集中式做分散托管，乐乎们有多大的野心？星品秀

　　根据住房租赁的类型，长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。在行业内，人们对长租公寓的讨论有多少，对发展集中式还是分散式长租公寓的讨论就有多少。
　　作为国内长租公寓建设经营的两种主要形态，两种类型产品同时受到大环境的影响，本身又在运营模式，发展逻辑方面存在本质区别。
　　虽然模式截然不同，但是两者之间也是交叉存在，根据迈点观察，因集中式公寓对资金成本和前期投入要求较高，大部分长租公寓是从分散式起步，积累实力后往集中式公寓过渡，以分散式公寓为主战场的品牌或多或少会持有集中式公寓。而从集中式大力发展做分散式公寓的在市场上则较为少见。
　　近期，乐乎要做分散式托管这件事在行业内激起层层涟漪，有人表示支持，也有人表示不可思议。
　　不管是集中式发展分散式还是分散式进军集中式，乐乎们的野心究竟在何？最终又将形成什么样的局面？
　　乐乎大家示意图一览（图源：乐乎公寓）
　　扩张进行时
　　多品牌加码集中式公寓
　　从2014市场萌动，2016年政策加持，再到2018年资本狂热，长租公寓曾是资本眼中的宠儿。
　　但是随着甲醛事件、爆雷频发、盈利难题等等问题出现，长租公寓行业这几年风波不断，未来也愈发不明晰。
　　在爆雷潮中，集中式长租公寓却仍然相对安全。所以不少分散式公寓品牌都在加码集中式公寓，例如自如、微舍公寓等。
　　自如是分散式往集中式发力的典型，拥有自有品牌自如寓，又先后推出租住社区自如里、战略并购贝客青年精品公寓，在集中式公寓的赛道上不断扩张。
　　自如租房示意图（图源：自如）
　　对于并购贝客青年精品公寓，自如相关负责人认为：我们希望通过战略并购，在集中式和分散式住房供给上形成优势互补，在不同的目标市场落地多品牌策略，为城市年轻人提供覆盖全生命周期、更丰富、更好的房源选择和产品、服务选择。
　　在集中式公寓的未来发展方面，我们将保持初心，以长期事业心态与更多合作伙伴携手，将核心运营能力持续赋能行业，实现多方共赢。这不仅在基础层面上保障物业、业主收益稳健，还要秉持长远发展定力，制定因地制宜的融合发展策略，支持并配合相关合作方持续规范经营，以保障在房源筹集多元化、市场监管精准化、运营管理规范化、综合服务便捷化方面持续深耕，提供更多、更好、更全的产品和服务选择。自如相关负责人补充到。
　　在业内看来，对于自如来说，两种模式双管齐下有利于实现优势互补。
　　再如微舍公寓，早前在集中区域做集散式公寓，近两年将集中式公寓作为核心发力点。
　　微舍公寓创始人朱成通表示，有了分散式公寓的运营管理经验，在集中式公寓的发展运营中，有信心做得更强更好，今后也会在集中式公寓这一细分领域大规模发展，为城市梦想家打造梦想之家。
　　微舍公寓屋内示意图（图源：微舍公寓）
　　逆势前行
　　乐乎试水分散式业务
　　而相比于集中式公寓，分散式长租公寓更容易陷入无序扩张的漩涡和现金流的危机。
　　近几年长租公寓爆雷频发，其中就包括长租领域的头部品牌之一，蛋壳。
　　据《财经》杂志统计，2020年7月9月间爆雷的20多家长租公寓，大部分是和蛋壳一样的分散式公寓。分散式公寓的未来的发展前景在所有人心中都打上了一个问号。
　　在这种时期，乐乎提出要进军分散式公寓，颇有逆势前行的意味。
　　对此，乐乎公寓CEO罗意在朋友圈指出，乐乎近来的确在北京做一些分散式资产托管的小范围尝试，也的确面临不少困难。但对于分散式如此庞大的资产体量，对于立志于成为租赁住房行业全品类运营服务机构的乐乎来说，愿意再用五年十年时间去摸索办法和积累能力。
　　另外，在进军分散式公寓的必要性和可行性方面，罗意表示：北京市场的商品房存量规模非常大，分散式的租赁市场亟须专业的服务机构，乐乎希望将集中式的运营服务能力，复用到分散式，且较包租的模式来说，乐乎的托管运营模式更有未来。另外，乐乎想为客户打造一个全生命周期的产品，商品房存量的分散式产品，可以满足家庭型的租赁需求，也是未来租赁的重要市场，进入分散式是丰富自身产品线的需要，更是市场的需要。
　　对于下一步动作，罗意告诉迈点：乐乎孵化了‘满客’经纪业务团队，经过一年的打磨，已经相对成熟且被市场认可。此次分散式业务的尝试，是又一次全新的战略部署，乐乎还是会从北京市场做起，不断辐射华东、华南市场。
　　全品类布局的背后逻辑
　　是为平台化？
　　可以看到一个趋势，集中式公寓和分散式公寓品牌都在自身赛道基础上扩张前行，覆盖更多的租赁品类，促使自身做大做强。
　　从乐乎公寓CEO罗意的回答中我们也可以提炼出一个关键词全品类运营服务机构。
　　为什么要实现全品类，为什么想要覆盖？
　　近期，平台化一词多次出现在视野里。迈点认为全品类布局背后是平台化发展战略。
　　而想要实现平台化发展战略，规模和竞争力就是前提，所以即使不易，也要覆盖和扩张。
　　平台化的本质，是将行业的产业链从纵队变成横队，打破自我的封闭体系，形成共享商业平台，从而使行业建立一种协同生产的机制。
　　从公司公司，变成平台个体的过程中，企业可以建立产、供、销连为一体的运转模式在破解本身盈利难题的同时，给更多的企业乃至个人提供创造价值的机会。
　　无独有偶，平台化不仅仅出现在租赁行业。
　　2020年末，由恒大与全国152家中介机构重组成立的房车宝横空出世，旗下拥有房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台等三大科技平台。
　　华住创始人季琦提出一定要自己挖井，经营自己的慢流量，并骄傲地宣布其直销比重已经达到85。
　　这些头部企业的平台化，都在宣告一个趋势：未来的经济竞争，不仅仅是一个个体的竞争、一个企业的竞争，更是一个平台的竞争，企业发展进程中，平台化升级是趋势。
　　五大阵营，探索平台现状
　　针对租赁企业平台化，易居研究院研究总监严跃进曾说：通过将自己打造成‘平台’来寻找盈利点的做法值得肯定平台效应一旦显现，后续将会依托巨大的租客规模进行资源导入，进而衍生出保洁、互联网金融等服务，这将大大增加长租公寓企业的盈利机会。
　　窝趣创始人兼CEO刘辉此前认为，面对盈利难题，除通过提升品牌溢价、提高运营效率外，还要探索非租金收入，将自己打造成一个‘平台’，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入。
　　而在当前的住房租赁市场，平台经济已有样本可寻，大致归类为以下五大阵营。
　　不同品类的平台呈现出不同的发展轨迹和模式，面对当下的租赁平台我们可以总结出三个特点：
　　一是头部平台的聚集效应明显。说到租房的平台，普通的租房用户能够说出口的定不会超过5个，五大阵营中脱颖而出被大家所熟知的，也就头部的12个平台。
　　在发展过程中，头部平台的集聚效应只会越来越明显，不管是全品类平台还是更加细分的集中式分散式平台，只有头部可以长效发展。
　　二是大平台立足多业务发展。可以看到，规模较大的平台，例如贝壳找房或者咸鱼、58等，针对的是流量平台客群的多品类需求，租房始终是其中一个板块而已。
　　能够满足客群越多的需求，也意味着流量域的范围越广，对于这类平台来说，平台化的成熟度也越高。
　　三是精细垂直化的平台开辟符合自身的商业模式。多品类的大平台已经占据了头部位置，想要跻身赛道或者扩张业务范围，并非易事。在自身所在的领域发展平台化的垂直品牌需要根据运营优势开辟符合自身的商业模式。
　　机遇与挑战并存
　　平台化战役打响
　　租赁市场的平台化已经成为不可否认的趋势，而且也拥有发展的厚重土壤，但是在这一过程中，还需要时间去解构、重塑，最终成型，难免遇到一些无法避免的难题：
　　首先是资本的问题。租赁行业需要资金的支撑，大规模发展平台经济更是如此，乐乎要做全品类运营服务机构，然而发展规模受到资金牵制，依靠自身总是有限，具备一定条件之后，IPO上市是否会是其发展目的或者说是解决资本上限的好选择呢？
　　其次是技术的问题。相信大部分租赁品牌在前端营销方面已做到炉火纯青，但是在中端或者后端的技术运营方面还是薄弱项。而对平台化来说，中后端的支撑力量是不可忽视的，乐乎本身也有租务SaaS系统，如何提升技术，用技术这一基建为平台提供更多数据，切入更多的赛道是值得考虑的问题。
　　再说全品类的问题。平台化需要规模和竞争力，规模的扩张并不是难事，最主要是需要资本，但是竞争力从何而来？集中式与分散式本身的运营逻辑并不相同，如何与在分散式公寓已做大做强的品牌抗衡，或者说如何将每一品类做好？或者还需要一段时间的试错过程。
　　租赁平台的将来时
　　着眼未来，租赁领域中小玩家被驱逐出场是必然趋势，或许只有两类企业能够在长租公寓领域吃香。
　　一种是自有房源充足，或响应国家政策，在自持土地上发展租赁的实力雄厚的开发商，如万科泊寓等；另一种是融资及运营实力强大的头部长租公寓平台。所以租赁平台在发展中，或许会向以下几个方向倾斜。
　　马太效应明显头部企业越做越大
　　平台化发展中，头部的企业会越做越大，同一赛道上的小鱼生存境况会愈加困难，如果不想被吞并，就要尝试在新赛道上开辟发展之路。
　　轻量化平台易淘汰多板块共同支持发展
　　垂直租房的平台，用户群体容量有所限制；再加上只专注租房的话，变动性较高以及复购率较低，容易导致活力不够，需要探索更多可以协作运行的模块，支撑整体长久有效发展。或者在租房这一话题上，针对不同的需求发展更多元的板块。
　　顺应平台载体的变化拥有转型力和前瞻性
　　随着科技的发展，平台的载体也会相应发生变化，目前大部分平台已APP或小程序为主，未来或许会产生新的载体和呈现形式，持续发展的平台需要顺应形式而变，以最佳的载体和形式存在。
　　搭建自身流量池削弱大流量平台比重
　　目前大部分长租公寓的导流还是依靠核心平台，58、贝壳等进行进行战略流量够大，投入较大，平台化过程中要逐渐削弱大流量平台在自身导流线中的比重。挖掘自己的流量池，储存精准客户，流量池大到一定的程度，也意味着自己的基础平台已经搭建好了。
　　住房租赁行业在不断更新，各公寓相关品牌为了适应市场及业务的发展需要，也会不断进行品牌的升级迭代。
　　大浪淘沙，在政府调控和市场选择之下，最后留下来的公寓品牌，势必有着各自善于适应市场环境、高于业内平均能力的市场嗅觉。
　　租赁行业的平台化发展还需要多少时间，会发展到何种程度，我们不得而知。但是长租行业不缺未来，其最终带来的成果也并非企业独享，而是会给更多的租赁人群带来美好的生活。