价值管理在房地产项目投资决策阶段可行性研究中的应

　　【摘要】房地产项目应以消费者需求为导向，提高项目的功能，同时控制好项目的成本。才能提高项目的竞争力，增加项目的经济效益，适应市场的激烈竞争，使企业可持续性发展。本文提出把价值管理理论应用在房地产项目的投资决策阶段可行性研究中，对项目进行科学的规划，多方位提高项目的经济效益。
　　【关键词】价值管理；房地产项目；可行性研究
　　近年来，国家房地产调控政策一直是积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实有效供给。重点城市新房市场成交面积缩减。面对房地产行业偏紧的政策环境，逐年上涨的物价，企业的开发项目成本也在逐年提高，利润也在下降。那么房地产企业想要稳定开发项目的利润率，控制好项目成本，就要寻找科学的方法管理经营项目，而价值管理恰恰能够满足房企的这一要求。在房地产项目的投资决策阶段、设计阶段和施工阶段均可以运用价值管理理论，但投资决策阶段是项目的起步阶段，选定最优的项目开发方案，是提高项目收益，缩短投资回收期的关键阶段，所以要在投资决策阶段应用好价值管理理论。
　　一、价值管理的含义及原理
　　价值工程理论是1978年引入我国的，应用在机械、冶金、电子、电气、儀表、纺织、化工、轻工等多个行业，但应用在房地产行业还不太深入。
　　价值（V）功能（F）成本（C），这其中功能（F）就是项目产品能满足消费者的需求的一些功能；成本（C）是指整个项目生命周期成本，它是为实现消费者需要而所消耗资源的货币表现。项目的价值和功能成正比例关系，和项目的成本之间成反比例关系。
　　根据功能和成本的关系，想要提高项目价值，可以通过下列方法达到：
　　二、可行性研究中价值管理的研究过程
　　价值管理考虑的是全寿命周期成本最低，因此应在项目前期的策划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本，使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一体化，从而实现全生命周期成本最低。要实现信息流向前集成，就要运用早期价值管理思想，因为成本问题的实质就是价值的缺失或过剩。经验表明，越是项目前期，费用控制作用越大。而投资决策中可行性研究是对房地产项目以后的各个阶段具有重要影响作用的工作，此时应用价值管理有事半功倍的效果。主要工作有：
　　1、组建价值管理团队。由房地产开发公司业主代表、地质工程师、建筑工程师、结构工程师、给排水工程师、造价工程师、环境评价工程师、用户代表和5名外部专家组成。这些专家需具有丰富的专业知识和实践经验，同时拥有较为丰富的价值管理知识，并且这5位外部专家能够经常参加价值管理研究的活动。
　　2、具体的价值管理研究团队构成。价值管理研究领导（造价工程师，具备丰富的价值管理知识、较强的领导和协调能力）、2名业主代表、2名用户代表、1名规划工程师、1名地质工程师、1名建筑工程师、1名结构工程师、1名给排水工程师、1名环境评价工程师、5名外部专家（含1名政府主管部门业务工程师、1名建筑工程师、1名造价工程师、1名结构工程师、1名给排水工程师）。
　　3、价值管理研究的方法采用40小时工作法。这是价值管理在建设工程项目中最常采用的方法。通常由一名价值工程师组织外聘专家组成价值管理研究小组，对设计人员所提出的设计方案进行研究和审核。首先，由业主通知设计人员，价值管理小组将对设计方案进行研究；然后，业主委任一名价值工程师负责整个价值管理的研究工作，价值工程师接受委任后，根据工程的具体情况选择外聘专家组成价值管理研究小组，同时把与工程有关的数据提前发放给他们，并作好集中价值管理研究的后勤准备工作；最后，研究小组按照价值管理的方法和要求，集中工作40小时，完成价值管理研究。
　　4、价值管理研究。完成研究对象选择，资料收集，功能定义与整理，功能评价，方案设计与评价，方案评价与选择等工作。
　　要深入挖掘项目的潜在价值，按照价值管理的操作程序，运用评分法计算各个功能方面的系数，从中选出最有价值的策划方案。
　　三、价值管理在房地产开发项目可行性研究中的具体实施步骤
　　1、信息收集阶段。价值管理团队成立之后，开始进行相关资料的收集工作，包括现场地质资料，项目所在地区控制性详细规划及修建性详细规划，项目建议书对项目建设规模有关指标的批复，国家有关工程建设的标准和规范，房地产开发项目周边的交通情况，城市供水、供电、供气等公用设施情况，项目所在地人口、经济及房地产法规情况，客户对不同户型的合理需求情况，以及项目所在地环保部门对房地产开发项目的环保政策。
　　2、研究对象选择。在房地产开发项目的可行性研究工作中，项目的建设方案对整个项目工程造价的影响程度达75一90，所以，价值管理团队在仔细分析研究所收集到的有关资料之后，决定将建设方案作为本次价值管理的研究对象，以求能够运用价值管理的基本原理和方法对其进行系统地分析，从而提高房地产项目的开发价值。
　　3、系统功能分析。功能是客户需要的最终结果，是客户对住宅的最基本需求。如果将整个房地产开发项目作为一个系统来看待，则其建设方案是这个系统中一个极其重要的系统，它的价值直接影响着整个房地产开发项目价值的大小。价值管理研究团队通过功能分析和讲座，最后达成一致意见，对房地产开发项目的建设方案可从重要的几个方面进行优劣评价。
　　4、创造方案阶段。价值管理团队根据自己的知识和经验，对照功能系统分析图，采用头脑风暴法，产生出尽可能多的想法和方案，最后，由价值管理领导组织大家集中讨论，形成备选的可行的建设方案，同时由造价工程师根据专业知识估算出方案的全寿命周期工程造价，并运用价值工程成本系数的计算方法得到的计算结果。
　　5、方案评价阶段。运用打分法（采用10分制），要求价值管理团队成员给每个方案对照这些评价指标独立进行打分，将每个成员的打分进行平均后得到方案的最后得分。
　　6、方案决策阶段。利用价值管理中价值优选的方法，通过计算各方案的价值系数进行优选决策，价值系数最高者是方案中的最佳方案。
　　7、方案实施阶段。在得到了相对令人满意的建设方案后，各部门要严格按照方案中所提出的具体内容、标准和原则指导初步设计和施工图设计，以及后续的各项有关工作。
　　四、结束语
　　价值管理是现代重要的管理技术和方法，应用在房地产项目可行性研究阶段，可以结合企业本身情况，创造最适合的方案，提高项目的竞争力。要让项目的各利益相关方都对知晓价值工程应用的益处，提高专业人员的价值管理的相关知识。这样才能更好的应用价值管理理论，使房地产项目适应市场，节约投资。
　　【参考文献】
　　1、陈其权价值工程在房地产项目管理的应用研究〔D〕。浙江工程大学。2014。10。
　　2、杨洁云运用价值管理提高房地产项目的效益〔J〕。门窗。2017。5。
　　3、王绮价值工程在建筑工程管理中的整合运用分析〔J〕。管理。2019。8。
　　作者简介：杨洁云（1982），女，辽宁辽阳人，辽宁建筑职业学院，讲师。