第二次房改要来了吗？任泽平提出新方案，哪些人受影响？

　　3月18日，在接受记者采访时，黄奇帆直言不讳指出，在眼下，中国房地产市场进入了新阶段，关键的几个指标都出现了拐点，人口总量、人均住房面积、库存积压、年度房地产建设总量、居民部门负债率、住房总量等，都已经达到了天花板。在他看来，未来在新形势下，房地产会逐渐进入良性循环的状态。黄奇帆言外之意很明确，房地产不再是刚需，我国不再缺房了。
　　中国确实不缺房子了，房地产在30余年的高速发展下，也已经达到了饱和状态。不久前住建部长王蒙徽透露了几组数据，很好地说明了一切：1、截止到2021年底，我国人均住房面积超过40平米，已经处于发达国家水平。同40年前相比，涨幅更是高达450；2、2020年，我国常住人口城镇化率达64。72，城市数量达687个，城市建成区面积达6。1万平方公里。这意味着中国造了全世界一半的房子，可以满足30亿人的居住需求；3、我国建成了世界上最大的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。
　　此外，央行去年4月份的报告也显示，2020年我国城镇居民家庭住房拥有率高达96，户均拥有住房1。5套，拥有两套住房以上的家庭占比41。5。
　　一言概之，过去二三十年，我国房地产行业取得了历史性成就，住房也早已告别了短缺时代。而这一切，实际上都要归功于1998年第一次房改：全面停止实物分房，实现居民住宅货币化、私有化。
　　毫不夸张地说，对于中国房地产行业而言，第一次房改具有里程碑意义，因为98年房改后，由单位制所形塑的城镇住房福利体系才被真正打破。更重要的是，第一次房改后，房地产的市场属性被彻底激活，楼市空前繁荣，尤其是商品住房市场迎来突飞猛进的发展。
　　1998年，中国城镇居民人均居住面积不足7平米，2021年，城镇居民人均住房面积39。8平米，基本实现了住房品质的大幅提升。此外，过去二十多年，我国的房地产开发速度、户型设计、园区环境、设施配套等也都大大改观了。当然，最为重要的是，第一次房改住房商品化、私有化之后，人口的迁移速度也加快了，中国的城镇化进程大幅提高：由九十年代的不足20，提高到了2021年的近65。
　　然而，基于住房的利益分化问题也变得越来越不可忽视。直白点说就是，住房不平等、房价高、买房难、房地产过度金融化、住房过剩严重等已然成为当前中国社会较为突出的问题。
　　一、住房不平等。简单来说就是，有的人坐拥几套甚至几十套房子，有的刚需购房者却一套也没有。纵观118线城市，这种现象普遍存在。央行报告也证实了这一点，城镇居民家庭，拥有3套以上房产的占比超过10。投资炒房、拆迁分房等是，造就住房不平等的主要原因；
　　二、房价高，这基本上是数亿人埋怨最多的地方。国家统计局数据显示，过去二十年，全国平均房价上涨540，房价涨幅远超居民工资收入增幅。房价收入比数据更能说明问题：诸葛找房发布的数据显示，全国百城房价收入比均值为13。4，国际合理区间是36，超过合理区间2倍还多。需要说明的是，全国百城房价收入比只有不到5达标了。换句话说，全国百城中95以上房价都偏高，即房价与居民收入是脱钩的；
　　三、买房难，一方面是房价高居不下，刚需工资收入赶不上房价上涨速度，勉强靠6个钱包凑够了首付，每月的巨额月供，也压得人够呛。所以有数据显示，高房价不仅抑制了实体经济发展，更抑制了生育、消费，很多大城市动辄五六万一平的房价，更赶走了年轻人；另一方面是想买好房子难，熙熙攘攘皆为利往的时代，开发商造房不用心，优质好房稀缺。即便市场上有好房子，购买的门槛也大幅提高，动辄全款的要求，彻底把刚需客隔离在了门外；
　　四、房地产过度金融化，房地产建设属于实体经济，而房地产开发就属于虚拟经济。近年来，房地产开发占用大量资源，房地产市场过度金融化，影响资源配置，影响国民经济内部良性循环。从地方招拍挂卖地，到开发商拿地，再到居民按揭购房，一套房子等于加了3次杠杆。过去十年，无数开发商更是以高周转、高负债、高杠杆为经营准则，过度扩张，负债累累，不仅企业经营岌岌可危，更是视数以万计的购房者百姓的利益于不顾；
　　五、住房过剩严重，有专家认为，我国部分城市的住房空置率已经达到了30，中国的空置房足够解决2亿人的居住问题。我国的住房空置率到底是多少？官方并没有给出数据，但根据西南财大的调查数据，商品房空置率或不低于26，尤其是过去这一轮棚改支撑起的造城运动的三四线城市，房产空置现象更为严重。值得一提的是，经济学家陈海滨，此前根据现有的城镇户籍数、住房拥有率、住房空置率等，估算得出，全国空置房数量或高达1。5亿套。
　　综上所述，第一次房改后房地产市场高速发展，我国的住房市场迎来大跨步发展，尤其是第一次房改后的20多年终于解决了中国人住房短缺的重大问题，虽然这些成就有值得夸赞的一面，但是98房改带来的弊端也同样非常突出，尤其是当前时期房地产过度金融化、高房价抑制消费实体生育、住房不平等、买房难等现实问题，阻碍了国家重点推进的全民住有所居目标的实现。
　　事实上，国家层面也早就意识到了房地产存在的种种弊端。值得说明的是，过去十年，国家从未停止对房地产的行政干预希望通过借助行政手段，让房地产回归健康稳定，实现良性发展。但结果让人大失所望。调控日渐成为常态，但是房价还是一如既往上涨，尤其是一二线城市，刚需买房的压力与日俱增。
　　在经济学家任泽平看来，想彻底解决当前房地产存在的诸多问题，显然不能单纯依靠调控，因为短期的行政调控手段，无法根治顽疾。我国房地产的种种症结，说白了是供需不平衡造成的。基于此，若想实现房地产良性循环，离不开第二次房改建立房地产长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定，以实现供求平衡和需求平稳释放。
　　经济学家任泽平更提出了第二次房改的具体新方案，该方案的主旨是把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。
　　新方案的具体内容是：第一、第一是改革人地挂钩，优化土地供应。这是重中之重，关系着房价上涨、部分城市住房供应不足、住房不平衡等关键问题。事实上，土地制度的改革也是二次房改的关键和基础。如何改革？简单来说就是，建立土地指标全国流动市场各城市用地指标视人口情况而定，人多就多供地。土地不稀缺且供应过剩的城市，每年的供地指标可以出售给供地不足的城市，获得的收益，可以替代一部分卖地收入，即解决了供地不平衡问题，也缓解了地方财政来源过度依赖土地财政的问题；
　　第二、加大保障性住房建设，丰富住房供应主体。这一点其实第一次房改中就有明确提到，只是后来在实践的过程中逐渐偏离了，而且被很多城市忽略了。事实上，加大保障性住房建设，是解决住房矛盾非常关键的一环。参照新加坡，房价之所以能保持合理稳定，归根结底是保障性住房建设完善充足的保障性住房可以降低刚需的住房成本，同时充足的保障房投入市场，也可以有效稳住房价的发展。合理的房价才是一个城市的竞争力所在，基于此，各城市要把加快发展保障性租赁住房、保持城市合理房价作为迫切的任务来对待，着力做好新市民和青年人的住房保障，特别是优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众；
　　第三、探索建立住房金融机构，重点加大对首套和改善型购房群体的信贷支持。比如降低首付比例至20，刚需购房公积金、商业贷款利率差异化政策。再比如，加大共有产权房的金融政策支持等；
　　第四、房地产税收改革，房地产税、空置税、遗产税等的征收。还是那句话，未来房地产税开征是大势所趋，为了配合打击投资炒房，空置税、遗产税也可以酌情考虑征收，只要征收范围和税基设置合理，能起到至关重要的作用。尤其是在调节税收、财政，调控房价，遏制炒房投机等方面，意义重大。
　　基于经济学家任泽平提出的第二次房改新方案，房产专家卢骏认为，有五类人受影响最大：两类人将直接受益，三类人或难眠。
　　受益的两类人分别是：刚进城的中低收入群体和城镇无房族。这其实很好理解，倘若任泽平第二次房改方案真的实施，土地市场、税收、供应都会发生巨变，这些都有利于住房市场回归居住，尤其是保障性住房的大举入市，将很大程度化解住房需求，同时对商品房市场造成冲击。当然，信贷差异化支持，也有助于低收入群体贷款买房。
　　难眠的三类人分别是：开发商、投资炒房客和多套房持有者。如前面所说的，第二次房改真正打击的对象就是这三类人，加大保障性住房供应、信贷支持、房产税、空置税等，主要是满足刚需的住房需求，同时抑制投机炒房。开发商层面，保障性住房分流了购房需求；投资炒房客、多套房持有者层面，房产税、空置税会加大持房成本，压缩其利润。因此，未来投资炒房无利可图，甚至是亏钱，都是大概率事件。因此从这个角度来看，上述三类被二次房改精准打击的对象，可能会集体难眠。
　　最后，大家最关心的问题是，第二次房改真要来了吗？答案是肯定的。只是需要明确的一点是，第二次房改肯定不同于98年房改，它不再是一次轰轰烈烈的住房改制运动，而是随风潜入夜般的细微浸润。比如租购并举、租售同权，这些都是低收入者最关心的，但是需要大量实践积累经验；再比如，今年3月5日，高层在工作报告中提到的加大保障性住房建设力度。2月25日，银保监会、住建部联合发声提到的，国开行要加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持，也可看作是第二次房改的前奏。
　　此外值得一提的是，今年初，有部分专家发表观点认为：最快5年内，二次房改可能先房产税一步落地。至于是以何种方式出现，现在还未可知。