2022年不买房，未来5年后，房子是金价还是葱价？

　　自从1998年房改以来，国内房价一直在持续上涨，全国房价从之前的2000元平米，涨到了2021年一季度的1。1万元平米，涨幅达到了5。5倍。同时，一线城市的房价也从之前的3000元平米，涨到了现在的67万元平米。与此同时，多数国内居民的收入只在37000元之间，目前高房价已经远远脱离了当地居民的购买力。
　　为此，我们国家开始了房地产调控政策，特别是2021年的房地产调控更是高达651次，数量之多历史罕见。而受到房地产调控的影响，国内房价从去年一季度开始出现了下跌，从最高时的1。1万元，跌到今年一季度的9845元平米，同比跌幅达到了10。7。与此同时，不少房企的销售业绩也是非常惨淡，甚至有房企的业绩同比下降近五成。
　　面对当前房地产市场呈现量价齐跌的调整行情，今年已经有55个城市放松了对房地产的调控，比如取消限购、松绑限售、降低购房首付比例和房贷利率，甚至给购房者发放现金补贴，有些城市还出台了限跌令。希望房地产市场能够重新焕发生机。不过，从目前情况看，一些地方对房地产松绑所起到的效果并不明显。
　　现在国内房地产市场出现了两种观点：一种对未来房价持看涨的态度，这部分人认为，现在房地产调整只是暂时的，在房地产调控放松之后，未来房价还会出现报复性反弹。另一种对未来房价持看跌的态度。认为国内房地产市场已经涨了20多年，基本上没有出现过大的调整，而这次房地产市场出现了拐点，未来房价很可能会跌到人人都买得起房的程度。
　　而被誉为金融市场的黄奇帆则表示：在拐点过后，是房地产行业良性循环的开始。而目前房地产市场无论是从价格，还是成交量上，都出现了明显的拐点。对于黄奇帆的观点，独立的经济学家马光远也给出了相同看法。他认为当前的楼市已经出现了自98年房改以来第一次大家形成的共识，那就是房地产要往下走了，未来房价下跌将会成为常态。
　　现在问题来了，2022年不买房，5年后是葱价还是金价？我们认为，未来房价既不会出现葱价，也不会出现金价。在未来几年内，房价会呈现稳中有降的趋势，逐步回归居住属性，与当地居民收入挂钩。主要原因有以下几个：
　　第一，过去国内的房价之所以会出现大涨，主要是购房需求量在上升，这个购房需求主要是城镇化进程的推进，大量农村居民进城买房，成为了新市民。不过，现在国内的城镇化率已经达到64，已经逐步接近尾声。
　　此外，大规模的棚改拆迁也已经终结，棚改逐步变成旧改，不再会有大量的拆迁居民拿着补偿款到处买房了。未来几年，国内购房需求将大幅减少，房地产市场将出现供大于求的局面。
　　第二，受到疫情，以及各行各业不景气的影响，很多企业都在裁员降薪，不少购房者都调低了收入增长预期，并且放弃了原来的购房计划。这样一来，房地产市场的购房需求明显减少。与此同时，看到目前房价下跌，很多炒房者都持观望的姿态。对于炒房者来说是买涨不买跌，现在房地产市场已经失去了赚钱效应。
　　第三，房产税离我们越来越近了。早在去年10月份，我国高层就宣布将扩大房产税试点城市，未来将会有越来越多的城市开始房产税试点。据专家预计，我国的房产税将会在十四五期间正式实施。而房产税主要是增加房产在保有环节的成本，这对于遏制投机炒房需求是很有帮助的。未来几年，将会有更多的房源抛向市场，国内房价将会平稳回落。
　　第四，现在国内各地都在加快保障房建设，主要是廉租房和共有产权房，这是对城市的中低收入家庭进行托底。未来中低收入家庭可以申请购买共有产权房。所谓共有产权房，就是一半产权归个人，一半产权归政府，这样一来，中低收入家庭的购房成本就大幅降低了。而正是保障房对商品房市场的需求产生分流，未来商品房价格会逐步回归合理区间。
　　目前，国内房地产市场出现两种不同的观点，一些人认为只要等到调控阶段过去之后，房价会出现报复性反弹，现在买房要趁早。而另一些人觉得房价已出现趋势性调整，将来房价会很便宜，多数人都买得起房。而我们则认为，房地产调整已成为趋势，未来房价既不可能出现大涨，也不会跌至葱价，而是会去投资化，逐步回归居住属性，与当地居民的收入相挂钩。