房价是涨还是跌，一篇文章全明白

　　最近很多朋友问我房价会不会跌，现在是不是入手的好时机，下面我将从国家层面、社会发展层面、开发商层面及客户层面一一给大家分析，希望对大家有帮助。
　　国家层面：
　　从国家层面来讲，房地产对国家起到了一个稳定器的作用，作为国家经济支柱产业的房地产来讲，房地产的健康发展有利于经济的繁荣昌盛，有利于国家的长治久安。因此，国家对房地产的态度是以稳为重心。那么，为什么房地产作为一种产业会成为国家的稳定器呢，主要有以下几个原因：
　　1、涉及面广
　　房地产的发展涉及的行业总共有60多个，仅在建造阶段就涉及到了建材、冶金、机械制造、金融等多个产业，后期的入住阶段又涉及了装修、家电、金融保险、仪表等产业，而销售过程中涉及到了广告、中介、代理、服务、物业等产业，而每一项产业的背后，都代表着千千万万的家庭。因此，维持房地产行业的稳定关乎着整个社会的和谐稳定。
　　2、财政收入
　　根据国家财政部数据统计，17月地方一般公共预算本级收入73058亿元，而国有土地使用权出让收入41407亿元，土地出让收入占地方财政收入的56。7。这是一个很可怕的数据，地方财政的一多半收入全部是卖地的收入，而土地市场晴雨表主要来源于房地产的销售情况，也就是说为了维持财政收入，为了正常的建设、运营，现阶段房地产市场必须平稳健康发展。除了土地收入之外，房地产同时为地方政府提供了各种税收收入，监管资金收入、配套资金收入等。因此，维持房地产行业的健康稳定关乎着地方政府稳定的财政收入。
　　3、金融稳定
　　金融稳定一方面指的是企业层面的金融稳定，各大开发商从拍地开始融资，到土地抵押、在建工程抵押，都是利用杠杆维持企业稳定的现金流，同时，为开发商做服务的各总包单位、分包单位也都是通过抵押贷款来维持公司的正常经营，房地产的稳定，确保了开发商及配套服务企业的经营稳定，确保了各企业在银行贷款的安全。另一个层面的金融稳定是指个人的金融稳定，现阶段，房贷成为个人抵押贷款的主力军，稳定健康的房地产发展会避免大量的断供、坏账出现。因此，健康稳定的房地产行业有利于金融体系的稳定。
　　4、关乎民生
　　根据不完全统计，普通中国居民70的收入用于房产支出，也就是说一个普通人一辈子的财产收入多数用在了购买房产上，甚至两代人共同来买一套房子的情况也很常见。如果此时房地产价格出现大幅度的波动，居民的财产会急剧缩水，生活水平会急剧下降。此种背景下，房地产行业的稳定，有利于维护居民生活的稳定，有利于社会整体的和谐稳定。
　　社会发展层面
　　目前我国的城镇化水平超过60，人均收入超过3。2万元，达到中等收入国家水平，但距离发达国家75的城镇化水平还有部分差距，我们以发达国家的社会发展作为参照物，对我国房地产市场进行分析，可以得到以下几点结论：
　　1、持续的城镇化
　　伴随着城市的快速发展，城市界面日益更新，城区范围逐渐扩大，虽然在城市扩张的过程中会出现部分高新区、经济开发区人烟稀少，但随着配套落实，人气必然提升。这与我国目前教育资源、医疗资源、商业配套等不均衡是分不开的。只要城市的教育医疗商业资源优于农村，人口就会不断地流向城市，城镇化水平也就会越来越高，房地产行业也会持续高速发展。但当农村的生活配套、教育医疗水平逐渐与城市接近，城镇化水平将逐步放缓。因此，城镇化的高速发展为房地产行业的发展提供了一个稳定的空间。
　　2、M2指数持续增长
　　讲M2之前我们先了解清楚什么是M0、M1和M2，一般来讲，M0流通中现金；狭义货币（M1）M0企业活期存款机关团体部队存款农村存款个人持有的信用卡类存款；广义货币（M2）M1城乡居民储蓄存款企业存款中具有定期性质的存款信托类存款其他存款。通俗来讲的话M0现金，M1M0类似于活期存款的容易被随时花掉的钱，M2M1类似于定期存款的不容易被随时花掉的钱。不容易被花掉的钱通常被用来投资，所以说研究货币供应量与房价之间的关系，M2是最适合的指标。目前，我国M2的增长一直远高于GDP的增长，但是M2和商品流通的资产总额做到均衡，因此只有拉动房价才能维持这种平衡。根据现在的降准、降息和刚确定的GDP增速目标来看，M2仍然后大幅度上涨。因此，为了维持资产流动平衡，房价也会持续上涨。
　　3、GDP增长
　　房地产的价格波动会早于经济的波动。经济上升时，国民的利好情绪会大量的投资购买。在经济衰退的时候，民众的情绪会对未来过于悲观，也会导致投资的大量萎缩，房地产价格就会下降。不管政府实施什么政策，房地产市场的波动与宏观经济的波动幅度有着同步性。而且房地产的上涨幅度或者下降的幅度，都比宏观经济的波动要大。今年政府工作会议中已经明确GDP增长幅度为5。5，因此，根据政府目标来看，房价会有上涨空间。
　　4、通货膨胀因素
　　物价上升导致了通货膨胀之后，货币的现实价值会下降，消费者就宁愿持有真实的资产。不动产而非持有纸币。根据我国目前情况，购买房产将会作为普通民众对抗通货膨胀的最有效手段，因此，在通货膨胀情况下，特别在全球量化宽松政策的背景下，购买房产将成为首选。
　　企业层面
　　不同企业对所开发项目的追求是不一样的，以碧桂园、中梁为首的高周转企业对现金流要求很高，在市场不好的情况下可能会出现低价甩货，快速回款现象，但这种现象以即将售罄的尾盘为主。国企和央企一方面肩负着一定的社会责任，另一方面企业生存环境较为宽松，考核的更多是利润，因此价格相对较为稳定。
　　1、高周转企业
　　高周转企业存在的根本是现金流，现金流回正就有富余资金再投入，扩大规模，但如果现金流回不了正，高周转企业就会背负巨额的融资利息，特别是在国家在2021年出台的三道红线之后，房企融资难度增大，融不了资房产现金流的窟窿就会越来越大，为防止企业暴雷，房企会采取以价换量，通过低价抛售保证自己的现金流稳定，保证自己的金融信用良好，但这波以价换量会随着国家监管政策放松而改变，毕竟企业不是慈善家，不会自己贴钱来卖房子。特别是进入2022年以来，国家六大部委相继发声，房地产政策环境日渐宽松，高周转企业对回款的压力相应减少，房价会出现逐渐上升现象。
　　2、国企和央企
　　国企和央企政策监控也好，融资环境也好相对于民营企业来说相对较好，没有那么大的还款压力和融资压力，价格会相对稳定，同时，国企和央企对开发项目更多的追求是利润率，在保证利润率的情况下开展销售，且未售房产都属于国有资产，除非是特殊情况，否则没人会承担国有资产流失这样的责任。因此，国企和央企的房子一般不会出现太大的价格浮动，价格相对较为稳定。
　　客户层面
　　客户的需求是房地产持续健康发展的基石，客户对房产的需求分为几个阶段，第一阶段是解决住房的需求，这一阶段可能是自建用房、刚需小面积的都可以，在满足住的需求的情况下会产生一部分对学区、商业配套或者其他配套有更多要求的，产生了部分刚改的需求，随着各方面条件都满足之后会对更大的房子面积有了需求，这就是改善的需求，每种需求背后都源源不断的产生新的客户群体，因此，从客户层面来讲对房产的需求是持续不断的，这就对房地产的价格起到了支撑作用。
　　1、城区自然增长的客户需求
　　这部分客户的需求比较简单，父母在城区有住房，但随着年龄增长或者是独立居住的需求，或者是因为结婚生子产生的需求，不管是哪种原因，一代代人的增长就会产生对居住的需求，而这种需求恰恰是房地产健康发展最稳定的保障。
　　2、改善生活的需求
　　随着年龄的增长，家庭的财富也逐渐有了积累，一部分人会对所在小区的生活环境、配套或者户型有了更高的要求，或者以为2胎3胎的放开，有了更大面积的需求，这就为改善型的住房提供了市场，世人总是在不断地满足自己欲望的过程中产生新的欲望，这就为一个城市改善住房提供了源源不断的市场。
　　3、中心城区对边界区县的吸附需求
　　我们一直都在说房地产发展长期看人口，这句话一点问题没有，但我们也要分开了看，一个城市总体人口可能是净流出，但中心城区对周边区县或者乡镇的吸附能力也是不可忽略的。我们目前的城市规划决定了中心城区集中着这个城市最好的教育、医疗、文化、商业等资源，而这些资源就是周边区县、乡镇的购房需求。
　　我们分别从国家的调控层面、社会的发展层面、企业的发展层面以及客户的需求层面对房地产的发展做了规划解读，最终得出以下几个推论：
　　1、房产价格在整体稳定情况下，会缓慢上升，区域内不同企业会有上下浮动，市场加速分化，刚需市场、改善市场出现多元化发展。
　　2、市场加速分化，刚需市场、改善市场出现多元化发展，学区、配套成为选房必选项；
　　3、对比股市和储蓄，长线储值可以入手，短线操作需谨慎；