房地产抵押价值评估问题研究

　　闫文志杨兴露赵明遥
　　【摘要】本文通过对相关文献梳理及对房地产估价机构实地的走访调查，分析了目前我国房地产抵押贷款评估存在的问题，并分析这些问题出现的原因，对规范房地产抵押市场、促进房地产抵押贷款的顺利进行、充分发挥房地产抵押担保的稳定性、保护房地产抵押双方的合理权益等有较强的理论和现实意义。
　　【关键词】房地产；房地产抵押；评估；抵押价值
　　随着房地产市场的发展，房地产以其保值增值、耐用、固定和不可移动的特点，使得房地产抵押成为一种安全系数较高的担保方式之一。房地产抵押贷款也成为一种非常重要的融资方式。考虑到该行业未来的发展，特选此题，并且希望此文能有利于评估业未来的发展，将切实地运用到实践中去，为我国房地产抵押价值评估行业的全面、规范地发展贡献自己的一小份力。
　　一、房地产抵押价值评估的现状
　　随着我国房地产市场日益完善，房地产估价行业所起的作用日益突出。在经济快速发展的大前提下，房地产抵押之所以能成为一种安全系数较高的担保方式，主要是由于房地产的保值增值、耐用和收益性等特点，并且能够有效提高信贷资金的安全性。在现实的房地产抵押贷款中，通常先由房地产估价结构评估确定被估对象的抵押价值，金融机构再按照此抵押价值来确定贷款额度。如果评估的房地产抵押价值过低，抵押房地产的担保作用就难以充分发挥作用，而评估的房地产的抵押价值过高时，就容易造成信贷风险，降低信贷资金的安全性，甚至使信贷机构遭受不能按时或不能收回放贷资金。因此，房地产估价业企业或个人与金融业之间一座连接的桥梁，又是有效防范或规避金融风险的重要环节，在信贷市场中为维护市场秩序发挥着不容小觑的积极作用。
　　二、房地产抵押价值评估存在的问题
　　1。对估价时点的确定比较模糊
　　理论上认为债务到期日是房地产抵押评估的基准日是正确的，但是在实际操作中，这样确定的估价时点对评估报告并没有什么实际意义。因为我们的评估报告有效期一般是从报告提交日开始一年内，对于贷款期限长的情况来说，一年以后银行就会选择重新进行评估得出新的评估报告。若是在房地产市场相对稳定的情况下，其抵押价值也变化不大，倘若把估价时点放在未来的某一时点就不易把握；当房地产市场不太稳定或是变化较大时，就会影响到其抵押价值的波动，此时可以采取适当缩短评估报告有效期的办法来降低报告使用者的风险，而且在出具评估报告时要充分考虑对未来市场变化有影响的因素，这基本上就解决了估价时点问题。
　　2。对抵押价值认识不到位
　　目前，房地产估价业界对抵押价值认识分为三种观点，即市场价值、清算价值和抵押贷款价值。（1）市场价值说，是把抵押房地产在正常条件下的市场价值直接作为抵押价值，这显然是不合理的，完全没有考虑抵押风险因素的存在，容易高估价值。（2）清算价值说，支持者认为只有违约发生时，抵押房地产的清算价格或变现价值高于贷款金额时，才能保证金融机构资金的安全性，因此清算价值就是抵押价值，但是这种观点很明显损害到抵押人的利益。（3）抵押贷款价值说，是将现在和未来的因素都考虑到后进行评估估算的结果由于市场中很多因素是变化的，市场也就是不稳定的，所以这种价值是很难确定的，而且現实生活中的贷款金额一旦确定下来就签订贷款合同，贷款金额不会随抵押房地产价值波动而随意更改，也就是说以贷款价值作为抵押价值的可行性不强。
　　3。抵押价值评估报告效率低
　　评估报告的效力低主要是说评估人员进行房地产抵押评估的质量不高，导致评估的结果并没有较强的权威性，有可能使评估机构失去公信力。这可能会由多方面的因素引起的，在评估过程中总会有主观或者客观的原因导致评估报告的效力大打折扣，缺乏真实合理性。同时，有些评估机构出具的评估报告中对评估理论的应用并无结合案例的分析，多是相关原理的照搬。在评估过程中却假设评估对象满足合法性假设和最高最佳使用假设进行评估，这样评估出来的结果说服力不强或者不真实合理。
　　三、房地产抵押价值评估存在问题的原因分析
　　房地产抵押价值评估中存在问题的原因是多方面的因素引起的，在此处主要分析一下引发上述问题的主要原因，主要包括：
　　1。评估人员的整体素质不高
　　在以上陈述的对抵押价值评估要素认识不明确和抵押价值评估报告效率低的问题，除与缺乏统一的评估规范体系相关外，也与从事房地产抵押价值评估工作的评估人员的整体素质低有直接的联系；并且讲到的技术风险和道德风险的存在也是评估人员整体素质不高所导致的。目前关于房地产抵押评估理论教育尚不完善，只有少数高校开展房地产估价课程，房地产抵押价值评估也只是占据其中的一小部分理论；房地产抵押价值评估业的准入机制不完善导致工作资历低但考试能力强的人占了优势，从而导致取得房地产估价师资质的从业人员的缺乏了实践中所要求的专业胜任能力。但对各类抵押评估要素的确定以及对技术风险和道德风险的规避或考量，正需要借助于评估人员有较高的专业技术水平和道德素质，才能保证合理客观地确定评估房地产的抵押价值，比如，价值类型、估价时点和评估方法等任何一项要素确定的不合理，都会导致房地产抵押价值评估结果的千差万别。
　　2。抵押价值评估的相关监管机制不健全
　　如今，房地产抵押价值评估报告质量低是一种比较严重的不良现象，低质量的报告满足不了投资人做出经济决策的要求，不能够为其提供合理的参考依据，那估价报告就失去了它原有的意义。
　　导致这问题发生的原因主要两方面：（1）缺乏有效法律制约低价不正当的竞争是如今房地产估价业务中最为常见的问题。我国的房地产抵押价值评估相关的专门的法律规范仍然不够完善，相对处于缺失的状态，尚不能起到有效地约束业务中的违反法律法规的行为。（2）评估报告真实性和效力得不到维护。评估机构和人员按照评估的理论知识和自己多年的评估经验评定估算得出的评估结果、评估结论以及在这基础上撰写的评估报告并不一定能够满足金融机构的要求，以供金融机构在今后的贷款业务中所用，或是在银行专门负责贷款的人员有可能因为专业知识的的缺乏或局限而辨别不了评估报告的真假，或者不能合理利用真实的评估报告，从而使评估报告发挥不了它所具备的功能。
　　四、结论
　　房地产抵押价值的评估能够为抵押人申请抵押贷款或金融机构发放贷款提供参考依据，有助于借贷双方客观地衡量被抵押房地产的价值，还可以降金融机构贷款的风险，为其资金的安全性提供了保障，并且促进资金的优化配置，开创新的业务空间。因此，房地产抵押价值评估问题及对策研究具有较强的理论意义和实践意义。为了使其作用发挥的更充分，抵押房地产的价值评估过程应全面地考虑在抵押期间各种影响抵押价值的因素，充分考虑房地产的抵押风险，真实地反映抵押房地产的客观价值。
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