地产偃旗息鼓，融创中国大张旗鼓

　　进入9月，房地产行业正式进入每年一度的金九银十销售旺季，以往这两个月都是房地产企业摩拳擦掌、大干一场的黄金时段。然而，刚发布的8月销售数据却意味着今年将是不同以往的一年。
　　据克而瑞数据显示，2021年8月份百强房企中近七成企业单月业绩同比下滑20。7，其中26家同比降幅超过30。8月份惨淡的销售数据无疑会给后面的金九银十蒙上一层阴影。
　　在密集的政策火力下，房地产的这种表现也不算意料之外。房住不炒大方向下，国内调控政策层出不穷，仅今年前8个月，针对房地产的调控政策就超过400次，平均算下来相当于每天都有将近2个政策发布。
　　2020年8月央行联合住建部发布三条红线，堪称压在房地产头上一座大山。在三道红线基础上，两道辅助红线、银行两道红线、集中供地等政策先后出台，从供给端和需求端全面封堵房地产。自此，地产行业彻底失去活力，犹如一潭死水。
　　在近期举办的房企中期业绩发布会上，多数房企高管对下半年市场透露出悲观预期。融创中国孙宏斌直言：今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈。
　　大概是为了应对下半年的困境，在整个房地产行业偃旗息鼓的时候，融创中国却选择大张旗鼓。
　　01hr盈利空间收缩
　　8月31日，融创中国发布2021年上半年业绩，报告期内，融创中国实现营业收入约958。2亿元，同比增长约23。89；归母净利润约119。89亿元，同比增长9。4。不难发现，融创中国今年上半年有点增收不增利的烦恼。
　　尽管营收、归母净利润双双增长，但是增速却双双下降，尤其是净利润增速降至2017年以来最低，达到个位数，对比2020年36。95的利润增速，可以想象融创中国这半年确实很惨烈。
　　数据来源：同花顺ifnd
　　增速连年下滑，正是房地产行业景气度下滑的直接体现。在降负债、降杠杆的压力下，房企再难以借助外力，只能依靠自身内在增长，这就导致房企不得不想方设法加快资金回流。
　　融创中国半年报显示，公司上半年毛利率为20。85，同比降低2。11；净利率为13。88，同比减少1。25个百分点，公司的盈利空间正被逐渐压缩。
　　从供给端看，首轮土地集中供应量价齐涨，地价整体溢价率有所提升。首批22个重点城市住宅类用地成交楼面均价为9993元平，较2020年全年的8281元平增长20。7，增幅为近三年最高。
　　销售端为了尽快实现销售及回款，房企大多都对部分房子进行打折促销。融创则是在营销方面下了不少功夫，公司上半年销售及市场推广成本达38。2亿元，同比大增45。8。
　　供应端成本上涨，销售端费用高企，二者共同作用导致公司盈利空间被压缩。
　　02hr三道红线踩线
　　截至2021年6月底，融创中国剔除预收款项的资产负债率为76，净负债率为86。6，现金短债比为1。11。根据三线四挡规定，公司踩中一条红线，属于黄档房企，有息负债年增速不得超过10。
　　具体来看，融创剔除预收款项的资产负债率不达标，现金短债比差强人意，比起2020年底甚至不降反升，净负债率表现稍强。
　　笔者多次说过，对于压线达标的房企要多加留意。同时，改善难度上，净负债率和现金短债比可以通过改变债务期限结构来实现，所以改善难度稍低，而剔除预收款项的资产负债率反应的是企业真实债务水平，改善难度较大。
　　因此，三个指标中，剔除预收款项的资产负债率最为核心，这也是为何半年时间，多家房企净负债率和和现金短债比都能够大幅改善，而剔除预收款项的资产负债率却进展缓慢的原因。
　　债务规模上，到今年6月底，融创中国负债总额达9971。22亿元，同比增长15。6，距离万亿只差临门一脚，其中，短期借款909。62亿元，相比去年同期减少496。61亿元；长期借款2125。68亿元，相比去年同期增加328。58亿元。
　　万亿规模的债务给融创带来沉重的利息负担。半年报显示，融创中国上半年利息开支高达130。56亿元，超过其归母净利润。然而，公司对123。85亿元的利息进行资本化处理，利息资本化率达94。86。
　　经过一系列骚操作，最终算下来公司上半年利息开支为8。23亿元，不仅没支出，甚至还有得赚。
　　可见，公司在玩数字游戏这方面很有一手。
　　03hr拿地最为激进
　　三道红线的本质是要求房企放缓扩张脚步、缩减债务规模，从债务依赖型转变为内生增长型，谨慎拿地是重要的一环。
　　孙曾多次讲话表示融创拥抱监管、支持调控，然而，从融创手上的动作来看，扩张脚步却愈发加快，甚至可以说，今年拿地最激进的就是融创。
　　以首次集中供地为例，融创表现最为激进，拿地金额和拿地宗数皆是第一，分别为755亿元、44宗地块，拿地金额排名第二的招商蛇口为521亿元，比融创少了234亿元。
　　公司在半年报中有段自相矛盾的说法：2020年上半年，本集团严格控制拿地总量，在保证财务指标持续优化和完全满足‘三线四档5’管控要求下，审慎决策，在核心城市适当补充了高质量土地，进一步巩固了土储竞争优势。上半年本集团新增权益土地储备约1708万平方米，新增权益货值约2135亿元。
　　融创中国上半年拿地销售比为37。9，距离监管要求的40仅一步之遥。值得一提的是，今年6月，融创就曾因拿地销售比这一标准遭到央行排查。
　　众所周知，房地产前景愈发严峻、调控力度只会越来越大，融创在这时依然选择如此激进的打法，无疑是剑走偏锋、徒增风险。
　　04hr商票风险凸显
　　三道红线重压下，房企急需新的资金来源，商票作为监管之外的融资工具，由于此前未被监管机构纳入监管且不计入有息负债，不受监管政策的影响，并且可以有效降低净负债率、提高现金短债比，而广受房企喜爱。
　　商票即商业承兑汇票，地产商票是一种期票，开发商不与承建商、装修公司、材料供应商等现金结算，而是以公司信誉做背书，为其开一张商票，承诺一段时间后兑付。在此期间，持票人可以将票据转让给其他公司，或者去银行贴现提前获得资金，当然要支付一笔贴现费。
　　假如你手上有张100万元的商票，贴现率为30，你去提前贴现的话只能拿到70万的现金。因为商票是以公司信誉做背书，贴现率越低，说明公司信用越好，票据越安全；反之则说明票据风险相对较大。
　　前段时间恒大商票拒付风波闹得沸沸扬扬，彼时恒大商票的贴现利率最高达到36，处于很高的水平，融创的商票贴现利率如何？
　　据贴票宝数据显示，9月8日，融创中国商票贴现利率为2636，其中风险不必多说了吧。
　　来源：贴票宝
　　05hr结语
　　今年以来，融创再度走上买买买的老路，只是今时不同往日，在降杠杆、稳房价的大环境下，融创却逆势而为，大规模扩张的同时也给自身积蓄了巨大风险。
　　通过对公司半年报的梳理，可以发现公司繁荣之下隐藏着不少风险。资金问题永远都是房企绕不过的一道坎，不管是一线房企，还是二三线房企。融创堪称贪婪的拿地行为对资金的需求量极大，显然公司需要更多的融资渠道。
　　近日，据传融创中国将分拆其冰雪业务在香港上市，未来可能会分拆更多其他部门。要知道，融创的文旅业务和物业服务都还没整明白，2020年带来的营收比重不到2，拆分冰雪业务独立上市是要闹哪样？
　　对集团来说，好处自然是多个融资平台。