农村住宅将成为下一个房地产投资的价值洼地

　　制度变革在路上
　　国家发改委网站发布
　　2021年初，国家发改委、中央农村工作领导小组办公室、农村农业部、财政部、卫健委、人民银行等18个国家部委及银行单位联合发布了《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》，通知在全国范围内划出11个试验区，落实国家城乡融合发展新政，通知内容中的试点原则和试点任务中明确指出：以促进城乡生产要素双向自由流动和公共资源合理配置为关键，建立城乡有序流动的双向人口迁徙制度，建立农村集体经营性建设用地入市制度以及完善农村产权抵押担保权能。
　　人民网文章
　　此通知是对于2019年中旬国务院下发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》的后续工作落实，实实在在把城乡一体化进城推进了快车道。其中所涉及的农村集体土地制度的突破成为关注的焦点：农村经营性用地可以入市流通（基本等同于城镇用地），农民宅基地可以抵押贷款。改革开放以来，集体所有制土地政策首次出现突破。
　　农村土地
　　近两年，国家收紧对于城市拆迁改造许可的审批，基本上对用于商业住宅开发的周边农村拆迁明令禁止，另一方面，农村集体对于本村的宅基地审批也开始收紧，甚至很多村如今已经明确规定不再增加宅基地审批。政策风向的变化，是为城乡融合的新政落地前清除风险。
　　收紧拆迁审批
　　随着城乡一体化大趋势的快速发展，城乡融合步伐进一步加快，城市和农村的边界进一步的交叉的重合，我们可以想象，在不久的将来，城市和农村的概念将变得非常模糊，农村将实质性地变成城市的一个功能分区，城乡的土地性质将逐步统一，农村住宅入市流通也将不再遥远。
　　城郊
　　需求市场已悄然形成
　　根据市场调查反馈，目前对农村住宅的需求主要来自两方面：
　　第一，中国城市发展到一定阶段后逆城市化现象显现，城市老人下乡养老，部分城市居民厌倦了城市的噪杂，选择去乡村生活，随着近几年，电商产业、自由职业的发展完善，很多人在乡村依然可以获得不错的收入；
　　逃离城市
　　第二，随着城镇土地饱满，地价和租金的上涨，经营性用地需求逐渐向周边乡村扩展，实际情况是，目前已经有很多工厂租用农村的土地建厂经营（实际是不允许的，集体用地不允许租用给村集体之外的个人和组织使用）。
　　乡镇企业
　　房产投资的洼地
　　以青岛市区周边20公里范围农村住宅为例，15年前，也就是大概在2005年左右，青岛周边农村一栋房子的售价大概在1万2万之间（只能在本村内交易）。2021年，青岛周边农村一栋房子的售价已经涨到1020万之间，15年时间里涨了10倍。论涨幅，一点也不逊色于城镇的商品房，而且目前市场是有价无市的状态，极少有农民选择出售农村的房子。
　　宅基地
　　而在城市的周边，我们看到另一种景象。一条柏油马路隔开两个居民区，一个是世代生活在这里的农村，一个是新建的高档别墅区。农村这边一栋房子售价1020万，而一路之隔的别墅区一栋别墅售价200300万。
　　一路之隔的住宅区对比
　　想象一下，未来农村宅基地可以流通上市之后，将是一番什么样的景象。农村人扬眉吐气的日子也真的要来了。
　　后记
　　钉子户的福音农村宅基地允许上市交易对于城市里的钉子户来说绝对是最大的福音，钉子户大多都在城市较成熟区域，相当于拥有了300平米的国有土地，而且是独立的使用权！
　　钉子户
　　如何在这个价值洼地里寻找投资机会呢？目前非村集体居民还不允许买卖宅基地。但可以通过协议形式委托村集体的亲戚或者朋友代为购买，也可以时刻关注相关政策变化，同时关注相关村镇售卖信息，可以在政策开放初期抓住机会在第一时间入场。