老龄化社会正加速到来住宅适老化改造应早布局

　　来源：经济日报住宅适老化改造应早布局
　　老龄化社会正加速到来。我国老年人大多数选择居家或社区养老，形成了9073格局，即90左右的老年人居家养老，7左右的老年人依托社区支持养老，3的老年人入住机构养老。养老和住房以及居住生活的方方面面关系都十分密切。2022年《政府工作报告》提出，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。可以预计，对于房地产行业和物业行业来说，适老化将成为重要发展方向。
　　养老产业是一片蓝海。中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示，到2030年，我国养老产业规模将达到13万亿元。未来与养老有关的行业和领域将迎来不小的发展空间。有分析认为，从长远看，人口老龄化对房地产市场会产生一定影响。年长的人总体购房意愿不如年轻人，住房总需求可能不再增加甚至有所萎缩。但是人们对适老化住房、老旧小区适老化改造，以及养老服务的需求更加旺盛。
　　无论是新建小区还是老旧小区，都将涉及适老化建设和改造。国务院发出的《十四五国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，十四五时期，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100。在老小区中，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅，建设凉亭、休闲座椅等适老化改造都应纳入老旧小区改造内容。
　　适老化建设和改造给房企带来机遇与挑战。基于广阔市场前景和政策大力支持，新建住宅和社区房企应尽早进行适老化布局，对住宅产品超前规划设计，一方面可以通过差异化增强市场竞争力和吸引力，同时也可避免日后改造带来的麻烦。针对适老化建设和改造的一些基本元素，相关部门也应出台技术导则，甚至是强制性条文，引导房地产开发企业在适老化建设改造中更加规范。相比新社区，老旧小区物业服务并不完善，而老人在老旧小区居住的比例更大，因此，老旧小区的适老化改造需求更迫切，挑战更多。房企想要在小区适老布局这一赛道上有所突破，需要在人才储备、经营模式等方面做更多努力。
　　与硬件改造相比，养老服务的完善和提升更为迫切，在这方面物业企业有先天优势。因此，六部委曾联合发文推动和支持物业服务企业积极探索物业服务养老服务模式。在实际经营中，物业服务企业可以专门设立提供养老服务的团队和部门，提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等定制养老服务。还可以将服务链条延伸，丰富养老服务内容，参与提供医养结合的服务。
　　其实，不少房企和物业服务企业早就布局养老领域，但盈利难等困局仍待破解。业内人士统计，规模排名前百名房企中，有约70进行了与养老有关的布局和探索。有的企业通过拿地建养老院，也有的以养老功能为噱头卖房。房企在探索适老化过程中，居家、社区、机构养老等多种模式都有所涉及，建成了一些医养结合型长期照护机构，打造了一批长者社区、老年公寓、照料中心等。实际上，一些养老机构空置率较高，而其实社会上养老服务的需求量很大，这就存在一个供需错配问题。按照上述9073格局，养老服务主阵地还在于社区和居家养老。因此，涉足养老领域有必要更深入研究社区居家养老的特点。同时，在发展养老院等机构养老模式时，可加强调研分析，找准市场定位，紧跟市场需求。
　　房企涉足养老领域遇到的另一个较为核心的问题是盈利周期长，甚至短期根本不盈利的问题。通过提供养老服务收回成本是一个相对漫长的过程，这对于过去习惯了高杠杆、高周转、高回报的房企而言，难免不习惯。须明确，过去房地产大拆大建模式已难以为继，完善包括养老在内的住宅功能和服务，是房企转型的重要方向，需要有足够的耐心以长周期、赚慢钱的模式深耕新的领域。
　　亢舒