一线楼市绷不住了，上海楼市还在等？

　　不知道你有没有感觉？
　　最近一段时间，各地楼市因城施策似乎有所加快。
　　9月14日，苏州市住建局发布楼市新政：外地人买房无须社保，全区放开限购。
　　尽管在16号又火速恢复到原来限购政策。
　　但可以看到，苏州楼市其实快也挺不住了。
　　同样是9月14日，广州市发布新政，要求放宽新房备案价格区间，一房一价由原来按楼栋均价正负6调整为可上浮10、下浮20，楼栋均价不能超项目核定线均价。
　　看到了吗？拥有1800万人口的广州也绷不住了。
　　可以明显感觉到，各地都在加码调整楼市预期，那上海的情况如何呢？
　　三价取低政策的悄悄放松，或许是感受最明显的信号
　　从最近北京、广州的政策走向，我们或许可以窥见上海楼市政策的调整方向。
　　北京接力贷、广州放开落户
　　8月初的时候，很多新闻在传：北京接力贷再现。
　　8月初北京开始试点全龄友好住宅项目，主要是：支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，尝试应对城市老龄化困局。
　　其中，政策最值得注意的是：子女可作为共同借款人申请贷款。
　　简单理解，就是可以进行接力贷，减轻了项目交易方面的难度。
　　北京的新政是一线城市第一次出台政策尝试定向解决老年人住房难的问题。
　　北京的政策针对老人群体，广州则在全面放开落户方面快马加鞭。
　　广州在7月中旬发布新的人才引进细则，直接取消了连续6个月交社保的要求，7月之后只要有一个月社保记录便可办理落户。
　　（符合具有全日制本科学历、有学士学位证的，或具有中级职称的，年龄在40周岁以下即可申请将户口迁入）
　　简单梳理了北京、广州的政策变动，我们可以看到：北京在探索激发老年人改善需求、广州在全面引进年轻人才。
　　在稳楼市预期之下，上海楼市政策是否会学习上面的政策呢？试看上海的应对分析。
　　北京接力贷，上海有可能借鉴吗？
　　目前看，上海放开接力贷限制难度比较大，不过在面临老龄化的压力下，上海或许会考虑借鉴北京的试点做法。
　　2016年11月3日，上海市发布规定：严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理。
　　这条规定出在6年前，当时主要目的是堵死可能的炒房漏洞，并没有重点考虑到老龄化的现实问题。
　　现如今，整个社会低生育率降低、上海老龄化加重的趋势下，上海老年群体刚需改善的需求持续存在的情况下，上海或许也应该迈出探索的一步。
　　毕竟，目前上海的老龄化程度已经超过了北京。
　　据统计，截至2021年底，北京60岁及以上常住人口441。6万人，占常住总人口的20。18，上海60岁及以上老年人口达542。22万人，占总户籍人口的36。3。
　　上海的老龄化比例高于北京16个百分点，这是很大的城市治理压力。
　　尽管楼市政策是牵一发动全身，但是在上海大力建设五大新城的规划下，上海适当去学习北京，在交通、医疗条件好的区域试点全龄友好型社区，或许是因时制宜的好方向。
　　毕竟满足老人群体刚性改善需求不仅可以稳定二手房市场，也可以兼顾解决老龄化困局，上海何乐而不为呢？
　　广州全面放开落户，上海在行动吗？
　　说完老年人购房政策，我们再来看看关乎年轻人的落户政策。
　　广州全面放开落户，上海其实今年也没有闲着，只是上海的人才落户导向更加明确：吸引高层次能直接形成购买力的年轻群体。
　　上海目前的落户政策主要在：临港人才新政和放宽应届生、留学生落户。
　　8月20号，上海临港限购放松：在临港新城片区工作的非上海户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新城片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。
　　猜猜看，2022年已经有多少人在上海成功落户了？
　　按照上海人社给出的数据，截至8月31日已经累计公示人才落户16012户。
　　和广州全面放开落户政策比起来，上海的落户政策好像是在挤牙膏，那么上海敢不敢像广州一样全面放开落户呢？
　　目前看，上海不会全面放开落户，因为上海现阶段的落户政策导向是优化人才结构，也就是引进人才同时增加直接房产购买力。
　　从2020年人口普查年鉴的数据可以看到，35岁之前的专本硕博人群是年轻人群体二手房购买主力，这些群体才是目前上海最想要的人才。
　　上海的落户政策确实在一点一点地慢慢放开，上海临港在行动，如果有需要，也许五大新城也会做一些人才落户政策的调整。
　　上海楼市已经在悄悄放松
　　上海去年8月6号开始执行的三价就低政策已经在悄悄放松。
　　据上海链家最新数据，8月份二手房成交近2万套，和7月份的成交量基本不相上下。
　　8月成交量同比增长11，是自去年初以来同比首次转正。
　　同比去年8月的成交金额和套数都在上升，表明二手房市场已经在脱离去年三价就低政策的影响。
　　更重要的是，我们可以从成交周期的缩短，来反向证明银行贷款和放速度的变化。
　　毕竟，成交周期要变短，银行的资金流动必须加快才行。
　　从上海链家给出的数据来看，客源的成交周期从疫情结束后的29天左右减少到20天左右，房源的成交周期从疫情结束后的60多天快速下降到目前的40天以内。
　　无论是客源的成交周期还是房源的成交周期都缩短了近13，我们起码可以判断出银行资金的流动速度是加快的。
　　感觉比较明显的是部分老破小区域，因为调控政策出台的时候打压得比较多一些。
　　但无可置疑的是：上海的三价就低已经在松动，银行放款正在加快。你有感受到吗？
　　上海楼市政策会走向哪里？
　　北京针对老年人试点新政，广州积极拥抱年轻人全面放开落户，在一、二线城市放松的前提下，上海会否做出进一步的宽松？
　　总体来说还是有可能的。
　　上海老龄化程度已经远超北京的现实情况，上海关于楼市政策势必会关注到调整老年人改善需求，只不过如何调整政策实现平稳过渡，可能需要谨慎研究。
　　落户政策是否会进一步宽松，还是要看年底应届硕士、留学生落户数据，要看人才结构是否符合政策预期，但不管怎么说，下半年或许是很好的落户窗口期。
　　三价就低政策的松动已经很明显了。从八月份的成交数据首次转正和成交周期缩短来看，或许可以期待一下金九银十的市场。
　　上海楼市调控放松，你觉得会走向哪里呢？
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