土拍规则将再调整？控地价的核心是限房价

　　2021年8月11日早盘，在房地产调控趋严的背景下，房地产股罕见大涨，板块指数一度飙升近5，部分地产股早盘一度涨停，不少网友表示终于扬眉吐气了！
　　从消息层面来看，据相关知情媒体透露，8月11日早盘地产股大涨主要与自然资源部于8月10日召开闭门会议相关。
　　网传，自然资源部闭门会议明确二批次重点城市土地出让政策调整，涉及限定土地溢价上限15，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多方面内容。
　　对此，不少媒体解读认为，政策对土地溢价上限、底价及配建等调整是对房企的利好，因为在首批集中供地中，部分重点城市首轮土拍热度较高，尤其是重庆、杭州、无锡、苏州等，在激烈的地块竞争下，部分房企为了抢到目标地块，不得不牺牲利润空间。而在政策的调整后，第二批集中供地的土地价格受限，对于竟得企业而言将有较大利润空间。
　　我们认为，此次对土拍出让规则的调整，的确在一定程度上对开发商有利，但在本质上并非是让利于房企，核心仍是为了控地价、降房价，符合中央三稳调控机制。未来在对土拍过程进行全方位的监管后，地价将得到较好的控制，地王也将绝迹。
　　01hr土拍规则面临三大调整
　　8月11日早盘地产股大涨
　　2021年7月，房地产调控逐渐趋紧，中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条。
　　受住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》整治物业服务等领域影响，7月物业股普跌，超八成企业股价下跌，仅7家企业股价微涨。
　　8月初，各地方楼市调控迎来新一轮加码，在7月重点城市断供之后，截止目前仅无锡一城完成了第二轮集中土拍，本应在无锡集中出让之后的深圳、天津、青岛第二批集中土拍相继被暂缓或延后。
　　在房地产调控趋紧的背景下，2021年8月11日早盘，房地产股一反常态高开高走，连连上涨。其中，中交地产开盘后仅约7分钟就直线涨停，金地集团、保利地产等盘中也触及涨停，地产板块市值一哥万科涨幅也一度超过9。
　　究其缘由，主要因为网传自然资源部于8月10日召开闭门会议，明确二批次重点城市土地出让政策调整：
　　1、单宗住宅用地溢价率不得超15；
　　2、不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；
　　3、到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
　　三条细则可谓层层递进、丝丝入扣，对抬高地价的各项举措进行了全面堵漏；同时该政策与天津近期土拍规则的调整细则（溢价率上限15、出让底价与调整前未变、不竞配建、摇号）完全一致，这也能很大程度上说明该传言的真实性。
　　由此一来，市场上不少人对此解读为对房企的利好，因而出现了房地产股放量高开高走的罕见局面。
　　表：已发布二轮集中供地公告城市二轮供地规则变化及新增变化
　　数据来源：CRIC整理
　　02hr新规之下地王面临绝迹
　　核心仍是为了控地价、降房价
　　从集中供地新政推出至今，重点城市的土地市场发生了根本性的改变，从政策本身来看，无论是初衷还是双集中的方式，其目的都是控制地价、抑制溢价，然而在落地的过程中，依然还是暴露了一些问题，这也导致了第二批土地集中出让规则的调整。
　　首先，部分重点城市首轮土拍热度不减，尤其是重庆、杭州、无锡、苏州等城市，在首轮土拍中均暴露出比较严重的问题。
　　如在首轮拍地时斩获出让金榜首的杭州，在首轮集中拍地时，有多达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例竟然高达40，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26，市场热度持续高涨。
　　为遏制土拍市场的高热情绪，杭州第二批集中供地在竞价规则上做了多重调整，先是提升了报名门槛，采用了保证金模式报名，并且保证金普遍为起拍价的20；再是首次推出10宗竞品质试点地块，并且溢价率上限为10，其余地块土拍的溢价率上限由之前30调整为20；这也是为了防止地价过快上涨，进而达到稳房价的目的。最后竞品质试点地块全部实行现房销售，在当前紧融资背景之下，此举无疑极大挫伤了房企拿地的积极性，土地竞拍热度较首轮会有明显的下降。但是考虑到杭州20的溢价率上限和竞无偿移交政策性租赁住房依然不符合网传的新土地出让规则，因此杭州二批次土拍细则很有可能面临调整。
　　其次，政策加码（溢价率上限下调）之后的无锡第二次土拍尽管溢价率控制在较低水平，但部分地块依然高热不退。
　　譬如钱桥板块出现了新的板块地王，昌建、大华分别竞得的XDG202148号、49号地块成交均价高达10000元平方米，起始楼板价高达9500元平方米，比周边的XDG202061号地块成交楼面价还要高（该地于2020年10月由招商蛇口竞得，起始楼面价9000元平方米，成交价9472元平方米，溢价率5）。总体来看，尽管无锡土拍控制了溢价率和价格上限，但受底价抬升的影响，部分地块土拍热度依然较高。
　　最后，由于房价依然处于上升通道，稳房价任务依然十分迫切。国家统计局数据显示，70大中城市6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落，仍处于近一年内的较高水平。广州、重庆、西安、济南、无锡等城市房价新建商品住宅环比涨幅均超1，房价上涨压力依然存在。
　　综上来看，土地出让规则的调整十分必要并且迫切，通过控制溢价率、出让底价、竞配建和摇号等细则，对土拍过程进行全方位的监管，在这样的新规之下，地价将得到较好的控制，地王也将绝迹，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。
　　可以预见，在土拍新政策的围堵之下，土地市场热度将被控制在较低水平，房企拿地成本将有所降低，这给房企留有了一定的利润空间，但在本质上，政策本身并非是让利于房企，核心仍是为了稳定房价，符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。考虑到22城之外的金华、徐州等城市土拍热度也居高不下，也实行了集中拍地，这类城市土拍规则大概率也将跟进，以控制实际地价水平。
　　同时，由于杭州、深圳等城市的土拍地块存在初始配建，而初始配建比例过高一定程度上也影响实际楼面价水平，这也不符合控房价的目的，以后合理设置初始配建比例也需要进一步斟酌。
　　值得注意的是，考虑到部分城市在土拍中不限房价，控制地价的利好不能完全传导至需求端，为了让政策向需求端渗透，预计下一步限房价的力度和范围也将加强，像天津这类不限房价的重点城市大概率会出台限价政策。