楼市政策变了

　　历史轮回，第三轮楼市周期即将开启
　　我们如今所面临的一切问题，其实在历史的长河里都可以找到相似的答案。
　　当然，如今的房地产问题也难逃其中。
　　当下的经济与楼市，我们能否从过去找到参照，答案是肯定的。
　　历史使人深邃，如果您有耐心看到最后，或许会发现
　　世上真没有新鲜事儿。
　　2006年，为了遏制房地产过热等问题，京城九部委联合发布了年度重磅公告《国六条细则》
　　自当年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。
　　2007年，继续打补丁，二手房贷新政问世
　　二套及以上住房的，首付比例不得低于40。
　　自此首付比例方面的钢印被彻底打上，需求端被狠砍一刀。
　　正因如此，当年骂娘声无数，一波接着一波。
　　明白人都知道，政策历来是经济的映射，所以人们也为政策的周期性修改起了一个高大上的名字
　　调控。
　　相对于楼市的各种收紧式调控，市场最看重的其实只有两个
　　第一个是限购。
　　原因很简单，资格比钱更重要，你说你有钱是吧
　　不好意思，有钱并不稀缺。
　　大家也不妨想想，哪里的原住民最有自豪感，京沪牌五菱宏光就敢在冀苏牌BBA面前横着走。
　　在京沪老太太眼里，无论你背名包，还是戴名表，再怎么打扮也是土炮。
　　越无形的东西，越是无价，不是用钱可以衡量的。
　　限购威力巨大，但可遇不可求，我们平时更应关注的则应是第二个
　　限贷。
　　原因也很简单，对于一项具有金融属性的实物资产而言，金融直接拿捏它的七寸。
　　无论是首付比例下调，还是利率的下调，对刚改客群的号召力是绝对给力的。
　　毕竟，这关系着咱上缴的真金白银数量。
　　以上任一条都可以作为楼市的发令枪，尤其是限贷。
　　从2006年到2022年，期间你不知换了多少对象，各大部门领导也不知道换了多少届。
　　但房贷首付比例下调至20却只有3次。
　　第一次是2008年金融危机爆发后。
　　受金融风暴影响，那年中国经济出现大幅回撤，民工返乡潮席卷各大城市。
　　当年受伤最狠的不是别的，而是房地产。
　　全国商品房销售额2。51万亿元，同比下降16。1；
　　销售均价3800元平，同比下降1。7；
　　商品住宅年末广义库存面积10。8亿平，同比增速高达23。6，去化周期同比提升了6。5个月至18。1个月。
　　那年王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248。1万元，降幅达三分之二；
　　当然，那年还时任总裁的郁亮也只拿了年薪的三分之一。
　　那年也正是由万科吹响降价甩卖的号角。
　　北京各个楼盘也纷纷跟风降价，如星河皓月推出的10套特价房，价格下调幅度将近50，合生的国际花园和帝景博悦的特价房优惠幅度分别达到33和25。
　　不过开发商们还是以限量特惠、尾房直降、送精装家具家电等各种方式遮遮掩掩，之后则愈演愈烈，折扣也一路走低，9。9折、9。8折、9。5折、9折
　　瞧，历史真的没有新鲜事，只有缺乏记忆的人。
　　然而市场并没有买账，那年的降价来得如此突然，让购房者掏出来的钱包又塞了回去，所有人对房市的稳定预期已经不复存在，许多去年年底前买房的人是最大受害者。
　　由于当时的买价已经高出现在的卖价许多，一些人不得不选择断供以减少损失，但断供带来银行信誉受损等负面影响巨大。
　　更多的人开始在徘徊中等待，等待中选择了观望。
　　尽管当年央行10月已出了新政，将30的首付比例调到了20，将贷款利率下限一口气打到基准利率的7成。
　　注意，这是第一次下调首付比例，第一次大幅下调利率。
　　后来的事我们都知道了，无数70、80后家庭的财富命运被改写。
　　调控如钟摆，在边缘部分摆动后，终会回归中间位置。
　　2010年4月，《国10条细则》出台
　　首套、二套首付比例分别回升至30、50。
　　而彼时的房地产市场，已青出于08年而远胜于08年，恍如大梦一场。
　　世间没有后悔药，前些年一起走出校园的不少80后发现，这两年产生的财富差距要用一生去追赶。
　　世上本没有新鲜事，可遇到不同的事人们就不这么想了
　　2014年9月30日，贷款利率再次来到7成；
　　2015年9月30日，首套贷款比例最低来到25；
　　2016年2月，在最低25的首付比例基础上，各地向下浮动5个百分点；同时首套未结清的情况下，二套门槛也由40降到30。
　　错过上轮的人们再次恍惚，有种梦回2008年的感觉，首付比例与利率的下调被完全复刻。
　　但是，这次有点不一样。
　　2014年，大众创业，万众创新横空出世，至于原因都懂吧？
　　2015年，相信股民朋友忘不掉吧，同时外汇储备持续暴跌，在2015年8月，一个月少了939亿美元。
　　正是那年里，香港李超人持续撤资，最终跑路英国。
　　网络上遍地BK论，人心惶惶，保xx还是保xx成为财经圈持续火热的话题。
　　而房地产市场，再次成为被抛弃的孩子。
　　2014年全国商品房销售额7。63万亿元，同比下滑6。3；销售均价6324元平，同比增长1。4，增速明显下滑；
　　商品住宅广义库存增至历史最高点：28。1亿平，去化周期高达26。9个月。
　　高库存，高去化周期，量价齐跌，万念俱灰。
　　这样的背景下，开启了第二次下调首付比例，同样大幅下调利率。
　　后来的事我们都知道了，无数80、90后家庭的财富命运被改写。
　　而2022年，是历史上第三次调节首付比例与利率。
　　行业背景几乎再次被完美复刻，
　　居民购房意愿一直在降低；
　　房价持续下行；
　　库存上行速度加快。
　　2020年8月的政策收紧，可以称得上是2016年以来的最强力加码。
　　这为2021年的暴雷潮埋下伏笔，在扭转预期方面取得不可小觑的效果，而这也使得
　　行业背景与经济背景在熟悉的窘境再次会师。
　　去年全国商品房销售金额和销售均价增速分别为从2020年的8。7、5。9降至4。8、2。8，去化周期提升至20。1个月。
　　另一方面，去年三四季度GDP增速下降至4。9和4。0，而今年Q1恐怕再次刷新我们的认知。
　　本轮楼市宽松，是从去年4季度满足购房者合理购房需求开始的。
　　站在长周期上，你会发现调控的时间点并不是偶然。
　　昨天相关部门一篇关于《youcanyouup，nocanyoudown》的文章突然被下架，但却说了不少真话。
　　把房地产市场稳定发展搞好，把经济搞上去，一切就好办，所有房地产新发展模式转型的配套措施和工作都要服从这个大局。
　　政策不过是经济问题的映射，而我们当下面临的问题，历史两轮周期已经给过两次答案。
　　今人不见古时月，今月曾经照古人。
　　更巧合的是仍有人觉得这次不一样，或许他们还年轻，真不知道
　　世上没有新鲜事！