马明哲，被迫幸福

　　平安，终究还是成了华夏幸福的第一大股东，尽管不是自愿的。
　　而且，是在符合银保监会监管规则的背景下。
　　前段时间市场传闻称银保监会正在调查中国平安在房地产市场的投资。这一传闻引起轩然大波，中国平安随后回应称，投资一直以来严格遵守监管的相关规定，不评论无事实依据的市场传言。
　　一般来说，能让资本铤而走险的是更高的利润；但马明哲也没想到，投资华夏幸福却落得竹篮打水一场空的结局，这事是有些倒霉了。
　　截图自华夏幸福上市公司公告
　　就在几天前，华夏幸福公告：因原第一大股东华夏控股被动减持股份，平安资管及平安人寿被动成为华夏幸福第一大股东。
　　爆雷房企，似乎各有各的尴尬：恒大的债主们是被迫成了股东，而平安则被迫成了华夏幸福的第一大股东。
　　如果这种事放在宝能系成为万科第一大股东之时，姚员外必是欣喜若狂；但平安成为华夏幸福第一大股东，马明哲只能暗自神伤。
　　于是，平安马上撇清关系称：华夏幸福的实控人王文学保持不变，平安人寿作为华夏幸福财务投资者的性质保持不变，将继续积极参与债委会的相关工作。
　　没错，既已成定局，双方目前能做的就只有解救华夏幸福这头受伤的大象，华夏幸福已然成为平安投资历史上的污点之一，能否全身而退，都还是个未知数。
　　以华夏幸福爆雷为起点，今年以来，平安的股价接连大跌，股价一落千丈，小股东也不禁感叹一句，何以落魄至此啊！，股价从近年的最高点约93元股跌至49元股，夭折近半。
　　这一年，上市房企活得很艰难，平安隐形地主的身份，也让他的股价逐渐房化，市场给它的PE值在近十年达到低点。
　　平安、幸福，恐怕是华夏大地上两个最吉祥的词。
　　但在2021年后，平安和华夏幸福，恐怕要成为不吉祥商业联姻的代名词了。
　　平安败北故事
　　马明哲投资败北的故事可谓不少。早年，平安选择进军二手车市场，投资超10亿的平安好车最终还是黯然离场。这都是小数目的，更大数额的投资还要数汇丰银行和国际保险公司富通集团。
　　其中投资汇丰银行股票浮亏超380亿港元，直接导致平安当期净利润出现下滑。
　　至于富通集团，则是发生在2008年，中国平安投资其股票耗费238亿元，富通集团财务暴雷，其股票迎来抛售潮，进一步导致股价下挫，平安损失惨重，浮亏超过157亿元。
　　这单巨额亏损直接使得平安当年中期取得的净利润（2008年中期净利润71亿元）灰飞烟灭。
　　为此，马明哲还放弃了当年数千万的年薪来谢罪，称此举为对公司利润下滑所做出的个人表示。
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　　只是同样的事情，十年后又再次发生在平安的身上，不同的是，这次投资的对象是房企。在2018年，马明哲看上了华夏幸福，并认为王文学在产业地产上天赋异禀，带领平安两次挺进华夏幸福的董事会。
　　一次是2018年7月10日，华夏幸福的控股股东华夏控股转让其持有的5。82亿股份予平安资管，占总股本的19。7，代价达到137。7亿元。
　　第二次是2019年1月31日，平安资管再次花费42亿元买下华夏幸福1。71亿股份，两次投资合计179。7亿元，直接让平安跃升为华夏幸福的二股东，持股占比25。25。
　　两次买入华夏幸福的股价都不低，分别是23。655元股和24。597元股。如今华夏幸福的股价徘徊在3。9元股，较平安的入股价打了2折甚至还低，平安实属高位站岗，也再次成为投资界的笑柄。
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　　若让他回过头看这一次的选择，估计只剩后悔。对比2018年时的态度，如今平安对华夏幸福的态度来了一个360度大改观，今年3月以来的态度就更暧昧了。
　　即使成为华夏幸福的第一大股东，平安也表态不再出钱资助华夏幸福，仅仅是提供法律、经验和咨询等方面出谋划策，援助华夏幸福渡劫。
　　但这时候，华夏幸福缺的，难道是出谋划策的人吗？
　　所幸在过去十年，平安的净利润和营收有了很大提升，即便这次华夏幸福亏损计提减值达到359亿元（对股类资产144亿，债权类215亿），尚不足以使得这家金融保险巨头垮台，但损失仍然是肉眼可见的多。
　　平安在2021年中期业绩中表示，归母营运利润同比增长10。1至818。36亿元，但归母净利润同比下降15。5至580。05亿元，归母净利润少了90亿进账，原因不言而喻，受华夏幸福拖累。
　　正因此，平安称，保险资金的投资组合收益率有所承压，对华夏幸福的拨备非常审慎。换句话，计提减值亏损在359亿已经是非常审慎的情况下算出的数字，若包含商誉及假设债务重组不顺利的情况下，平安此次投资的损失可不止这个数。
　　在今年6月，中国平安回应投资者十年间的投资收益情况称，20112020年，中国平安的平均总投资收益率和综合投资收益率为5。3和5。5，这一收益率仅比银行的理财产品稍高。
　　而可供参考的是，2019年全国社保基金投资收益率达到15。5，中国平安的投资收益率显著低于这一数值，实在难言乐观。
　　追究华夏幸福目前的问题，其实并不比某大轻，甚至可以给想要在产业地产分一杯羹的开发商们一点启示。
　　华夏幸福不幸福
　　华夏幸福的弱点在于重仓环京区域，其运营模式为长短结合，即长期以工业园区开发招商，通过与政府合作圈地，短期做住宅开发，一旦住宅开发遇挫，很容易会陷入短期资金紧张。
　　图源视觉中国，已授权
　　在环京与雄安新区等利好政策的推动下，2016年，华夏幸福迎来高光时刻，以1203亿的销售额冲到房企第8名，成为千亿房企阵营之一，华润置地、金地、世茂、招商蛇口、龙湖等房企都排在它的后头。
　　该年，华夏幸福实现营收538。2亿元中，接近九成的营收都来自环京区域，孔雀城的名声大噪。
　　图源视觉中国，已授权，河北廊坊孔雀城
　　它的至暗时刻也因重仓环京而难以脱身，那些年栽倒在环京区域的房企又何止华夏幸福，还有京汉置业（现已易主奥园）等。
　　除了环京布局，华夏幸福的融资成本也处于行业的中上游，即便2018年引入平安后，华夏幸福发债利率仍有10以上。
　　雪球越滚越大，在引入平安后的这三年，华夏幸福发债更猛了，平安对华夏幸福的投资共计540亿元，其中股权投资180亿元和表内债券投资360亿元。
　　当环京布局这一点从优势转变为致命弱点时，华夏幸福的爆雷也来得飞快。
　　平安集团董事总经理兼联席CEO谢永林曾对外表示，当初选择投资华夏幸福，是看中了其产业新城、支持地方政府发展的的商业模式，与险资投资特点相契合。但环京津冀调控趋严，环京住宅量价齐跌，回款成问题，造成资金链断裂。
　　此外，华夏幸福近几年的新拓展区域效果不及预期，扩张太快，管理不精细，加上新冠疫情这只黑天鹅，加剧了华夏幸福的兑付风险和财务危机。
　　今年中期业绩显示，华夏幸福营收210。68亿元，同比下降43。63，期内亏损将近百亿，归母净利润为94。8亿元，同比下降256。37。
　　期内亏损的原因有两点：一是收入和毛利率大幅下滑。其二，华夏幸福期内的资产减值损失与信用减值损失达到21。45亿元，是去年同期的近4倍，主要原因在于存货跌价损失及合同履约成本减值损失14亿元。
　　华夏幸福当期的毛利率仅5。29，明显低于20182020年同期的45。67、48。73、46。93，毛利率低的很重要原因在于营收压缩的同时，营业成本不仅不降反而还微升0。6个百分点。
　　在营收成本方面，华夏幸福控制三费支出，唯独财务费用支出翻了一倍还多，上半年光是财务费用就花去了56。35亿元，比去年同期多花了33亿，同比增长143，其表示系上半年的融资利息增加所致。
　　如此来看，即便当初引入平安是为了拿到更便宜的钱，降低利息成本，但在爆雷之后都作鸟兽散，华夏幸福想要融钱已经融不到了，只能出售资产或引战投，但今年这个时间点，谁又还会充当接盘侠呢？
　　图截自华夏幸福2021中期报告
　　针对这一点，上交所也要求其补充披露近期存量债务及利率变化情况。
　　而华夏幸福的危机远不止于此，销售规模和债务的形成反向变化，预示着未来一段时间，华夏幸福都很难走出泥潭。
　　今年上半年，华夏幸福的销售额仅139。68亿元，同比下降66。69，排名跌到100名开外，销售业绩直接倒退到2013年以前（2013上半年华夏幸福的销售额159。09亿元）。
　　其中，房地产销售额合计74。89亿元，销售面积69。1万，结转收入149。18亿元，结转面积155。06万，但待结转面积高达1324。05万，存货大也不是件好事，导致周转失灵。
　　截至2021年6月30日，华夏幸福的有息负债为1876。19亿元，其中短期借款及短期应付债券291。36亿元、一年内到期的非流动负债（不含租赁负债）786。9亿元，短期资金需求至少1078。26亿元。
　　而最新的数据显示，截至2021年9月初，华夏幸福逾期债务本息合计高达878。99亿元，半年末该公司的货币资金余额仅139。8亿元，其中可动用资金7。34亿元，各类受限或限定用途的资金为132。46亿元，资金缺口超过870亿元，何解？
　　更甚，由马明哲引荐的吴向东，从华润置地转身到华夏幸福时候怎么也不会想到，自己的离场方式竟是这般光景。在今年的危急时刻，吴向东团队出走华夏幸福，也代表了各方的立场。
　　停摆，或许就在一瞬间。平安会不会沽空华夏幸福？华夏幸福的救兵会是谁？
　　平安地产生意
　　人人都想当巴菲特，但就算是巴菲特，也有失足的一天。马明哲高估了华夏幸福的业绩增长预期，还低估了其存在的风险系数。
　　除了华夏幸福，平安目前还投资了4家上市房企，分别是中国金茂、旭辉、碧桂园和朗诗地产，持股比例均超5，甚至还是二股东的席位。
　　图为平安资管、平安人寿及其控股股东平安集团直接或间接持股5以上的上市公司
　　做房地产需要钱，而险资有钱，险资地产，被视为最强大的组合和生意伙伴，但在今年变化莫测的房地产行业，这个组合也变得摇摇欲坠。
　　除了入股房企，平安还做了很多额外的投资，包括投资性房产方面，即商业地产，看中的是商业地产稳定长期的现金流。
　　比如今年，平安人寿在商业地产领域又下一城。其买下凯德集团中国来福士资产组合的部分股权，资产组合的总资产价值467亿元，平安人寿总投资额不超过330亿元，预计于2021年三季度完成交易。
　　而来福士资产包有上海广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。此外，据市场消息，平安人寿正在洽谈收购北大资源，后者拥有38个物业开发项目。
　　图源凯德集团官网
　　截止2021年6月末，在平安集团6。89万亿的资产版图中，投资性房产有602。69亿元，这是平安集团半年报披露出来的数据，真实的地产帝国可不止如此。
　　平安集团旗下的平安不动产在年报中提到，预计到2020年，中国平安集团不动产配置金额上限为7500亿元。不动产投资不限于物业项目，还有商业体、酒店、工业物流、养老地产以及海外投资等。
　　而且，平安不动产不止做资管业务和投资不动产，在与第三方房企的地产项目上还做股债权投资业务。
　　简言之，平安除了直接做地产生意，还通过借钱给开发商收取利息、入股地产项目拿分红的形式增加了不少额外收入。
　　这也是为何，众人都称之为地产巨鳄、最大的隐形地主、房企背后的大金主。