本人在网上看到，很多人叙述，现在房子己经很多了，卖不动了，房价应该会大幅下降。但事情将会告诉你，这是不可能的。
　　为什么？这要从房地产资金运作行为来谈。
　　首先，要清楚，房地产公司在一个小区建设的投资不是全部由房地产公司拿出的，相当相当多部分是向银行借的。法律规定，一个公司对一个项目的注册资金，最低是20，但注册资金是活动的，注册完后是可以转移的，因而不等于启动资金。我们经常看到某某房地产公司负债90以上，就是说房地产公司投资一个小区建设，启动资金不到10，90是向银行抵押借款进行的。
　　我们来看一个十亿规摸的小区建设资本运作过程：房地产公司启动一亿资金开始建设，随后全部向银行借款九个亿，预期小区建成后还银行连本带息十一个亿。房地产公司在开发该小区時，估算了一个预期销售价格，按照预期销售房价，该小区销售价值十四个亿。到小区实际销售時，房地产公司都会在预期房价上面下降5进行促销，因此，实际该小区销售价值都低于预期价值。以本文的小区来算，减去5和其他因素，销售价值最小达到13。亿。还给银行11亿，结余2亿。扣除房地产公司当初的启动资金1亿，得毛利率1亿。确实，旁地产公司很会赚钱，1亿的本，利用扛杆，带动十亿的建设规摸，获得了与本相当的毛利率。但人们需要清楚的看到，这种资本运作方式，给房价下降的空间是十分有限的！
　　仍以该小区为例，房价以预期房价下降10销售呢，该小区实际销售价值12。5亿。除去银行的钱和启动资金，房地产公司可以说没有赚到钱。如果以预期房价下降15销售，房地产公司就根本还不起银行的借款。既然还不起银行的借款了，对于房地产公司来讲，降价销售有意义吗？
　　当然，房子卖不出去，房地产公司还不了银行的钱，但房地产公司借钱時，是以小区的房子作抵押的。于是房地产公司把小区押给银行，跑路走人了。这就是烂尾楼的实际。
　　有人说，银行可以降价销售吗，人们需要知道，银行对烂尾楼是以抵押价值记在帐目上的，只要记在帐目上，虚拟的价值是没有亏损的。银行若对小区房子降价销售，那是真实的价值亏损，怎么可能？
　　当你知道房地产建设资本运作真实过程后，你还会相信：现在房子卖不动了，不久房价会大幅下降的论调吗？

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