房产小知识

　　1、所谓的70年产权年限是从开发商拿地的时间开始算起的。如果买二手房，你拿到房本时可能就剩下50年甚至更少，但不用担心，《物权法》有规定，到期自动延续。
　　2、我国住宅面积分为：建筑面积、套内建筑面积、使用面积。前两个都是虚的，最后的使用面积即地毯面积才是你真正可以用的面积，但开发商只会标明前两个面积。
　　3、买房时，期房看预售许可证，现房看不动产登记证（前身房屋所有权证），看不到不要买。
　　4、《合同法》规定房屋最长租赁年限为20年，超出部分无效。所以市面上有些以租代售的公寓承诺一次性租20年以上的都是假的，有的承诺租20年再续20年的等都不合法。
　　5、收房要看两书一表（住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表），尤其是竣工验收备案表，没有此表房本办下不来，就代表房子无法交易。
　　6、一般来说，买受人没有签订商品房买卖合同之前，认购金是可以退还的，除非认购书有另行约定，所以签订认购书前也要看清楚有无此约定。
　　7、同层排水很重要。尤其是对于一二层的住户，能够避免因管道堵塞引起的纠纷。
　　8、买房时，公积金贷款组合贷商贷全款，不是土豪尽量不要全款购买。
　　9、异地一样可以申请公积金贷款，前提是需要公积金缴纳地开具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
　　10、未满18周岁的未成年人也可以购买房屋，但前提是需要监护人公证并且只能一次性。
　　第一房子的使用年限分为三种。一是住宅：就是常说的大产权70年产权。这种产权的优点就是可以快速变现，升值空间大，后期交易产生的税费比较少，缺点就是，前期首付款比较多，贷款年限长，单价比较贵，面积都比较大。二是公寓：就是商用性质的产权只有40年。优点是面积小，总房款少，适合出租，租金比比住宅高。缺点是变现困难，后期交易所产生的税费比较高，一般能达到交易额的快三分之一。三是不常见的产权性质，属于综合用地产权是50年。优点是前期价格比较便宜。缺点是没有房产证，办理房产证需要补交费用。
　　第二关于新房和二手房的税费问题。新房交的税费比较简单，只需要交一个契税就可以了，首套小于90平是百分之一，大于90平是百分之1。5；二套大于90平以上的交百分之二，90平一下的百分之一。二手房的税费比较麻烦，会产生一个个人所得税，如果卖方的契税满五年且唯一住房，不需要交个人所得税。
　　满五不唯一需要交一个点的税。如果卖方的契税是15年以后交的契税满两年，但不是满五唯一的需要交一个差额税，就是现在卖方卖出的价格减去卖方当时买的价格的百分之二十。不满两年还需要交一个增值税价格的百分五点六。
　　第三二手房交易分为两种模式。一种是资金监管模式，中间会多一个第三方监管方，客户贷出来的钱会提前打到这个第三方账号上，需要交一定的费用。资金监管交税是按照当时房子评估的价格去交税，一般情况下会比较高一点，资金监管一般走程序的时间会比较久，急着有事出去的业主不建议走资金监管。第二种是非资金监管模式。这种是，银行审批通过，直接双方就可以去房管局过户。时间比较短，快的话半个月都能过户，不过这个卖方拿到钱的时间比较长，需要客户拿到房本去银行抵押完才能收到钱。