2021年13月中国房地产企业销售TOP100观点月度指数

　　摘要：截至一季度末，共有5家房企累计全口径销售超过1000亿元，相比去年同期增加3家。
　　碧桂园获一季度销冠，5家房企销售已破千亿
　　第一季度末，房地产行业迎来销售小高峰。
　　观点指数发布的2021年13月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，TOP100房企实现全口径总销售金额30719。7亿元，同比增长87。6，较12月同比增幅缩窄16。9个百分点。
　　数据来源：观点指数整理
　　由于去年同期房地产市场行情得到修复，销售逐渐回归正常水平，3月销售增幅较2月出现较大回落。
　　具体而言，TOP100房企3月录得全口径总销售额为12327。2亿元，同比增长57。9，较2月增幅缩窄113。8个百分点。
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　　观看榜单排名，碧桂园凭借1976亿元全口径销售，荣获第一季度销售冠军，紧随其后的分别是万科和恒大，对应销售额分别是1726。3亿元以及1523。5亿元。
　　另外，TOP20房企第一季度销售均实现同比正增长，个别房企如龙光、绿城等增幅超过150。
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　　值得注意的是，截至一季度末，共有5家房企累计全口径销售超过1000亿元，相比去年同期增加3家。同时，TOP100房企中，100亿以下房企仅有23家，较去年同期减半。
　　权益销售方面，2021年13月TOP100房企实现总权益销售22285。3亿元，同比增长81。5；平均权益比例为72。4，比去年同期下降2。2个百分点。随着部分城市集中供地政策推出，房企联合拿地开发的积极性更多，预计未来权益比例进一步下降。
　　销售面积方面，TOP100房企13月录得总销售面积21039。1万平方米，同比增长64。9。3月单月，TOP100房企实现总销售面积8522。4万平方米，销售均价1。43万元平方米，环比提高1466。4元平方米。
　　商品房销售额同比翻番，预计投资增幅先高后低
　　国家统计局数据显示，2021年12月全国商品房销售金额为19150。7亿元，累计同比上升133。4，增幅较上年末扩大124。7个百分点；12月全国商品房销售面积为17363。1万平方米，累计同比上升104。9，增幅较上年末扩大102。3个百分点。
　　数据来源：国家统计局，观点指数整理
　　整体来看，在去年销售低基数的基础上，今年12月商品房销售额取得开门红，录得大幅同比增长，对比2019年同期亦取得49。6的增长。
　　投资端上，2021年12月全国房地产开发投资累计完成额为13985。9亿元，累计同比上升38。3，较上年112月上升31。3个百分点。其中住宅开发投资累计完成额为10387。3亿元，累计同比增速41。9，较上年112月上升34。3个百分点。
　　数据来源：国家统计局，观点指数整理
　　对比2019年同期，12月份全国房地产开发投资增长15。7，住宅投资增长19。2，两年平均增长分别为7。6、9。2。
　　从趋势线走势可以发现，自2020年6月起，房地产开发投资累计同比增速开始回正，随后连续走高，今年12月达到38。3的高点。
　　一方面，是因为去年12月疫情导致项目开发进度延期，开发投资额降至低谷。另一方面，2021年房企面临高销售回款率和高销售目标的双重压力，项目新开工积极性较高。
　　国家统计局数据显示，2021年12月份，房地产开发企业房屋施工面积770629。9万平方米，同比增长11。0。其中，住宅施工面积542503。3万平方米，同比增长11。2。房屋新开工面积17036。9万平方米，同比增长64。3。其中，住宅新开工面积12736万平方米，同比增长68。5。
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　　另一方面，房企土地投资较去年有所增加，导致投资额增长。
　　具体而言，2021年12月，房地产开发企业土地购置面积1452。8万平方米，同比增长33。0；土地成交价款503。4亿元，同比增长14。3。但对比2019年同期，2021年12月土地成交价款下降27。1。
　　随着去年开发投资额恢复至正常水平，叠加融资新政下房企普遍存在改善财务指标需求，预计未来一段时间内开发投资额增幅先高后低。
　　房企降档成果显著，严守40拿地销售比阈值
　　3月中下旬，房企接连发布业绩会，汇报去年经营成果，并提出今年经营计划和目标。
　　三条红线是业绩会上的热门话题，去年8月新政消息传出后，房企部分经营重心转向了优化负债结构，改善财务指标。
　　根据业绩会信息，许多上市房企通过加快销售回款、严控土地投资、债务展期、股本融资等手段，获得显著的降档成果。部分房企如越秀地产已经实现绿档达标，融创、中梁等房企除了扣除预收款后负债率踩线之外，其余指标均已符合监管要求，成功降至黄档。
　　随着改善现金流和调整负债结构常态化和长效化，预计不少房企将会在近一两年内降至绿档。
　　业绩会上，房企根据预期年内可售货值以及去化率，定下今年销售目标。由于今年经营环境变化，销售目标增长率普遍高于去年。
　　数据来源：企业业绩会，观点指数整理
　　例如，招商蛇口希冀稳定在销售前10强，今年定下3300亿元签约销售金额目标，同比增长约18。9，高于去年同期的13。4。
　　当然，也有部分房企如新城控股较为保守，今年计划销售目标2600亿元，增长率仅为3。6。
　　在房地产白银时代，部分房企在规模和高质量发展之间做出平衡，通过适度降低规模增长速度，带来利润率等其他指标的增长。
　　除了销售目标，多数房企也向市场透露今年土地投资预算，这个指标跟今年销售金额相挂钩，
　　40的拿地销售比是一个阈值。
　　去年除了三条红线以外，监管部门设置2个观察指标，一是拿地销售比高于40，二是连续三年经营性现金流为负时，以上任何一项踩线需要对拿地资金来源等进行解释。
　　受限于此，多数房企开始严控土地投资。例如，去年18月，中梁控股拿地投资金额为548。9亿元，拿地销售比为56。8。在拿地销售比监管指标传出之后，中梁控股减少土地支出，全年拿地投资712亿元，拿地销售比降至40左右。
　　针对近期提出的两集中供地政策，房企普遍认为政策对拿地投资影响较小。
　　两集中供地政策的主要目的是让土地价格趋向合理，但一年三拍对企业供货节奏产生影响，更加考验企业短期的资金调动能力。从这方面看，该政策对于资金雄厚、杠杆率低的大型企业比较有利。
　　另外，部分重仓集中供地城市的房企对外表示，会加大企业之间的合作和多元化拿地力度，保持集中供地城市占有规模，这也变相地降低企业拿地权益比例。