都说县城的房价要下降，为何有些县城的房价还在上涨？

　　县城作为国内城市架构中的末端城市，很多县城要产业没产业，要人口没人口，而且各种城市优质资源还在不断被上层级的城市虹吸掉，因此很多人都不看好县城的房价，认为县城房价下跌是迟早的事情。但是大家也发现了一个截然相反的情况是，一些县城的房价不仅没有下降，反而还在不断的上涨，这究竟是怎么回事呢？想要弄清楚这个问题，就要先理清楚县城房价上涨的原因是什么。县城房价能够涨到如今的价位，不是无缘无故的：
　　第一，货币化棚改推动。货币化棚改也就是地方政府拿棚改地块作为抵押物，再把国开行印出来的基础货币直接发放到拆迁户手中，由拆迁户自行选择购房的一种安置模式。特别是在2014年提出去库存计划以后，拆迁补偿就从过去实物类的房子改成了发放现金予以补偿，但是这样做虽然有利于去库存，当需求在一个时间点集中爆发后，也会助长县城的房价快速上涨，所以才会达到现如今六七千每平的高位。
　　第二，城镇化建设拉升。城镇化建设让农民身份转换成市民身份的同时，也创造了大量的房住需求。特别是在过去10年，城镇化推进的速度非常快，每年都会有千万量级的农民大军进入城市。如今中国的城镇化率已经超过60，城镇常住人口达到8亿多人，国家要实现工业现代化，今后城镇化建设一定还会继续前推；如果城镇率达到发达国家70的水平，并且能够顺利推进的话，住房需求持续增加理论上是成立的。
　　第三，返乡置业潮助推。在上一轮房价大幅上涨的时候，由于县城很多外出务工人员在当地大城市买不起房子，听说老家的房价上涨了，害怕买晚连老家的房子也买不起，于是在恐慌心理的作用下，纷纷回到老家购置房产。要知道，农村外出打工的青壮年劳动力，往往是老家乡镇中购买力最强、消费需求最旺盛群体，在这股强大购买力的推动下，县城的房价于是节节攀升。
　　第四，建安成本增加所致。购房需求多了，必然导致土地、人工、建材等价格不断上涨。以土地价格为例，由于产业缺失，大多数县城的经济基本面都比较差，但是城市公共卫生服务、医疗养老保障、基础设施建设等方方面面都需要花钱，很多县城除了依靠土地出让收入发展经济，几乎没有别的路径可走。在未找到新的经济增长点之前，又无法改变城市结构性矛盾而导致本身在资源配置中的劣势地位，对于土地的依赖就是根深蒂固的。特别是大型房企入驻后，强大的土地购买力，为县城的房地产发展提供了有力支撑。
　　第五，投资炒房兴风作浪。房价上涨的本质与需求增加有关。2017年前后，一二线楼市调控趋严，炒房客在当地无机可乘，只能携带炒资转战三四线市场。但三四线城市的利润不够大，炒房资金还外溢到了县城，把县城的房价也给炒高了。当然了，注入房地产的资金是多方面的，不仅有外地炒房客的资金，还有超发货币的流入。另外，当地居民见到房价一天天的上涨，投资房产远比上班或投资实体赚钱多，于是刚需、改善、投资等各种需求集中爆发，形成了全民炒房的浪潮，再次推高房价。
　　但是这些只是过去县城房价上涨的动因，若以此认为县城的房价会永远不停的涨下去，那可就大错特错了。因为房地产经过20多年的高速发展，县城的市场环境已经发生了很大变化，对应的情况是：
　　1、货币化棚改从今年起结束了，取而代之的是旧城改造，但是旧改不会增加新的住房需求，也就意味着通过大拆大建造就的增量需求，今后基本上没有了；
　　2、城镇化建设受制于高房价的影响，推进的速度已经明显放缓，目前还留在农村生活的，多数都是上了岁数的老人，他们是购买力最弱的群体，无法支撑起城里的高房价；
　　3、有实力买房的外出务工人员，能买起的早已经买过了，房价涨到现如今的高位，买不起的就更加买不起了；整体房价又趋于平稳，购房者的心态变得平静，无法再次掀起返乡置业浪潮；
　　4、商品房整体市场供应已经过剩，县城的空置房数量最多，资管新规下，房企在三条红线的压力下需要降低负债，银行还为房企的土地开发贷款和个人住房贷款设定了上限，即便地方有卖地需求，房企拿地的积极性也不会高，投资房产的人更加谨慎；
　　5、房住不炒已经成为楼市调控的主基调，未来将会长期坚持，调控的措施和手段只会越来越严，投资炒房的利润空间逐渐缩小，失去炒房资金的助推，又没有外来人口补充，县城的房价很难保持上涨。
　　那么由于县城的区域面积太小，本地人口又无法消耗掉大量的空置房，可供拆迁的老城区基本被拆除殆尽，而七八千元每平的房价，已经远远超出了当地居民的购买力，房价上涨已经没有支撑，未来房价出现下跌，反而是大概率的事情，很多人持有这样的看法是正确的。
　　但是为什么有些县城的房价没有下降反而还在上涨呢？其实这也是有原因的：
　　第一，部分县城的地理位置比较好。大小城市间不仅存在资源虹吸与被虹吸的关系，其实还存在城市功能疏解传导与吸附接纳的关系。也就是说，那些位于大城市周边的县城，受大城市人口和资金外溢以及城市功能疏解的利好，在大城市的反哺作用下，各种优质资源又进行了回流，承担起了大城市无法承担的人口及发展负荷。有了人口补充和经济支撑，这些县城的房价也会跟随大城市的房价上涨而上涨。类似于上海周边的南通、昆山、嘉兴、湖州、舟山等县城在内的三四五线城市。另外还有那些有产业和人口支撑的珠三角地区的部分县城，房价呈现持续上涨的态势也在情理之中。
　　第二，有些县城房价所谓的上涨其实是一种虚张声势。房价一旦下降，产生的后果比房价上涨要严重得多，不仅老业主上门闹事让开发商疲于应对，还要拿出钱款补偿给老业主以便息事宁人，而且并非房子降价了就会有人买，因为大家买房的规律历来都是买涨不买跌的。房价一旦下降，所有的购房者都会持币观望，等待最低价出现再去抄底，降价只会导致买房的人更少。而开发商建造房子也是有成本核算的，即便是大型房企，纯利润也就在10多一点，如果降得太多自己就要亏本，总不至于亏钱赚吆喝吧。因此开发商不敢也不愿降价卖房。相反，营造房价还在上涨的假象，往往更具迷惑性，远比亏本卖的效果强很多。
　　第三，有些人希望继续维持房地产的虚假繁荣，但总是事与愿违。房地产已经与相关的利益方捆绑得越来越紧密，早已形成了利益共同体。中国的居民家庭财富有七成以上都集中在了房子上，一旦房价下降，有房群体的财富就要缩水；与房地产相关联的上下游从业人员就会失去工作岗位；地方的土地卖不出去，拿不出更多的钱搞公共基础设施建设，无法改善基础民生，各部门很难维持正常运转；房价下降的幅度太大，有房贷的人资不抵债后很可能选择弃房断供，引发金融风险但这些都是诸多利益方的说辞。房价真的不能下跌吗？燕郊的房子一度被炒到4万元每平，现在的房价几乎是当初的一半还要少；鹤岗的房子几万元就能买一套，基本回到纯居住功能；去年北方城市房价集体失守，跌幅超过三成以上的城市不在少数，说明房价并非只能上涨不能下跌，房价涨跌终究要由人口和经济说了算。
　　第四，房价看似上涨实为阴跌。任何一件商品其价格总是与当地的经济水平、人均收入、供需关系有关。对于有人口持续流入的大城市而言，由于城市的基本面、经济水平、人口结构良好，即便房价涨到10万元每平也有人去买，说明这样的涨幅是符合市场实际和购买力的；而县城的基本面处于怎样的状况众所周知，一些县城的房价看似还在上涨，甚至远远超出了当地人的收入水平，但是没有外来人口支撑，本地的人口结构又以老龄化为主，二者虽然同样是上涨，却会出现截然不同的结果，县城的房价上涨是没有支撑的，也是不可持续的，那么本质上来说就是阴跌。而去年以来北方城市石家庄、天津、济南等地的房价出现不同幅度下跌，充分说明原来的房价是不符合城市基本面的，即便早前涨上去了也还要降回来，这个逻辑适合所有层级的城市。
　　总结：县城的房价涨到如今的水平，主要是货币化棚改、城镇化建设、农民工返乡置业、内外炒房资金注入等原因所致，但是随着棚改结束、炒房资金退出、高房价阻碍城镇化推进、返乡置业潮不再有、市场存量房积压严重、楼市调控政策趋严等情况变化，县城的房价已经失去上涨动力，而在人口和经济二块短板的制约下，今后大概率会出现调整。至于一些县城的房价还在上涨，除了少数城市因其具有得天独厚的区位优势涨的理所当然，其它通过人为因素制造出来的虚假繁荣，终究会在时间的推移中现出原形。