北京楼市城六区之外，分化最严重！

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验，已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议，是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家；累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验；帮助在帝都打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报！
　　北京跑赢大盘的房子不超过20
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q：提问：京总好，我是新北京人，现有房子在房山长阳，预计出售价在355，还有公积金贷款贷款95，存款20万（明年10月份到期），转手后持有现金约280万，家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题，同时看了您的文章，想彻底放弃房山，考虑换成海淀区的老破小，看的是动物园宿舍，皂君东里，西里附近的小区，房价总额约550万，因为是公房，商贷应该可以贷款200多万，自己还需要筹备50万左右的现金，想咨询京总
　　1）动物园宿舍，皂君东里，西里附近的老房子（1970年90年）是否值得买，因为资产有限，不仅要考虑孩子上学，还要考虑之后的资产增值问题。2）新筹的50万想借用杠杆的手段实现，不想再管亲戚朋友借，咨询您下有什么好的方式。3）因为这里面房山房价基本上没有上涨的苗头，如果实在换到海淀老破小比较困难，可能也就留在房山了，有两种想法，第一卖掉原房子，换个更大平米的（有实际居住需求）第二保留原房子，租个更大的，您更建议哪种？4）另外，现在国家现在提出支持改善购房，是否可以再等等新政策是否会更宽松，更能降低贷款成本？
　　A：回答：您好，1、从房山换到城内大方向上一定正确，远郊区以后没有房地产，只有本地刚需购房者，楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的，我在星球精华栏文章04未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判，建议认真阅读；
　　2、东西海三个地区的老房子，最保值的就是西城和海淀了，只要避开不能居住有非常高的学区溢价即可，老房子的价值逻辑是三环内优于三环外，距离城中心越近保值功能自然越强，只要不因学区因素涨的太高，未来都还会有一定的空间，或者换句话说：从房山换到海淀等于成功了70，皂君东西里的房子保值性很好，这种老旧小区如果是单位公房的话会更好一些，老公房的物管资源比较好，物业是续航的主要因素，可以到二里庄看看石油大院，还有甘家口的建设部大院，这两个盘整体行情会好一些，可通过星球精华栏16北京各区20172022楼盘涨势收益分析（历史成交大数据）查询楼盘详细行情
　　关于贷款方面的问题可私信；最后：建议不要跟风，尤其是刚需，不要去刻意计算贷款成本，这会让你增加踏空的风险，你想：如果是政策性的实质政策落地，楼市是涨是跌？哪个时候成本或许降低了，但房价涨了，最后损失的还是自己！刚需，方向上正确，选筹上没问题，如果契机合适可直接入场，祝顺利！
　　Q：提问：您好京总，我有一套北京顺义马坡的两限房顺悦居，2居的，现在打算卖了置换个3居或4居的，有2孩，老大上高中了，老二还没上幼儿园，主要考虑老二学区，改善自住，保值增值，将来万一还要置换好出手的，目前看了新楼盘：牛栏山的合景天汇，马坡臻珑府，和锦华辰，仁和的龙湖，公园都会，路劲的御和府。
　　二手房：牛栏山安纳湖，马坡花园一区二区，香悦四季，鲁能溪园，顺义老城区的裕龙花园，京汉绿港，幸福东区，建新南区，怡馨家园，我们来北京后一直在顺义工作生活，爱人今年工作变动，以后是在海淀，怀柔
　　就是海淀怀柔两边跑，我是家庭主妇在家带孩子，老大上高一了，将来上大学和工作在哪里现在都不确定，我爱人想在怀柔买，我自己是想买顺义的合锦华辰或路劲御合府，等卖了房手上总共有现金270万左右，老大今年上高一，最近3年肯定都得在学校附近租房住，您觉得在顺义买还是在哪里买比较合适？麻烦您给指点一下迷津，谢谢
　　A：回答：您好，我在星球精华栏文章11北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析，建议全文阅读，顺义作为投资保值属性略差，这些楼盘买过来90会赔钱；保值的属性很弱，增值的空间几乎没有；这些远郊涨势不可持续，涨幅可能会在市场热时六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的；价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健；
　　顺义本身产业匮乏，本地购买力严重不足，发展最好的一个区域后沙峪，主要的价值还是要依靠望京、朝阳北部产业园的刚需购买群体，买后沙峪客群的逻辑是牺牲距离换取品质，简单说就是想住环境好一些，但望京预算不够，那么只能顺着地铁往北走，后沙峪是一个不错的商圈，涨幅只能等望京涨完才能轮过去，投资价值是有的，只不过需要时间兑现，马破和仁和板块基本就很差了，首先购买力不集中，或者说没有购买力；在这个地方买房的人全是比较零散的一些人群，在市区工作完全不懂房地产的小白，未来的二手房市场会很差；
　　怀柔位置更冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的；所以怀柔和顺义的产业发展起来相对较难；一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展
　　这是楼市的三个支撑点；这三个对于怀柔或顺意来讲难度较大，每一条都存在很大的不确定性；非硬性要求不建议在这些区域计划投资；哪怕是租房都可；您们没有优质的底仓打底，更应该注重房屋的保值属性和升值属性，如果这一套买错了不光只是亏损，同样会失去机会成本；从投资的思路建议前期集中资源利用杠杆撬动一些优质板块升值属性比较稳健的盘，考虑下投住分离；有了涨幅之后可以再继续购买第二套；这样有助于家庭资产的升值性，建议认真阅读星球精华栏的文章81北京房产投资逻辑和原理，按照文章选筹逻辑包赚，祝一切顺利！
　　Q：提问：京总好，偶然机会看到京总关于房产购置的指导问答，专业而权威，于是慕名而来，求教意见。我家在回龙观云趣园有一套120平3居（自住）大概能卖500；在沙河恒大城有一套80平2居（出租），因为建委限制可网签不可过户，算是有价无市；手头现金500。我上班地点在西二旗，爱人上班地点在小西天。
　　因为我父母随子女落户北京，所以父母还有一套购房资格可用。老大23年读高中（尚不知高中去向），老二24年幼升小，主要为老二上小学准备，考虑在海淀新买一套房落户（600左右）或者置换当前回龙观的房子，换成适合居住的海淀三居（1000左右）。
　　方案一，育新花园，新增一套600左右两居，可以育新小学九年一贯制，优点是教育、医疗配套好；缺点是小区太老，居住环境欠佳；如果买这里，基本上就是6年后学区用完，再出售，不知道到时是否会跌价；方案二，卖掉回龙观的房，置换一套总价1000左右的三居，兼顾学区和自住。比如北邮家属院，确定可以上北邮附小。
　　方案三，京总比较推荐的世华龙樾和莱圳家园，小学初中都是派位，小初的不确定性都比较高；橡树湾小学比较确定，2居总价过1000万，承担有困难。方案四，有朋友推荐看看尚峰尚水或者北辰香麓，还没有考察。我们倾向于在23年年中之前解决，预留一年落户缓冲期。请京总帮忙看看方案一育新花园，方案二北邮家属院的可行性。其他方案三以及方案四，给些评论意见，或者其他方向意见均可。非常感谢！
　　A：回答：您好，感谢信任！1、回龙观一直是北京交易量稳坐前三的区域，云趣园流通性保值性都可，应该保留回龙观出掉沙河恒大城这套，如果因政策原因导致暂时无法交易，可以想想办法，如签远期合同，在价格上可以给买家一些折扣也能出掉。
　　2、关于选筹上，方案二三都可，方案一育新花园溢价很高，这个盘这么高的价格学区占30，如果把学区剔除，这30就是面临的风险，本身西三旗这个商圈的居住体验就比较一般，育新花园的居住体验也比较差，买这个盘完全是为了学区付费了，风险较大，方案四更为离谱，尚风尚水和北辰是常年横盘微跌的盘，且流动性很差，或者说很难卖出去，方案三要比方案二更优，可以淘一个小户型，莱圳的2居认真淘800以内可以搞定，清河的商圈配套在整个海淀北部可以说是数一数二的，依靠上地天然优势，这类盘的长期价值更大，包括流动性，保值性增值性都比较稳健，橡树湾的居住品质更高，价格也就更高，如果拿橡树湾比较吃力可以考虑莱圳，祝一切顺利！
　　Q：提问：京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：
　　1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块；4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。
　　A：回答：您好，1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶，这个问题很多人提问过，我在星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判，一线城市核心板块是房地产的龙头，也是未来投资的中心，更是价值的高地，这些位置的商品房交易量活跃，反应敏锐，这些房子是高产厚产者资产配置的工具，其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系，偏远地区的刚需小户型，就和城市的中高收入群体的多少有很大关系，如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员，这类房子的保值性也会随之减弱；从宏观市场看房地产属于金融业，房价上涨的唯一动力是纸币通胀；从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量，直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头；价格只是个信号，认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利，可阅读08史诗级通货膨胀，普通人的对与策，道理自然明白！
　　2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价，还要看自身是否争气，如潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘；我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑，大家的认可度较高，这种例子大家更容易接受，太平桥区域在周围并不算优质商圈，或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈，丽泽比较近的优质商圈西局算一个，菜户营，草桥，玉泉营都可，总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看，这几个商圈的盘涨幅很稳健，可通过星球精华栏文章16北京区20172022楼盘涨势收益分析（历史成交大数据）查询以上楼盘详细行情；
　　3、从增长空间常营优于四慧，400能在常营选一个还不错的盘，顶层能不能买主要看价格，正常价格肯定不要，如果低于小区正常成交价可以考虑，买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里，祝一切顺利，有问题再沟通！
　　Q：提问：京总您好，拜读了您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩子刚上学，老破小学区刚占用，肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上学和妈妈上班都在增光路附近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。
　　A：回答：您好，感谢信任！1、如果要换应该出掉工商大学老破小；保留保利百合；西局是丰台发展最好的一个区；保利百合是这个区域的标杆楼盘，未来承接丽泽一带；对标改善客群；之前丽泽一带已经涨过几轮了，但都是投资客买的，市场上真正的购买力还未涌入市场，我在星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理中，写过小到一个板块大到一个区域的完整生命周期，建议认真阅读；一个新板块的周期可以分为四个阶段，分别是炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需；丽泽已经渡过了前两个阶段，往后就是配套和供需；释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情，而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯，保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显；
　　2、现在转手学区价格上虽然没有优势，但随着政策的不断变化，等同于把不确定性的风险转移到买家身上，价格自然会比带名额的低一些；如果为了改善居住环境；选筹的盘本身问题不大，没什么不可，卖出价格低，买入的房产优质，同样不会失去涨幅，而又减少了不确定性，对于您们来讲是利大于弊；增光佳苑楼盘品质虽好，但板块属于中规中矩，现在的均价10万出头，个别房源10万以下，这个盘17年最高点是10万出头，从317后一直回调，18年春节后涨过一波，后又下调，去年5月到今年五月处于阴跌的趋势；可通过星球精华栏文章16北京区20172022楼盘涨势收益分析（历史成交大数据）查询楼盘详细行情；海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射；所以南部西部发展比较落后，这个盘保值属性还可，未来行情来了能跟着跑问题不大；祝一切顺利；有问题再沟通！
　　Q：提问：交通需求：工作和孩子上学都在西直门附近，所以在西直门附近老人5公里以内能骑电动车接送孩子最好（这种要求不知道是不是太局限了）居住需求：2个孩子，二娃27年上小学，车公庄还有一个老破小60平米，是不是还得留着？等二娃上学了再卖。另一套是石景山远洋山水的2居（能卖个650700万左右）。
　　面临的问题：1、两个孩子实在住不下了，现在是两套房子都租出去，在附近租了三居住着，但租了快两年了实在不想再租了。2、为了压力小，两套房子都卖了换一个大点的三居室。其实都卖了也换不了太好的三居我自己认为，因为我感觉这附近三居都不便宜了。3、如果先卖一个，卖哪个合理？贷款500万600万，杠杆加的是不是太大了，这个杠杆比例是不是叫1倍杠杆，是否合理，请指教。
　　4、家庭收入8090年，现在这经济状况后面估不出来了，还有两娃，压力不小，这也是不敢加太大杠杆的原因。5、我自己看了看：中海雅园的小三居感觉不错，交大嘉园的朝西向的110平小三居，还有就是天兆家园南向110平的2居室，金典花园的各种朝向的小三居（小区不错但户型真不太喜欢）都在1300万左右。
　　A：回答：您好，车公庄老破小和远洋山水不算差，但也不是特别突出，能跟在大盘后面，成为市场上带头的比较难，只能说保值性不错，利用负债投资房产的本质等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜；抛去家庭开支剩下的去供一套优质盘，吃未来的行情，方向上是正确的，但需要注意的是如果买进的盘和原来持有的盘没有明显的涨幅差距，或者涨幅不明显，加上交易的成本和贷款利息，前几年可能受益性一般，只能吃后期，可查看星球精华栏文章07巧用杠杆，贷款的利用
　　中海雅园、天兆家园、交大嘉园这三个盘中规中矩吧，预算范围内可选的户型比较一般，如果是这个区域不如看看韦伯豪，综合指标包括户型要比前面三个好一些，可参考星球精华栏文章16北京区20172022楼盘涨势收益分析（历史成交大数据）；其它的也没地方可选，海淀中部及南部本身属于老城，开发的新盘很少，往西是四季青一带，往北是中关村，南边是西城，只能在西直门一带往北选，韦伯豪算是附近一带不错的盘了，如果能淘到笋盘可入场，如果是前面几个盘价格没有优势的话我觉得一般般，祝顺利！
　　Q：提问：您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。
　　我想请教的问题是：1想贷款200万，考虑置换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手；2我这种需求，是否还有其他区域和小区您觉得不错的推荐。3因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可以接受中间有空挡租房的情况。
　　A：回答：您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章17石景山未来的楼市预判及购买建议中对石景山进行过全区域分析，石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱
　　2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可；可通过星球精华栏文章16北京区20172022楼盘涨势收益分析（历史成交大数据）查询楼盘详细行情；
　　如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。
　　3、关于置换思路，我在星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理中，有写过如何通过市场凉热定律判断最佳购房周期，建议认真阅读，次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。祝一切顺利！
　　Q：提问：您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。
　　A：回答：您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章08史诗级通货膨胀，普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产，建议认真阅读全文，房产属于每个家庭的基础设施，应该尽快解决，然后才能有其他更好的发挥，如果不解决家庭的基础设施问题，没有一定的优质资产打底，通胀会逐渐洗劫我们的积蓄，持有优质不动产的才算是真正的资产阶级，拥有足够优质的资产，心态是阳光的，判断风险能力是强的，如果我们想拥有好的人生，拥有真正的自由，真正的善良，应该成为一个有产者，最好成为一个厚产者，幸福指数也会提高；
　　人这一生到了一定的年龄，如果还没有把身价做起来，还是一个没有产业的人，会对社会的变化政策极度敏感，没有能够带来安全感的筹码，家庭和外界风险是同样的；现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶；我们生活在北京是幸运的，可以通过努力买房不断积累自己的产业，相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会，从我们自身来讲应该把握住这样的机会；
　　2、我在星球精华栏文章83通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分析；马驹桥是一个潜力地段，香雪兰溪属于区域内的品质盘，如果区域发展较好，这个盘必然会升值，持有香雪会出现2种情况，涨或不涨，这两种情况都存在着不确定性，而买清河板块的优质盘，必然上涨，只是时间问题，一个是不确定性，一个是必然性，这是机会成本，未来楼市的分化速度会远比大家看到的，贵的会越来越贵，便宜的会越来越便宜，优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现，到顶后再想置换难度会更大，其次高米店北金惠里楼盘行情很差，未来的上涨空间也很小，从投资角度完全没必要买这个盘，建议认真阅读星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理，按照文章思路选筹包赚，祝一切顺利！
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