专家房价下跌27才合理！风向已变，下半年将迎来打折潮？

　　前不久，万科总裁郁亮在股东大会上进行了一番发言，大体内容是在今年房地产行业迎来了许多变化，比如三道红线、限贷令、双集中等调控政策，其中最为关键的一句话是：房地产正在回归到普通行业。业内专业人士表示，这并不是危言耸听，作为房地产龙头企业，其发表的担忧正是当前国内众多房企感同身受的趋势，从李嘉诚变卖房地产产业，到潘石屹出售SOHO，再到诸多头部房企纷纷转型都能说明这个大趋势，楼市已真正从黄金时代进入到了白银时代。
　　根据相关机构发布的报告来看，6月份30个大中城市商品房日均销售面积为54。4万平方米，较5月同期环比下降2。6。报告认为，6月份出现的环比转负属于极为反常的现象，原因很简单，作为季度末以及上下半年的转折月份，许多开发商都会冲刺上半年业绩，因此以往6月份都是房产销售旺月，环比总是大幅增长。对于开发商来说，如果连6月份的销量都出现下跌的话，那么相应的打折潮就会出现。
　　原因很简单，了解上半年房价走势都知道，多家房企已经做出了相应的让利促销，根据《中国经济周刊》的报道显示，多家房企均下调了房源出售的价格，其中不乏一些头部房企，比如保利地产，相较于今年1月房价，5月出售价格每平米下调了5202元；万科地产每平米下调了2890元；融创中国每平米下调了1897元。在这样的打折力度下，相当于买一套100平的房子将节省几十万元，但即使是这样的让利程度，销售情况依旧出现了下滑，还是在过去的销售旺月。
　　也就是说，在接下来的半年内，房企打折促销力度并不会比上半年小，为了弥补上半年的销售空缺，大概率会采取更大的折扣力度。除此之外，能判断出下半年会迎来打折潮还有两大方面原因：
　　第一个原因来源于三道红线的要求，也就是央行和住建部将限制开发商融资的政策：1、剔除预收款后的资产负债率大于70；2、净负债率大于100；3、现金短债比小于1。根据相关规定，房企全部踩中了这三道红线，那将被归为红色档，踩中两条红线被归为绿色档，踩中一条被归为黄色档。根据相关机构调查的数据来看，纳入调查的30家头部房企中，仅有7家房企没有踩线，上文提到的融创中国、恒大则都属于红色档，因此许多头部房企都需要实现红转绿的指标。
　　但作为资金密集型企业，房企的资金流动规模庞大，也就是说并不是短期内就能实现相关指标，降低负债比例必然是长期过程。为了加快降低负债比例，因此房企只能增加变现来增加现金流动，换句话说就是多销售房子，少拍地建房的方式来进行。但如今楼市前景已经明朗，房价走势已经回归正轨，人人都不愿意做接盘侠，因此只能采取真正让利的方式来增加销量。
　　第二个原因来源于楼市资金层面变动的影响。前不久，央媒经济日报发表了一篇文章，名字是《摁住楼市过快上涨的七寸》，文章指出：银行贷款成为了很多炒房客必不可少的依赖，但如果任由信贷资金过度向房地产领域集中，楼市将不断积累泡沫，积聚风险。因此，去年最后一天，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行关于房地产贷款占比以及个人住房贷款占比设置了两个上限，新规于今年1月1日正式生效，丝毫没有给市场反应时间，体现了对于调控的决定。
　　目前来看，新规对于炒房起到了很大的抑制作用，特别是炒房客活跃的二手房市场。由于资金额度紧张，多地都延长了放贷时间，个别地区甚至出现了短暂的停贷周期，这样的趋势下，一些热点城市二手房成交量也就出现了下滑。相关数据显示，今年6月深圳二手房成交量跌破3000套，同比下降70；成都金牛区5月二手房成交量环比下降31，高新区和青羊区下降26和29；宁波、西安、武汉、北京等典型城市都出现了明显的下滑。
　　专家：房价下跌27才合理。我国合理的房价应该在8000元左右
　　少了炒房客的推动，一二线城市房产投资属性也会逐渐消失，有利于房价逐渐回归理性，随着一二线城市房价出现变动，三四五线城市房价也会受到影响，这也是所谓的房价轮动效应。那么房价应该回归到多少才是合理水平呢？5月底，金融学家朱云来在西安某论坛上直言不讳表示：现在的房价下跌27才是合理水平，即我国合理的房价应该在8000元左右。
　　这个数据计算过程并不复杂，根据央行发布的数据显示，2020年我国人均可支配收入为3。2万元，人均消费支出为2。1万元，相减得到的差额为1。1万元，由于大多数人都选择的是30年房贷，得出的合理房价为8000元左右。与此同时公开数据显示2021年第一季度我国平均房价为11000元，也就是相当于下跌27，才是合理的房子价格。
　　需要注意的是，不同的城市房价不同，楼市中存在的泡沫程度也不一样。因此，金融学家朱云来给出的合理房价也仅仅是平均值，显然就算房价出现下调，一线城市房价也很难回归到8000元水平，同理，一些房价常年垫底的偏远城市也很难涨到8000元。但可以确定的是，如今整体楼市风向已变，房企轮番降价，二手房陷入流动性困局，炒房客不断退出的情况下，下半年房价或将迎来打折潮，对于一二线高房价城市来说，房价下跌27并不一定是合理水平，下跌30、40或许才足够。