严格来讲，中国房地产业的起跑线在1998年取消福利分房以后，真正的市场化是2004年土地严格实行招拍之后才开始的。经过20多年的发展，中国房地产业走到了十字路口，接下来将走向何方？
　　第一，过去粗放式的发展方式已经难以为继，有质量的发展势在必行。这一判断的基础是住房需求发生了变化，总体上看，城镇居民的住房问题已得到解决，城镇居民已经实现了人均一套房的目标，改善型需求将替代刚需成为需求的主体。
　　第二，住房的属性发生了变化，将逐步回归民生。过去由于住房历史上欠账严重，房地产业背负的责任重大，既要迅速改善国民的居住条件，又要稳定和拉动经济增长，还要为城镇化建设提供源源不断的资金来源，房地产被过度商品化和金融化。随着房地产所积累的金融风险增加，以及社会和经济结构矛盾的激化，房地产将逐步回归民生属性。与此相对应的则是国有企业将替代民营企业承担更多的任务，民营企业则更多地聚焦于中高端市场。
　　第三，房地产天花板已现，但支柱地位短期难以撼动。城镇化每年将有超过千万的农民进城，每年城市更新拆掉大量的房子，改善型需求的不断释放等决定了未来数年内中国住房需求规模依然庞大，年销售15亿平米左右的规模依然可以维持数年。
　　第四，区域分化将会进一步加剧。上一轮的区域分化已于2015年左右出现，但去库存政策显然打断了这一进程。随着大量三四线以下城市的人口停滞甚至外流，前些年大规模住房建设，这些地方市场已经饱和或过剩，市场将呈下行趋势。与此同时，全国性中心城市、区域性中心城市和节点城市及其都市圈卫星城市依然有较大的发展潜力。

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