房企资金承压，地方暗流涌动，市场会迎来拐点吗？

　　CFIC导读
　　8月16日，国家统计局发布了2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，7月，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。
　　纷繁复杂的变化下，市场也有声音认为，房企资金承压，地方暗流涌动，下半年房地产可能会酝酿新变化，甚至有人期望，企业和市场层面的调整能倒逼调控转向。
　　图新华社发
　　8月16日，国家统计局发布了2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，7月，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。
　　这其中，特别是二手房，价格上涨明显放缓，价格上涨城市数量4连降，进入明显降温通道。在受访专家看来，这意味着近两年一系列房地产调控见到了初步效果。
　　中原地产研究中心统计数据显示，17月，全国房地产市场调控次数累计高达352次，平均每月超过50次房地产调控。8月上半月，各类房地产调控政策继续密集出现，累计已经超过30次。
　　从政策层面来看，监管层调控态度坚决，调控手段全方位多层次，涉及银行贷款集中度、企业三道红线、购房按揭等各个方面，房企各类融资和投资均进一步受到限制。
　　市场层面，在密集调控之下，近期无论是房企还是地方，都出现了不同程度的反应，比如恒大等房企正在探讨出售部分资产化解债务危机，房企整体拿地的意愿下降，8月京深穗渝津等多个城市推迟了第二轮集中供地。
　　纷繁复杂的变化下，市场也有声音认为，房企资金承压，地方暗流涌动，下半年房地产可能会酝酿新变化，甚至有人期望，企业和市场层面的调整能倒逼调控转向。
　　一位接近监管层的人士告诉记者，通盘来看，下半年，中央调控决心依旧坚决，市场调控力度仍然从紧，并且会更加高频、精准，市场降温仍是主流，一些企业和地方不要有侥幸心理，地方要坚决贯彻中央部署，企业当前要务则还是做好现金流管理，主动跟紧行业的转型升级。
　　1房价涨幅总体回落，销售放缓
　　国家统计局的数据显示，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。7月，新房价格环比上涨城市的数量为51个，环比下降的城市数量达16个。
　　这其中，二手房房价环比上涨的城市数量由6月的48个减至41个，为年内最少，已连续4个月出现下降。同时，二手房房价环比下降的城市达26个，占比37。1，创今年以来新高。
　　业内专家表示，从整体的房价数据看，2021年来一系列房地产调控初步见效，特别是二手房价格的上涨明显放缓，调控有效抑制了房价上涨。
　　中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时说，近几个月来，全国超过20个城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。其中，西安、杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策，另外，无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬房价等发布了不同通知与政策，价格管控的确有利于市场的稳定。
　　在销售成交方面，国家统计局数据显示，今年1至7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21。5，商品房销售额106430亿元，增长30。7。
　　不过从单月数据来看，7月份商品房销售额为1。34万亿元，低于2020年同期。
　　未来的风向是很明确的，一手房会巩固现有的政策，基本上从稳定的方向去演进。二手房市场虽然现在有所降温，但后续还是要进一步管控。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
　　在他看来，下半年房地产调控将呈现三个特点：
　　一是地方政府调控主动性增强，近期各地政府都在及时发现问题、解决问题，力促市场健康发展；
　　二是调控的颗粒度明显变细，即不断针对各类钻政策空子的行为，全方位进行打补丁；
　　三是有针对性地对人才购房环节、意向登记环节、本地户籍购房环节等刚刚升温的炒房行为进行重点打击。
　　2多地中止土拍，开发商拿地显著降温
　　楼市放缓数据，鲜明地反映在了地方和企业的消息面上。
　　8月6日晚间，深圳交易集团发布公告，中止出让原定于8月9日挂牌的22宗土地。本次原计划供地达83。38公顷，总起拍价为422亿元人民币，约是首轮集中供地的四倍。
　　作为全国地产市场的风向标，深圳此番举动引发热议。有深圳地方媒体表示，中止原因是深圳第二轮土拍意外遇冷，参与报名的房企数量过少，并且几乎没有民企，像龙光集团这种忠实粉都没有出现，导致政府不得不临时叫停了出让。
　　一位深圳本地开发商表示，长年以来，在拍地这件事上，地方政府和企业之间，有着某种默契，现在这种默契或者说双赢的局面被调控打破了。
　　在他看来，企业现在两头承压，真实地价降不下来，房价也涨不上去，这中间已经很难有利润，接下来就看政府怎么办。
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　　深圳公告之后，天津、青岛、惠州等地也陆续宣布中止第二轮土拍，这一系列中止拉紧了参与者的神经。就在7月底，土拍又新增两个补丁政策，分别是企业拿地销售比不得超过40（包括公开市场和收并购拿地），以及近三年的经营现金流要连续为正。
　　平安证券的报告测算显示，这意味着今年下半年土拍市场有600亿至900亿的缩量，而最近甚至连包邮区的浙江省金华、丽水、温州等城市，都出现了土地流拍的现象，一些龙头房企已经明确表示：接下来不拿地了，安心卖房。
　　实际上，中央出台的土地出让两集中制度，本意在于通过集中性竞地，来控制土地溢价水平，但各地首轮执行政策效果有限，多个热点城市的溢价不跌反升。有开发商做了北京首轮供地的复盘，结论是几乎所有地块的利润率都是负的，成都、杭州、宁波等地，也不例外。
　　即便是深耕杭州多年的滨江集团，董事长戚金兴也坦言，努力做到12的净利润。一些中小房企头脑发热拍下地块，冷静之后发现根本算不过账来，也就只能放弃拿地。
　　3出让政策打补丁，封住地方小动作
　　市场情绪暗流涌动时，高层表态一锤定音。
　　中共中央政治局常委、国务院副总理韩正近期在相关工作会议上发表讲话强调，要加快完善稳地价工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
　　从中央要求来看，各地首轮集中土拍的政策效果不达预期。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者说：深圳等城市或已制定第二轮的土拍规则，但部分条款与最新要求冲突，所以撤回重新调整。
　　当天，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
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　　8月10日，据媒体报道，自然资源部曾召开闭门会议商讨第二轮土地出让的政策调整，出台了包括限定土地溢价上限15，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，以及到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多项细则。
　　业内普遍认为，810政策科学务实、对症下药、直击痛点、影响重大，可以堵住地方政府的不少小动作。
　　比如，政策提及的参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质内容，等于在住宅用地出让上，落实了限购的原则，非开发类房企都不具备拿地资格，即使是组成联合竞拍体，开发类房企所占股权也要大于50。
　　再比如，政策提及的单宗住宅用地溢价率不得超15，并且绝不允许通过提高起拍价的方式调整溢价水平，否则将公开严肃处理。此前，部分地方政府通过提高起拍价，来变相控制溢价率，但在行业人士看来，大多是应付上级的表面文章，也因此，目前这些地方都已宣布中止第二轮的土地出让，预计正在调整中。
　　此外，810政策还明确，在达到地价或溢价率上限时，地方政府不得以竞配建等方式增加房企压力，将很多本应属于政府的工作和责任转移给企业和市场，提高房企的实际成本等等。
　　从各地中止或延期供地的情况来看，更大程度上或是对土拍政策进行调整和完善。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目的是要给房企留出合理的利润空间，要保障项目的品质。
　　某地方自然资源局相关人士也告诉《财经国家周刊》记者，土拍中止不是终止，而是在目标统一以后，再次挂牌。
　　4调控不会掉头，高杠杆游戏结束了
　　一些地方并没有深刻理解和贯彻中央层面的调控目标，这也是第一轮土地集中出让不达预期的主要原因。严跃进表示，目前中央关注的重点仍在于地价过热，而不是过冷。
　　与此同时，在土地市场管控和房企资金不断收紧的情况下，土地市场会出现一些项目降价促销的情况，部分开发商的财务已经亮起红灯，去化成为缓解资金压力的一项重要手段。
　　也因此，近日登上热搜的岳阳限跌令就不那么难以理解。按照岳阳文件要求，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85，即降价幅度不得超15。
　　事实上，在岳阳之前，2020年3月的东莞以及2019年3月的马鞍山都曾要求降价不准超过备案价的10，更典型的是2014年，全国楼市大横盘长达四年，多地出台限跌令，甚至有地方一度要求：如果商品房成交价低于备案价超过15，那么将采取技术手段限制网签。
　　2020年出台的三线四档政策，其影响是明显而且深远的，它改变了房地产行业发展的底层逻辑。某500强房地产公司副总裁对《财经国家周刊》记者表示，过去二十年那种摊大饼式的高杠杆、低质量的粗放发展不会再有，（杠杆）游戏结束了。
　　所谓三线四档，指的是剔除预收款后的资产负债率大于70、净负债率大于100、现金短债比小于1倍三条红线，而根据不同的踩线情况，企业的负债增速将受到严格限制，即便零踩线也不得超过15。
　　贝壳研究院统计显示，按照该规则，仅TOP100中的60家上市房企，2021年就将减少增长近万亿的有息负债，这将给许多房企带来融资压力，而三条红线是否变绿、何时变绿，已经成为房企业绩汇报的主旋律，零踩线也成为市场地位的象征。
　　相关数据显示，2020年，在TOP100房企中，已有40家房企成功实现了降档，其中有10家下降了2档，1家下降3档，零踩线的房企数量，从2019年17家跃升至2020年的29家。
　　一方面，房企正在加速分拆旗下物业等资产上市以增肌，另一方面，部分企业密集出售旗下高负债板块以瘦身。2020年内，新增的房企分拆物业上市公司达16家，截至2021年7月，年内又有11家物企成功上市，另外还有23家在排队。
　　在多位受访行业专家看来，回顾这一年，三线四档的房地产金融调控效果显著，未来调控的力度也不会放松。而作为调控对象，房企之间存在较大的差异，对于过往依赖高融资、高负债、高周转的三高型房企，调控犹如乌云罩顶。是生死存亡考验，而对于资金充裕、财务稳健的房企，则可以说是水波不兴，甚至还是一个做大份额的机会。
　　一位行业专家告诉记者，进入2021年以来，房地产调控政策更加精准、高频，政策之间相互补充、形成合力，短期内房企在适应规则中的压力倍增，而从长期来看，则会加快行业的转型升级。
　　在他看来，未来，结合十四五规划的战略方向，房企可在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域中寻求更大发展机遇，布局新的增长曲线。
　　作者：丹华
　　本文来源：财经国家周刊