楼市变天，盈利下滑，碧桂园的日子也越来越不好过了

　　文丨西部菌
　　近期以来，又到了房企晒中期成绩单的时候。
　　24日，宇宙房企碧桂园发布了2021年中期业绩报告：报告期内，碧桂园实现权益合同销售金额约3030。9亿元，同比增长14；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8，销售业绩稳步增长，持续领跑行业。
　　上半年实现营业收入2349。3亿元，同比增长27；毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462。8亿元、224。2亿元、152。2亿元。
　　27的营收增长还算亮眼，但除此之外，其他几项指标几乎是乏善可陈，盈利能力面临重大考验。
　　很显然，随着楼市变天、调控收紧，碧桂园的日子越来越不好过了。
　　01hr2020年碧桂园实现全口径销售金额7888亿元，同比增长2。24，位居克而瑞销售榜首，其中权益金额为5706。6亿元。
　　今年上半年，权益销售额3030。9亿元，同比增长14。对照去年同期的表现，只能说是黑天鹅后的正常回暖。
　　来源：年中报
　　碧桂园上半年2349。3亿元的营收，97是由物业销售贡献的。
　　年中报提到，由于交付物业面积的增加，房地产开发收入由去年同期的1799。5亿元上升到2279亿元，同比增长26。6。
　　不过，碧桂园上半年虽然营收增长快，增收不增利的特征却相当明显。来看两个关键指标：本集团净利润约为人民币224。2亿元，同比增长2。3。
　　本公司股东应占核心净利润约为人民币152。2亿元，同比增长4。2。
　　对比营收增幅，净利润和核心净利润的增速，可谓大幅拖后腿。而毛利方面，从去年同期的448。87亿元，增长到今年年中的462。84亿元，增长也只有3左右。
　　去年受黑天鹅影响，包括碧桂园在内的几乎所有房企，上半年的销售、盈利各项指标都受到了较大影响。
　　以净利润为例，碧桂园2020年上半年实现219。26亿元，而2019年为230。57亿元。
　　在2020年基数低的前提下，碧桂园今年上半年净利润增长只有2。3；而224。2亿元的总额，还未回归到2019年的水平，这一成绩可以说是不及格的。
　　而且，回顾近几年的表现，碧桂园的盈利能力下滑，并不只是黑天鹅才开始的。
　　2018年到2020年，碧桂园的毛利率分别为27。03、26。06、21。8；对应的年度净利润率分别为12。81、12。59、11。69，都是一路下降。
　　02hr抛开黑天鹅的因素外，碧桂园盈利能力不断下滑，其高度下沉的战略路线和土储结构，无疑是绕不开的因素。
　　作为宇宙房企，碧桂园的快速壮大，得益于广大的三四五线城市甚至县城。这些中小城市数量庞大，覆盖的人群广，购房需求多，能够撑得起足够的体量。
　　来源：碧桂园控股2020年报
　　2020年，碧桂园权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市约占54，位于二线城市的占32。
　　而年中报显示，碧桂园业务覆盖了296个地级行政区划，1408个县。
　　三四五线城市以及广大县城，之前在棚改货币化政策下，释放了大量资金和安置需求，哪怕没有人口流入，楼市也是火热异常，碧桂园因此成为最大赢家。
　　但现在的市场完全变了。
　　房住不炒，让一二线城市的涨价空间被锁死；三四线城市，人口和产业流出，楼市缺少托底的地基，加上棚改货币化步入尾声，楼市开始全面转冷。
　　其实相较于那些重仓一二线的房企，选择下沉到底的碧桂园，面临的危险是更大的。
　　因为低线城市的发展发力，可能是长期性的，而一二线城市，只要人口持续流入，基本面就不会太差。
　　事实上，这从碧桂园的销售价格走势，也能够看出来。2019年，碧桂园平均销售价格约每平方米人民币8407元，2020年为7980元，今年上半年为7994元。
　　楼市转冷之下，低线城市的房子越来越卖不起价，三道红线等融资监管手段，也在倒逼房企加速去化回笼资金。这些因素，无疑会直接影响到碧桂园的盈利能力。
　　去年年中，碧桂园高管提到，在三四线城市的具体项目选择上，集团会相对慎重。但嘴上这样说，身体还是很诚实。
　　去年全年，三四线城市拿地金额占比70。53，拿地金额占比相比2019年提升12。33，重仓三四线的意图还是很明显。
　　这也意味着，在接下来三四线城市房地产红利不断减弱的背景下，碧桂园未来的规模增长和盈利能力，还将面临更大的挑战。
　　03hr财务管控方面，今年上半年，碧桂园总借贷下降至约3242。4亿元，集团可动用现金余额约1862。4亿元。
　　不过，三道红线依然踩线资产负债率从去年的80，降至了如今的77，仍然高于70的红线标准。
　　来源：碧桂园控股2020年报
　　而按照碧桂园在业绩会上的说法，计划在2023年6月之前实现三道红线全部转绿。碧桂园给了自己近两年的时间窗口，足以说明大船转身的困难。
　　在销售增速放缓、盈利能力下滑、债务承压同时，碧桂园自身似乎也有踩刹车的迹象。
　　比如拿地金额方面，2020年全年为2092亿元，今年上半年为884。3亿元，不到去年一半。
　　另外，2020年年报显示，碧桂园的员工规模也在减少，裁员的传说间接坐实：截至2020年末，碧桂园共有约93899名全职雇员，同比2019年的10。18万名，减少了7885名全职雇员。
　　随着行业生变，房企调整拿地节奏，放缓规模扩张步伐，稳健经营以寻求债务过关，完全可以理解。
　　毕竟，地产存量时代，相较于单纯的规模竞争，经营状况以及品牌品质的竞争，重要性在不断凸显，它是长期主义致胜的重要因素。
　　不过，调整节奏的碧桂园，在产品和服务的品质把控上，却还是问题多多，投诉维权以及安全事故时有发生。
　　比如前不久的华南碧桂园尸水事件，引发了小区业主的维权抗议，成为一大新闻热点。
　　来源：网络
　　此外，有媒体统计，在今年一季度，有多位购房者在领导留言板块进行留言维权，留言数量超过50条，涉及房屋质量存瑕疵、无法按时交付、房屋漏水等问题。
　　其实，以碧桂园的规模体量看，在舆论场上的负面曝光度高实属正常。但这也提醒，碧桂园作为行业龙头，在输出产品和服务时，更得做好品控。
　　否则，业绩全面承压的碧桂园，过去苦心经营起来的市场份额，迟早也会在口碑滑坡中，一点点被蚕食掉。