万科多元化考验郁亮的这几年

　　本文为房地产带盐人的第260篇文章。
　　万科的股价近几个月来稳定下跌，除了行业大背景影响因素之外，作为地产界优等生的万科缺乏想象力，如果一个一向考好成绩、品学兼优的学霸，在考取名校光环之后，却面临毕业的时刻找工作缺乏发展空间，被摁在职场天花板之下，缺乏想象力。
　　最初创业的万科也是多元化起家，在改革大潮中什么赚钱做什么，玉米饲料、贸易、饮用水和百货，后来王石对市场的判断以及坚决的聚焦房地产开发，甚至是以住宅开发为主的思路，帮助万科在房地产红利的20年风生水起。
　　从君万之争到宝万之争，万科稳健而高能效的主业，营收能力、创造利润的能力是它一直获得资本市场支持的原因。在万科房地产开发业务稳步达到舍我其谁的境地的时候，也是宝万之争的并生产物之一，万科的带头人交接，由王石到郁亮，正好在地产新的一页将翻未翻之际，之后郁亮在组织架构调整、业务多元化方面一直有动作。也许很多人把这个归因于郁亮的个性和选择决策，但决策背后主客观因素其实都有。
　　郁亮面临的环境变化有三点：
　　一、地产加杠杆的最后周期，就是20152018这几年，以及明显面临调整的2019，后面发生的事情大家早都看到了，在这个周期的转折点，优等生万科的优势是不是穷极所有去上规模？万科的判断：白银时代、活下去；所以显然态度就是不能靠在地产单一领域做到极致来解决问题了。
　　二、从大股东华润到深圳地铁，万科的自由度更加依赖盈利能力，从不必管到交给经理人管理，可以品一品，两者各有利弊，但到了宝万之争后，稳定的控股股东态度比稳定的控股股东地位更重要；而有能力表达态度的控股方也意味着管理层的压力。
　　三、要业绩，又不能单拼规模，万科实际上需要找到的是更大的市场和营收来源，这就要多元化，试试看能有多少条管道可以为企业输送收益。
　　万科就是要多赚钱，在资本市场上有两种情况较为受青睐，一个是成熟的企业规模和业务持续增长，另一个是新的生意和赛道的未来可能性。万科似乎两者都要，其实还是前者为主，即使是新业务也需要赚钱，而不是靠想象力，这就是万科的基本面决定的。
　　之后万科各大区首、集团的轮动、架构调整，起来坐下，这一番折腾伊始对市场而言万科是有想象可能性的，因为这样的架构调整是冲着拓展业务去的，这时候无论是南方的广深、华东的上海，以及郁亮力挺的刘肖接手的北京。
　　那段时间的万科是多方出击，在长租公寓、商业、养老、物业服务、物流，现在看这些业务中不少都发展起来了，但是万科近几年的利润、营收增速都在放缓，以利润为例，万科过去四年净利润增速为33。44、20。39、15。10、6。8。
　　以原北京区首刘肖的任内尝试可以管中窥豹，2014年刘肖携在杭州3年业绩翻两番的成果，接任北京区域，之后一系列尝试至今年调回集团担任首席运营官；刘肖在北京首个自持项目万科翡翠书院通过租金回收投入的方式效果一般，与链家合作的万链做装修由于过于依赖合作方的引流而并未能打开局面，倒是几个商业悦荟万科广场、中粮万科半岛广场和北京住总万科广场无论是之前还是刘肖到位后搞的，能为万科收租运营商业面积增加一些。
　　说到万科的商业，万科成立的商业地产板块印力，2020旗下已有超过100个项目，管理面积接近千万平米，总的营收63。22亿，属于不上不下的地位。论规模位列万达商管、华润之后，但是华润的商业租金收入超百亿。其实仅仅是绝对数字方面，万科的诸多多元化业务在整体营收中所占比重过低，这才是最尴尬的地方。
　　仍以2020年为例，包括物业板块、长租公寓、商业、物流、酒店旅游等业务的总体营收尚不足290亿元，占比万科全年营收不到7。
　　位列TOP3的万科，一方面在规模和地位方面显然来自住宅开发业务奠定的基础，另一方自王石到郁亮的职业经理人治理下，本色也是稳字当先。对于行业龙头而言这是无可厚非的，同样由于万科主营业务板块的稳妥、稳定，也更加衬托了多元化业务难以带动对万科的想象力。
　　而住宅方面，万科的产品定位还是中端为主，当然不是说万科没有自己的高端王牌（例如翡翠系），不过在一二三线城市广阔的市场上看，能大量提供销售额的，还是刚需和首改项目；虽然早在许多年前万科已经通过学习帕尔迪等外国房企，研究了全龄周期的家庭住宅需求，不过面临目前高企的地价，在一线和强二线城市需要极高的溢价能力才能平复成本带来的拿地门槛。例如万科大本营的广东，无论是深圳还是广州今年的土拍，万科收获十分有限。
　　再往下的市场里，被TOP3中其他两家房企收割过一遍了，而且这两家巨大的土储优势、土储成本，以及当前的市场环境，都意味着万科在住宅领域似乎没必要非得去四五线城市挣个短长了，那个野蛮开拓的时代随着调控已经过去了。
　　到这里大家都会问：那么万科的增量究竟在哪里？
　　过去五六年定位于城市配套服务商的万科，似乎在自己业已建成的巨大社区、业主的存量里找来找去，包括曾经一度的Vlink，甚至面向K12为主的万科梅沙教育（目前看教育没做起来未必是坏事），但这些还是星星点点不成话题。
　　在万科巨量的背景下，无论是资本市场还是它的大股东，其实更需要它有清晰而有代表性的新领域拓展，毕竟在住宅领域万科如同一个兢兢业业的职场中年人，有功绩且从未做错什么，只不过似乎旁观者和他自己都想不到接下来会有怎样的突破。