止暴跌，这种全行业熔断性暴涨的现象无非都是源于全行业性质的利好。在这个例子里，这个重大利好就是房贷利息抵个税有望落地。什么是房贷利息抵个税？
　　房贷利息抵个税即住房按揭贷款利息支出可以作为税前项进行抵扣。换言之，就是在其他条件不变的情况下减少利息支出。信於资本投资分析师举了一个例子：
　　假设小金在上海购置了一套价值400万的房产，首付150万，剩下的250万作为商贷分20年还清，那么每月还款就为16360元，每月支出的利息额就为5833元，支付利息款共为140多万，还款总额为390万左右。变化并不直接体现在房产还贷上，而是体现在个人实际可支配收入上。假设购房者月薪2万元，若没有实行房贷利息抵个税，则每月需按时上缴约5553元的个税；如果实行了房贷利息抵个税政策，则按照14167的税前收入付款，实际应支付3518元，也就意味着节税效果达36。
　　如果真的能够落实，确实对房地产来说是一件了不得的事，房产应声而涨顺理成章。
　　不过如果算上公积金折扣和银行利息优惠，实际节税效果达不到那么高，但也会在20左右。这类计划有多少可能性能够实施？
　　虽然房贷利息抵个税听上去很美，但是在短期内该计划实施的可能性不大，但在未来完全可能。
　　首先，房贷利息抵个税的目的是什么？有人说当然是为了房地产去库存化，房地产作为经济驱动力之一，每年的去化率都在降低，拯救房产就是短期内拯救了经济。这种说法有一定的道理，但是我认为，该政策最重要的是作为个税改革的一个环节，涉及的是一个系统性的工程。如果房产抵个税可行，那么车贷呢？消费贷呢？仅单方面向房地产倾斜，未免有利益输送之嫌疑。
　　其次，制定标准很难马上统一，说得容易实践难。比如如何核算个人收入？是以家庭为计量单位，还是以个人？夫妻共同首付、共同还贷应当怎样计算？这些不仅需要与个税制度相接轨，还要和现行的婚姻制度相接轨。
　　另外，哪些房子可以享受该政策？是否按照房屋市场价划分？是固定的还是波动的？高档房产和低档房屋有没有区别这些问题都不是一朝一夕能解决的。
　　再者，房贷利息抵个税计划完全是利好商品房，或许会对现行尚未稳固的廉租房体系造成打击。如果商品房建设不再有去库存的问题，那么商品房必然是最大的利益驱动，原本就不甚上心的廉租房政策则更加难以实施。
　　因此，信於资本认为房贷利息抵个税长期有望实施，但是在近期就会落地这种说法并不是很靠谱。即使草率实施，结果也很难预料。这类计划如果实施，会对房地产有什么影响？
　　一是提前还贷的人数将会大量减少，并且首付比例会不断降低。因为已经达不到节约利息的效果，不提前还贷，降低首付比例，反而能更好避税，进一步提高自有资金的投资回报率。就像在Q1中的例子，小金只会付120万的首付，月均多还2000元，但是每月的个人所得税缴税基数就变成了13342元，个人每月缴纳所得税只需3200多元，相当于每个月少交300元的个税。而且最初省下的30多万如果配置年化收益率8～10的租赁宝，每年的收益都能有近3万元，一进一出的差别在几年内就会看出来。
　　二是买高档房产的人会越来越多，高净值收入人群会通过购买力所能及的最高档房产来降低实缴个税，理由同上。该政策的偏向性非常明显，越是高收入人群的缴税基数越大，税率也越高，如果高收入人群能够在选择房产的房价上下功夫，效果很明显。
　　三是会推动房价进一步走高，房地产市场两极分化越加严重，这也是给低收入群体带来的最大的负效应。这个政策显然能够很大程度地刺激购房需求，主要是对于
　　那些有一些条件，但是又迟迟下不了决心的人能够起到强力催化剂的作用，看房地产股票便知。不管这个政策落不落地，似乎都会造成这样的效果，尤其是上海这类中心城市的房价，更有可能一飞冲天。没有买房的普通民众自然会陷入更深一轮的纠结。
　　撇开房地产商这个最大的赢家不算，房贷利息抵个税并不是对所有人都有好处的。
　　该措施主要是针对商品房，那么毫无疑问，商品房中的中高档住宅的购买者会享受到较多的好处，尤其是工资水平较高的人群，效果更明显。然而对于中等收入群体，买不起房的现状依然没有实质性的改变，还会有一些间接的副作用。