万科A目前8倍多的PE，龙湖12倍多的PE，在PE方面，万科被龙湖甩了一大条街；那他们差距真的有那么大么？我们通过两者的2020年年报的几个重点指标来对比一下。 万科 2020年营业收入4191亿元，同比增长13。92，净利润415。15亿元，同比增长6。8，毛利率29。25，同比下降了7个百分点。经营性现金流净额531。18亿元，同比增长16。42，净资产总额1519。32亿元，同比增长8。05，房地产业务实现销售金额7，041。5亿元，同比增长11。6。 龙湖 2020年营业收入1845亿元，同比增长22。2，净利润200亿元，同比增长9。08，毛利率29。28，同比下降了4。35个百分点。净资产总额1927。24亿元，同比增长15。62，房地产业务实现销售金额2706。1亿元，同比增长11。6。 表1万科和龙湖2020年主要指标对比 从表1中我们发现，万科除了营业收入的增速相差较大之外，其他基本差距不大，而且净利润是有调节空间的，两个多点的利润增长区别其实很正常。这样的话，我们重点来看下两者营业收入之间的不同。 万科 万科的房地产开发业务为4004亿，毛利率为29。36，同比增长13。55，占比总营业收入的95。55；物业服务为154亿，毛利率为18。33，同比增长21。51，占比总营业收入的3。68；其他业务为32亿，毛利率为66。9，同比增长27。19，占比总营业收入的0。77。 龙湖 房地产开发业务为1709。81亿元，同比增长21。44，占营业收入的92。64，物业管理及相关服务收入59。89亿元，同比增长34。76，占营业收入的3。24，租金收入75。8亿元，同比增长30。86，占营业收入的4。1。 表2万科和龙湖业务营收对比 从表2中可以看出两者的房地产开发业务占比营业收入都很高，龙湖的增长要快一点，而且龙湖的物业和房租增速都达到了30以上，相对应的万科物业和其他营业收入增长都在20左右浮动；目前来看5年之内万科的房地产业务营收大概率都是占比90以上，而龙湖的物业和房租有望在5到10年内占比20以上。 有息负债 表3有息负债 万科净负债率为18。09，资产负债率（除预收款）为71。19，现金短债比为2。4倍； 龙湖净负债率为46。5，资产负债率（除预收款）为66。93，现金短债比为4。24倍； 2020万科还踩着一条红线，71。19的资产负债率（除预收款）让万科无缘绿档线；而龙湖已经多年都是在绿档线中，未来龙湖比万科更多的融资机会。龙湖的有息负债利率也比万科低不少，这些多出来的钱都是利润啊，万科好好加油吧。 关于已售未结 万科已售未结为6981。5亿元，面积约为4918。6万平方米，已售未结平均单价为1。42万元平方米。 龙湖已售未结为3107亿元，面积约为1800万平方米，已售未结平均单价为1。72万元平方米。 万科的已售未结明显比龙湖高出不少，但是万科的售出单价没有龙湖高，以整个行业的平均水平来看的话，两者都处于较高的水平。 关于存货和应收款、预收款 万科存货为10000亿元，同比增长11。71，存货周转率（天）为1156。35天， 应收款2585亿元，同比增长7。35，应收款周转率为1。68。 预收款为6316。59亿元，同比增长9。31。 龙湖存货为3756。23亿元，同比增长13。15，存货周转率（天）为975。58天， 应收款96亿元，同比下降16，应收款周转率为17。56。 预收款为1823。88亿元，同比增长17。55。 备注：应收款应收账款应收票据合同资产其他应收款 表4存货和应收款、预收款对比 在存货上，万科几乎是龙湖的3倍，可见，万科还是有比较多的储备的。存货周转率万科比龙湖慢一点，这个不是问题，最让人大吃一惊的是应收款，万科应收款有2585亿，而龙湖只有96亿，今年居然还降了，龙湖的现金回收能力是不是有点强的离谱？翻看2019年龙湖的净现比居然有2左右，妥妥的现金流奶牛，不过万科虽然没有这么强的现金回收能力，但是2020年净现比也有1以上，也是现金流奶牛。 总结 从一些主要的指标进行对比中可知，万科除了规模比龙湖大之外，其他指标确实略逊于龙湖，龙湖在房地产上确实是一股清流，不仅负债率低，而且融资利率还低，最重要的是现金回收能力强。万科虽然在许多指标上落后于龙湖，但以整个行业来看并不差，也是属于上等水平。2020年，万科的销售大约为7000亿元，龙湖的销售额大约为2700亿元，万科的销售额大概为龙湖的2。6倍，而龙湖在非房地产开发业务的增速可能要比万科快一点，这也给了很多投资者想象的空间。很明显，万科和龙湖都是优秀的公司，市场给了万科A8倍多的PE，万科H6倍多PE，龙湖12倍多PE，市场显然不太看好房地产开发业务，不然的话，市场也不会用脚投票了。 放羊的牧羊人
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