断供停贷烂尾楼，看懂全球楼市，投资房地产和创业一样都有风险的

　　世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济的结局也是崩盘。
　　1997年的金融风暴之后，亚洲各大房地产市场重创之余，侥幸逃过全面崩盘的劫难。但令人忧心忡忡的全球不景气，恐将使亚洲的房地产市场重拾昔日梦魇。
　　1、看懂国外的楼市
　　依赖金融服务业的英国经济，在次贷危机来袭时遭到重创，持续上升的失业率、被挫败的消费者信心，都直接打击了房地产市场，因购房者付不起按揭而被银行收回的房屋大幅上升，房价也是一落千丈。
　　英国房价从2007年夏季的顶峰到2009年8月，下降幅度约为30。直到2009年9月，英国楼市终于出现了回升的迹象，房价较上月涨0。5，同比增长2。
　　但此次英国房价的复苏被认为十分脆弱，经济学家分析至少继续下滑10，而整个房地产市场要到2017年才能恢复正常。
　　20世纪90年代初期美国的房地产，当时房屋供过于求，加上经济衰退，美国的办公室空置率高达15。2001年，美国办公室空置率第二季跳升到10。8，创4年来新高。开发商为了提高出租率，采用送跑车甚至国外旅游的花招给地产经纪人，减少办公室空置率。
　　由于美国房地产价格高涨，外国投资者计划将其在美国投资占全球范围投资总额的比例，从2004年的71减少到如今的55，并将减少的部分转向日本、东欧和澳大利亚市场。美国房地产市场的投资者大部分来自德国、荷兰以及澳大利亚。他们认为低水平的利率和激烈的竞争已将美国房地产价格推升到创纪录的历史高位。
　　2009年年初以来，俄罗斯所有大城市的住房价格均大幅下滑。莫斯科和圣彼得堡两地的跌幅均达到20，其他城市房价跌幅也大多在10以上，部分核心地段的高档公寓价格跌幅甚至超过50。房地产投资者的信心遭到了严重打击，很多人都开始将资金转向股市或外汇市场。
　　俄罗斯70以上的住房建设资金都来自预售，但由于俄银行的住房贷款利率始终居高不下，而且市场对房价继续下跌的预期明显，大多数购房者都愿意采取观望的态度，所以几乎全国所有的楼盘销售都陷入停顿。全国在建的楼盘因财务困境被迫冻结13。
　　为激活楼市，目标是让50的俄罗斯人以住房抵押贷款长期购买。由于通货膨胀速度过快，俄罗斯的住房贷款按揭利率从67提高到18。720。6，百姓难以承受的。
　　1990年，东京的地价就相当于美国全国的土地价格。后来，地价连续9年下跌，使东京住宅用地价格跌至1991年高峰期的一半。房地产泡沫破灭，导致了日本经济十多年的萎靡不振，很多曾经无限风光的房地产投资者都血本无归。
　　尽管通货紧缩、失业率创新高以及股市又跌至16年来最低位，有很多日本中产阶级仍未感到手头拮据。医生、律师、企业家，他们仍有能力入住在市中心新建的豪华住宅。
　　日本一个工作10年15年的普通职员，可以用他的积蓄购房。但大多数人还是更愿意采用租房的方式生活，加上日本对房屋的继承要征收遗产税，每年还要征收较高的固定资产税等，使炒房成了一个亏本买卖，自然也就没人愿意干了。
　　2、中国高企的房价
　　如今中国高企的房价，已经成为曾深受房地产泡沫之害的日本人调侃的对象。是什么原因让中国人也热衷于买房呢？
　　人们的作决策过程，就是一个通过他们决策的互动以及所有人决策与价格之间的互动，逐渐用价格制度试验不同的分工网络，一步一步通过社会试验，了解对全社会有利的组织信息。在买房这个过程中，价格制度只能逐步向人们传递抽象的信息，而不能传递具体的私人信息。
　　网上一些人更是期待房价下跌，如果像英国那样下跌30，写字楼像美国那样空置率逐年上升超过1015，如果像如果像俄罗斯那样的高利率，如果像日本地降跌一半进入失落的20年，中国还能稳住经济发展吗？
　　英国、美国、日本是发达国家，民众积累了很多财富，而且社会保障机制完善，尽管承受了严重的经济衰退，但国民的生活质量仍然能够保证。俄罗斯地大物博人口少，靠出口石油天然气等资源。
　　中国国民收入水平极低，一半人负债，累计超70万亿，国民家庭财富70以上都在房地产上，政府负债超70万亿，企业团体负债近170万亿，房地产业上下游超七千万从业人员，那些盼着房价暴涨的人，试想一旦泡沫破裂，中国的老百姓能承受得起吗？
　　在7月13日举行的发布会上，央行金融稳定局局长孙天琦表示，我国金融风险收敛，总体可控，99的银行业资产处在安全边界内。其中，绝大部分中小银行的央行评级均处于安全边界内。
　　截至7月14日，全国已有超过180个楼盘的业主联名集体停贷，涉及地区包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等多个省份。
　　截至2021年末，银行业个人住房按揭贷款余额为38万亿元左右，根据财报统计，仅6家国有大行、9家股份行个人住房贷款余额已经超过32万亿元。换句话说，还有剩下1的银行面临金融风险。
　　烂尾和断供频发，对消费者购房信心已经造成较大冲击。2022年以来，楼市政策宽松不断，但住户存款半年新增超10万亿。自2021年8月恒大的倒塌，意味着像雷曼兄弟大而不倒的大房企也破产了，代表着房地产高杠杆模式的终结。而类似暴雷事件如雨后春笋般地出现，今年上半年已有46万家企业倒闭。
　　3、住房保障体系
　　加快完善住房保障体系的建立，住房是人类为了能够满足生存条件和维持起码的人身安全所产生的最为朴素的需求。房地产，特别是住宅型的房地产，是与人类的这种需求紧密相连的，它关乎着整个社会的民生问题。
　　正是由于房地产的这种特性，几乎每一个国家都会把调控房地产市场作为政府工作的核心和重点，频繁出台房地产政策，以房住不炒为引导，保持房地产市场的稳定，增强居民住房分配的公平性，抑制投机，减少空置住房，使人人都能安居。
　　房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于社会经济协调发展。
　　资本市场价格下跌，风险基本上已经被释放，投资变得相对安全和更有价值性，这个时候发出买入信号，人们理应购买，结果反而是拼命卖出。人们总是在商场打折的时候进行疯狂抢购，但在楼市里有一种从众心理，人们有一种对损失厌恶的心理特征，不愿意接受损失的事实。
　　各地区、各有关部门充分认识到房价过快上涨的危害性，认真落实中央制定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
　　每次楼市价格出现下跌时都会出现羊群效应：有些遇到债务危机的企业或个人，通过出售房产变现维持正常的工作和生活，二手房挂牌量激增，一看到别人都在抛售，买房的投资者在并不缺钱的情况下也会不顾一切、不问任何原因就条件反射式地卖出，这就是人的心理和人性的自然反映。
　　这时，人不是在做理性的决定而是一种下意识的条件反射，人的主观情绪结构就是先由情绪支配，再由理性支配的。楼市在相当大的程度上也是心理博弈。巴菲特曾说别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧就是心理博弈。
　　房地产既能拉动经济，也能摧毁经济。2007年12月份，商品住宅价格上涨了17，全国各地的地价上涨速度也是屡创纪录新高。2008年，中国的经济受美国次贷危机的影响，损失是巨大的，房地产市场产生了明显的变化，2008年至2009年仅杭州大约有200家房产中介所关闭，而上海的中介行业也在不断地缩水。
　　面对房价的下滑，有人担忧中国会出现类似美国的次贷危机，引发银行体系的大面积坏账，进而影响中国金融体系的安全，因此，2008年年底我国政府针对当时内外经济形势推出一揽子刺激政策，采取措施稳定了房地产市场，避免房价暴跌。中国房价的过山车现象对我国经济发展做出了贡献。
　　房地产市场的表现不仅影响到金融稳定，同时也对整个宏观经济和就业产生深远影响。因此，房地产行业的健康发展对中国经济的发展起着至关重要的作用。
　　房地产产业已然成为我国经济的支柱产业之一。这不仅体现在房地产在固定投资和就业等方面，此外，房地产的投资与消费也是带动上下游产业发展的引擎。
　　房价下调对银行资产质量影响有限。商业银行的房地产贷款出现的违约现象除了银行按揭贷款的压力之外，开发商资金链的断裂与房地产市场的冷却也是其中的原因。
　　中国的房价今年上半年出现均价下跌1的现象，出现了断供停贷、企业破产的现象，很多企业进行自救，行业进行了一轮大洗牌。投资房地产和创业一样都是有风险的。
　　今年12万亿的救市，稳大盘、稳经济、稳预期，为企业送去了及时雨，中国房地产市场的黄金二十年已经结束，接下来将是长期的回调。
　　在房价与收入的比值一路走高的同时，中国城镇居民的购房能力和意愿也越来越低。中国银行体系目前基本上没有基于国内房地产抵押贷款的金融衍生产品，因此不会产生类似美国次贷危机的多米诺骨牌效应。
　　回顾人类历史上几次著名的房地产泡沫，他山之石可以攻玉，中国宏观经济调控紧密结合中国经济改革发展的实际，创造性地借鉴践行货币学派的分析方法，利率是车，汇率是马，从车马效应来看，实施灵活的汇率体制是搞对价格与管好货币这个基本研究立场的延伸，因城施策，平抑高企的房价上涨趋势的城市。