拆迁圆满结束，旧改正式登场3类人将从中受益，2类人或遭殃

　　过去十年，拆迁是我国房地产的主流词汇。伴随着城镇化不断推进，房地产快速发展，过去10年全国房价迎来普涨。这使得很多被拆迁户的身价倍增，尤其是在一二线城市老城区坐拥大面积土地的拆迁户，2015年后，不仅能分得多套房价总额很高的房产，还能获得大笔现金赔偿。在深圳、广州、北京等城市，被拆迁者一夜资产过亿都是稀松平常的事。
　　让人气愤的是，伴随着拆迁这种不公平造富行为的走红，市场上更催生了一种专门投资老破小博拆迁的投资炒房行径。这类人低价买进老城区的核心地段老破小，不住也不出租，就纯粹空置坐等拆迁，以期获得巨额拆迁补偿款，然后再去购买新房，最终达到钱房双收的目的。经济学家朱海斌曾经怒斥这种行为，是扰乱市场，大量囤积二手房不仅扰乱了市场的正常交易，也一定程度造成了房源稀缺，变相拉高了房价，更提高了普通刚需的购房难度。
　　棚改拆迁是实打实的民生产业，本意是为了改善破屋烂院居民的居住条件。从住建部公布的数据可以看出，拆迁政策自2008年正式大规模实施以来，全国累计已经开工3300多万套棚改房，累计帮助至少8000万居民出棚进楼。
　　伴随着棚改政策的不断深化，以大拆大建为主的棚改拆迁的弊端却日益凸显：一方面，民生工程逐渐演化成了地方为了获取低息长期贷款的工具，更有甚者借棚改之名盲目发债。简单来说就是，棚改拆迁已经越走越偏离正轨，其民生意义已经越来越低于地方为发展经济而使用的资本运作的意义；
　　另一方面，棚改2。0升级版货币化安置政策直接导致成本提高了30，随着摊子越铺越大，拆迁的后遗症也越来越明显。比如拆不动、借款无法偿还等；
　　最值得强调的是，拆迁对房价的拉动作用超乎想象，尤其是三四线城市，拆迁更扮演了助推房价上涨的重要角色。为什么这么说？2016年2020年全国棚改开工总量3300万套，其中三四线城市2200万套，占比高达34。而且经历5年大规模的棚改拆迁后，全国160多个三四线城市房价平均涨幅超过55，8成以上的城市住房存销比由超过30个月，降到了12个月合理区间。直白点说，拆迁在三四线城市既扮演了拉动房价上涨的主要动力角色，又充当了帮助开发商实现快速去库存的重要工具。
　　截止到今天，棚改拆迁政策在我国已经实行了12年之久，但今天我们不得不说，不管我们是否完全接纳了拆迁式改造，我们可能都要和拆迁彻底告别了三个信号显示，属于拆迁的时代已经圆满结束：第一、今年初的国家重要议题，罕见只提了旧改，却只字未提棚改，业内专家分析认为，棚改已经不是主流的旧改模式，未来两年很可能完全被旧改取代；第二、住建部专家过去两年多次公开强调，未来旧改不再走大拆大建模式，我们理解的是拆迁式旧改阶段性任务已经完成，而且经济性越来越差，叠加这种模式不利于房价稳定，所以国家早就有意叫停拆迁了；第三、20182020三年棚改任务，已经超前完成，棚改拆迁确实到了结束的时候了。
　　当然，我们所说的拆迁圆满结束，并不意味着全国各地一刀切全部叫停，而是指过去四五年那种每年超过500万套开工量的大规模拆迁时代的结束。换言之，未来各地依然会按照需求进行棚改拆迁，只是规模会大幅减小，而且审批条件也会更苛刻，因为2018年国开行就已经收回了地方的棚改审批权限，现在各地的棚改规模由国家统一制定。
　　今年起，20年的老房子全部按新规办
　　拆迁圆满结束，并不意味着老城区改造工作就此终止，因为有另一种全新的改造模式来接棒棚改，那就是旧改。事实上，旧改已经在2020年提前完成了一轮试点，住建部公开的数据显示，2020年全国完成了4。1万个老旧小区老房子的旧改工作，比原计划的3。9万个超额完成。
　　旧改主要包含哪些内容？旧改较棚改又有哪些积极意义呢？首先，旧改主要包括三项内容：基础类主要是水电气网路等基础设施的改造，小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类包括按需求加装电梯（4层以上）、提高绿化率、增设照明设施、搭建停车场、新增文化休闲设施等；提升类主旨是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质，所以主要是养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等社区综合服务。
　　学者何启生评价旧改是利国利民的伟大工程，既不浪费国家资源，又提高了老小区居民的幸福感，是最好的资源整合。对此我们完全赞同，此外旧改和棚改最大的区别就是，前者增加了供给，抑制了需求，有助于房地产市场的整体稳定。而棚改恰恰相反，大拆大建式改造，本身就消灭了供给，而且还一定程度大大增加了购房需求，所以不利于市场稳定。
　　我们从住建部发布的旧改新规获悉，旧改工作从今年起正式实施，重点改造对象是2000年底前建成的17万个老旧小区。换言之，从今年起，20年的老房子全部都要按旧改新规办，即实行基础类、完善类、提升类三大内容的全方位改造。
　　值得一提的是，未来5年旧改工作也整体分为两个阶段：第一阶段，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架，政策体系和工作机制；第二阶段，2025年之前，结合各地实际，力争完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区老房子的改造任务。
　　今年起，20年的老房子不再推倒拆迁重建，而是全部按照旧改新规进行全方位改造，这种背景下，不得不说，2类人或遭殃：
　　第一类是专业博拆迁的炒房投资客。拆迁圆满结束，意味着他们的拆迁暴富梦可能彻底终结。尤其是三四线的这类炒房投资客，不仅会面临老破小砸手里的尴尬局面，还可能承担棚改拆迁结束房价面临下降的结果。不管是哪种结局，都可能遭殃；
　　第二类是等拆迁的老旧小区居民。和炒房客一样，他们的拆迁换房梦也幻灭了。未来随着旧改工作的推进，可能23年内，都很难卖房换房，遭殃在所难免；
　　任何一种新生事物的诞生，都充斥着危与机，旧改工程更是如此，2类人遭殃的同时，我们也要看到，有3类人将从中受益：
　　第一类是参与旧改的企业和员工。未来5年的旧改，总规模是全国17万个小区，其投资价值不可小觑。国家智囊仇保兴计算，旧改撬动的投资总额不低于4万亿，涵盖数十个行业。其中最垂直的行业有电梯、防水、保温、管道、建材、家居、家具等，除此之外，家政保洁、家电、餐饮、涉老等行业也会连带受益。旧改时代，但凡是能够参与其中的企业和员工都会直接受益；
　　第二类是老旧小区居民，尤其是底子好的小区，受惠最多。三项内容的旧改工程完毕后，老旧小区将发生脱胎换骨的变化，环境大幅提升，配套也会相应丰富，这意味着老旧小区的居住舒适度也会大幅提高，对应的其市场价值也会跟着利好。尤其是老旧小区加装电梯后，不管是低楼层还是高楼层，市场价值都会稳中有涨，这是基于对2020年上百个真实案例调查分析后得出的结论；
　　第三类是普通的刚需购房者，实现买房安居梦的几率大大提升。过去很多普通刚需更趋于购买新城区的高品质住宅，但是难点是这些房产价格过高，对老城区的老破小不感冒，所以很多人迟迟未买房。但是旧改工程后，老城区也会焕然一新，环境、品质双提升，叠加老城区本来就坐拥区位、配套、交通等多方面的优势，势必会分流一部分普通刚需的购房需求。换言之，旧改之后，普通刚需的买房几率会大大提升，毕竟老城区的住宅有一定的价格优势，普通刚需也更容易承受。所以，旧改在某种意义上，也会让普通刚需购房者受益。