暴走浙江第一篇宁波，请彻底放弃3万以下

　　请站在投资角度看这个结论。
　　请站在当下市场看这个结论。
　　请站在宁波未来20年看这个结论。
　　这三句话，请默念三遍。
　　1hr宁波宁波楼市。
　　请思考：
　　过去10年，宁波被杭州彻底超越。为什么？
　　未来20年，宁波的产业可否？会继续落后否？
　　为什么宁波的房价依旧很高，动辄2万5万？
　　购买力、产业、城市，如何继续牛逼？
　　杭州在思考。宁波在思考。
　　投资客在思考。购房者在思考。土著在思考。
　　政府在思考。年轻人也在思考。
　　这是宁波的城市地形图：
　　2hr宁波给我的感觉：
　　干净。比99的城市都干净，老城的天一广场太干净了。
　　第一大港。短时间不可撼动，但是上升空间不足。
　　制造业很牛。太平鸟、方太、得力、公牛、奥克斯、雅戈尔、杉杉、双鹿、老板、罗蒙、博洋、海天、GXG、帅康
　　120多个院士。不止屠呦呦。
　　大名鼎鼎的上海宁波帮。船王包玉刚、电影大王邵逸夫就不用说了，虞洽卿，很牛但有黑料，董浩云，跟包玉刚齐名，他有个儿子叫做董建华，倪光南、丁磊，也是响当当的知名人物。常凯申同志，应该是宁波最知名的人士了。
　　科教文卫非常拉胯，也就一个宁大。这是浙江省的通病。
　　年轻人很少很少，比成都、上海、杭州少了太多，很安静，不热闹，我们几乎把宁波的重要地方都跑了一遍，明显比其他城市要安静很多，尤其是年轻人。
　　制造业受到严重的影响。
　　总结一下：
　　宁波商人甲天下。
　　曾经的制造业、五金业、服装业、贸易港口甲天下。
　　宁波人超级有钱，甲浙江。
　　重视教育，非常干净。
　　但是现在这个曾经的海上一哥遇到了非常大的问题：
　　一是年轻人愿不愿意来的问题，
　　二是曾经的产业如何升级的问题，
　　三是城市的发展方向问题。
　　尤其是产业，非常关键，没有芯片、原材料不断上涨、盈利模式的改变，甚至现在很多年轻人都不愿意做制造业，以及人民币升值、原材料成本升值、运费涨价，叠加国际环境的恶化、制造业的恶化、疫情的恶化，都是非常大的问题。
　　3hr宁波楼市。
　　1、最关键的一张图：限购地图。
　　2、最关键的3个关键词：限购限价CBD品牌房企。
　　一个一个来。
　　这是宁波最近5年限购范围的变化，不管宁波的限购地图如何变化，不管宁波的限购时间如何变化，请你务必在心中默念三遍：
　　主城第一，主城第一，主城第一。
　　这是2017年宁波的限购地图：
　　这是2021年宁波的加强版限购地图：
　　这是2022年宁波放松限购的地图：
　　2021年版的限购地图可以完全忽略不计，范围太大，没有任何意义。
　　2017年和2022年的限购地图最有价值，直接圈出了宁波最具购买价值的板块，当然了宁波也很聪明，在5年后纳入了两个新的板块，一个是庄市（自住可，投资不可），一个是东部新城（自住亦可，投资亦可）。
　　最关键的3个关键词：限购限价CBD品牌房企。
　　限购。
　　限购不必说了，稀缺的才是最珍贵的，越是不让你买越是有价值。
　　限价。
　　限价更不用说了，高新区的万科沐拾里、保利锦上印均价3万64万之间，周边二手4万25万，倒挂3000；老江东的绿城春熙云境、荣安文澜望庄、滨江城投望品限价3万8左右，周边二手房动辄4万5以上，倒挂5000；海曙区的中海新芝源境、东部新城的金隅金郡府、东部新城南的华润文澜府、湾头的中海万科建发的市场认可度都非常高。
　　CBD。
　　CBD，严格意义上，三江口天一广场已经老化，但是考虑到主城地缘强大的购买力非常成熟的配套日月湖外滩的城市精华，姑且把天一广场算作CBD板块。
　　大牌房企。
　　我想强调的不只是安全，更是一种信任溢价，这包括了产品上的溢价，规划上的溢价，服务上的溢价。
　　最典型的案例就是海曙老城的两个楼盘：中海新芝源境和维科新芝望府，两个楼盘离得非常近，当然了，中海的整体环境比维科要好点，但是中海的产品设计太馋人了，全部都是铝板设计，典型的改善产品，大户型、豪装、地段非常不错，市场去化非常好，但是维科作为本地房企，产品设计非常老套，去化也很一般。
　　奥体、万达、甬江北、丁家湾、南塘也是自住为主，投资为辅。
　　长丰湾头老江东高新海曙老城，自住最舒服，但除了倒挂之外，未来升值一般，一是几乎没地了，也没法再往外拓展，二是购买力会不断外溢，成熟城区会继续老化，购买力会不断外溢。
　　4hr千万不要去远郊。
　　千万不要图便宜。
　　千万不要去没产业的地方。
　　环境不能当饭吃。
　　请务必记住这4点。
　　北仑区现在有地铁，但请你放弃。
　　镇海区未来有地铁，但请你放弃。
　　高桥镇、姜山镇、集士港镇、方桥、五乡镇有（规划）地铁，但请你放弃。
　　慈城新城、开洋经开区环境非常不错，但请你放弃。
　　这些板块正在降价。
　　非要地缘自住，或者工作在这里，可以买，但是但凡有欲望、有更好的选择，请务必选择更好的主城，哪怕面积小点，哪怕房龄老点，哪怕主城偏点。
　　最典型的案例是：
　　姜山镇，有地铁3号线，有海港城，但是片区界面很一般，全部都是小厂房，越秀毛坯2万4，周边的祥生潮起云悦2万7，现在很难卖；
　　慈城新城，有地铁4号线，有湖景，环境非常不错，但是板块内的城投慈水心境、龙光玖誉慈郡、敏捷、万科都现房了，也不好卖；
　　镇海区高中非常非常牛逼，但是骆驼板块内的龙光和绿城去化都不好，哪怕南部的庄市已经非常成熟。
　　北仑区的新碶、大楔、霞浦，有凤凰新城等概念，也不好卖。
　　东钱湖是富人区，环境非常不错，但市场再热再凉与主城无关。
　　5hr宁波市场贵，但很扁平。
　　贵，距离主城15公里单价2万以上，最贵二手房小区泊璟廷8、9万，仅仅这两个指标，能超越的准一线二线省会城市中只有南京、广州、杭州、成都能做到，天津都做不到。
　　一等的绑装修车位，二等的绑豪装，三等的绑简装，四等的平价销售，五等的降价销售。越难买，越买不到，越限制你，你就买哪个。
　　最有价值的项目最难买。东部新城东的金隅没有优惠，华润映东华府限价3万6绑定装2000装修，老江东的荣安、滨江需要绑定车位，为什么？因为难，所以门槛高。
　　宁波市场整体不好，一是大环境不好，去年的加码政策雪上加霜，二是限价会越来越高，市场走稳是大势所趋，三是远郊成了老大难。
　　市场很松：首套30、二套40，限购放松，限购5年改2年，2年社保个税可以一次性补交，政策非常宽松，利率也很低，自住的还是可以买的。
　　六普到七普，宁波从760万到940万增加了180万，看似很多，但增加到海曙、鄞州、江北的只有100万人，相比于杭州300多万人，明显吸引力不强，市场还是地缘性市场，自住为主，放眼全国投资性价比一般。