年中国楼市十大悬念

　　2019年已经过去了3个半月，对于2019年来说，很可能是过去10年最难判断房地产市场走势的一年。
　　一方面，房地产企业特别是龙头房企规模逐渐出现了触顶迹象；另外一方面，全国房地产市场销售面积也出现了40多个月的同比首次下调。
　　在这种情况下，总结一下2019年楼市的十大悬念是什么。第1大悬念：房价会不会出现明显下调？
　　2月份，据统计局初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0。3，涨幅比上月回落0。1个百分点。其中，北京下降0。2，上海和广州分别上涨0。3和1。1，深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨0。1。其中，北京和深圳分别上涨0。2和0。5，上海和广州分别下降0。1和0。2。
　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0。7，涨幅连续3个月相同；二手住宅销售价格环比下降0。2，降幅比上月扩大0。1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0。4，涨幅比上月回落0。2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0。2，涨幅与上月相同。
　　从整体市场看，全国大部分城市明显分化。第2大悬念：小阳春会不会蔓延？
　　从全国看，购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有：北京、上海、深圳；合肥、济南、南京。
　　市场可以确定的3月肯定不会差，因为没有增量入市。
　　最近市场的消息主要集中三方面：部分城市特别是去年跌了的都在人造小阳春，信贷宽松是主因，后续能不能持续，要看3月和4月的信贷政策。第3大悬念：谁会第一个松绑限购？
　　稳地价、稳房价、稳预期，是2019年下半年房地产政策的主要基调。
　　整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。房地产市场也再次提出了稳地价、稳房价、稳预期。从2018年年中明确的稳地价、稳房价、稳预期的全面调控要求，对调控不力的城市继续问责。
　　稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。
　　最近已经出了高碑店这样明显松绑人才的限购城市，那么2019年第一个明确松绑限购的城市会是谁？第4大悬念：房地产税到底如何？
　　稳步是指有把握地按一定步骤进行，稳妥、稳当、可靠的意思。
　　两个词的对比，很大程度上是代表房地产税逐渐进入制定程序中。
　　房地产税落地的速度预期在加快。房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着很多人说的房产税其实是房地产税的一个组成部分。
　　过去几年，房地产调控与以往出现了明显质变。各种房地产调控从过去的限为代表的短效机制向长效机制转变。
　　但注意了，稳步推进下的房地产税还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地执行的可能性不大。房地产税目前在积极准备草案阶段，那么2019年最大的悬念是，到底什么时候会提交草案？第5大悬念：三四线城市会不会出现明显调整？
　　三四线城市房价在棚改货币化逐步退出后，面临一定的调整压力，尤其是缺乏经济基本面支撑、前期房价涨幅过大、土地供应较为充足的三四线城市，房价调整幅度可能更大一些。
　　2019年猪年中国房地产市场主要看三四线城市，在春节期间就体现了出来。对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年整体看，返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。
　　大部分三四线城市楼市在2019年春节期间开启了观望有价无市的现象，这也使得很多重仓三四线城市的房企开始销售乏力。
　　2019年楼市除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市进入明显调整期的可能性越来越大。第6大悬念：会不会有城市开始松绑首套房购房资格认定
　　不要老看动不动几个小银行房地产贷款，房贷利率首套房认定标准。
　　本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底，房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外資股份银行也会因为资金成本的原因而有布局。但归根结底，市场90以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况、房贷放款情况代表了市场。
　　其他银行的房贷政策一点市场意义没有。核心是要看首套房购房资格认定，首付比例。对于一二线城市来说，也同样存在这个问题，如果认房又认贷不松绑，市场不可能有本质的变化。第7大悬念：租赁价格是涨还是跌？
　　2018年大部分人都看到了7月、8月一次明显的租金上涨，对于2019年来说，公寓企业依然在大规模融资与扩展。但从经济角度看，涨幅放缓下，年轻人收入涨幅并没有增加，这种情况下，2019年房租会如何走？第8大悬念：哪个城市圈会比较活跃？
　　城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
　　中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率、户籍人口城镇化率，两者之间存在着十几个百分点的差距。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。第9大悬念：商住房还能不能买？
　　从这几天市场走势看，暂停了一个月的商办签约逐渐恢复，但调控的重压依然针对开发商手里持有的物业。广州松绑了部分商办，那么其他调控严格的城市，会不会在2019年出现后续商办政策，是不是会按照老房老办法、新房新办法？第10大悬念，即一个最大的悬念：你还会不会买房？
　　不论你是不是承认，中国经济已经是房地产经济，所有人不论你买房还是不买房，都已经被房地产绑架。它牵动着金融系统、民生领域和国民经济大局，谁也不可能保证自己完全踏准，在房价波峰波谷完成资产转移。
　　中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，那么政策有什么逻辑？其实，归根结底还是看经济发展，GDP涨幅6，这个临界点是会不会刺激房地产的关键。我认为，对于普通人来说，2019年选择一个之前调整过价格的市场置业，风险要远远小于进入股市。