当前我国房地产经济泡沫状况及其金融风险问题初步分

　　【摘要】住房是人们生存、生活的物质基础，对于我国的居民来说，房地产起着举足轻重的作用。它是国民经济的支柱，能够保证国民经济的健康有序地发展。随着房地产行业的快速发展，房子价格持续高升，房产行业出现过热投资、闲置房面积增多等现象。地方政府、开发商、炒房团大规模炒作房子，这种严重的投机行为，特别容易爆发泡沫房地产。房产行业是资本密集型的行业和金融行业存在着密切的关系。房地产行业泡沫破裂，会带来金融业的风险，金融危机也会随之产生。本文首先介绍房产地泡沫的概念、房地产泡沫产生的主要原因、房地产泡沫的相关金融风险，从而提出房地产金融的预防措施。
　　【主题词】房地产泡沫；金融风险；预防措施
　　房地产除了能够满足人们物质生活，已经成为国民经济的支柱产业，也呈现了另一个特性即虚拟资产，房地产在经济中成了投资品。随着我国经济的快速发展以及城市化进程加速，房地产行业发展飞速，价格持续增高。在这样的大背景下，房地产面临着很多问题，例如：房地产投机行为扩大、房子空置率增加、房价上涨过快等，这些现象很容易造成房地产行业的泡沫。房地产又属于资金密集型的产业，与金融业之间有着密切的联系。第一，房地产行业依靠银行的信贷和金融资金方面的支持；第二，房地产行业的快速发展，金融业也可以依靠房地产行业得到高额的信贷资本回报。由此，银行愿意给房地产行业提供信贷支持，银行和房地产行业相关联密切，相辅相依。一旦金融业在房地产方面发放过度的信贷，将不利于银行分散风险，随着房地产价格的变化和泡沫的破裂，金融业的风险将不断地攀升。因而，研究房地产泡沫所蕴含的金融风险，寻找化解金融风险对策，保证金融业的安全，维护房地产行业的健康发展，维护社会稳定，意义重大。
　　一、房地产泡沫概念和危害
　　（一）房地产泡沫的概念
　　房地产泡沫可以理解为房地产的市场价格偏离内在的价值的现象，造成房地产价格的大起大落，这可能源于投机行为，也可能源于过高地估计房地产的内在价值。
　　（二）房地产泡沫的危害
　　这种泡沫经济反映虚假的繁荣，繁荣也会消失，消失的方式不会以危机的迅速爆发，会以市场失灵，长期的经济停滞结束，这是不可避免的，也会造成很大的破坏性，主要体现在以下三方面。
　　1。国民经济的平衡会受到泡沫经济的影响，经济比例和结构会受到破坏。虚假的盈利的预期引起了泡沫经济，并非实际的经济增长，这样造成国民经济的结构扭曲、经济总量虚假增长。
　　2。根据市场规律，价格最终要归于价值，泡沫过后，金融系统也会受到巨大的打击，银行的呆账、不良贷款覆水难收，对经济体系造成危害。
　　3。投机行为会越来越多，贫富两极分化现象严重。
　　二、房地产泡沫形成原因分析
　　我国房地产的泡沫，主要表现在地产价值泡沫、房价过度上涨、房屋空置、投资泡沫，探讨引起房地产行业的泡沫，原因主要有以下几个方面：
　　（一）土地资源短缺
　　由于城市的进程的加速，土地资源不但为地方经济助力，也为房地产开发商提供了获利的途径。开发商通过圈地，获得更多的土地资源。开发商自己开发施工，或者高价转让土地，进行炒作，使有限的土地价格上涨，高于内在的价值，由此产生房地产泡沫。
　　（二）房地产的投机心理
　　房地产的投机和非理性、预期方面的因素也有很大的关系，对房价过高得预期，持续地买房、储备房子，也为房地产的泡沫创造了条件。
　　从众心理。社会个体跟随社会大多数人的观点，放弃自己的想法，跟随大多数人加入投机的购房大潮。这与对房地产的信息不对称和不确定性所引起来的。
　　（三）供给在价格调节方面缺乏弹性
　　房地产价格持续走高，供大于求，供求不平衡时，价格下降，房地产泡沫破灭，风险便会产生。
　　（四）房屋空置现象严重
　　居民需求的增加，引起房地产供给量的增加，价格的不断升高，房屋空置现象严重，投机者获得房价差利润。
　　（五）银行信贷的支持
　　银行投资信贷量的增加，对房地产行业注入资金的支持，也促使房地产行业价格居高不定，从而引起政府债务膨胀，随之而来会引起通货膨胀。
　　总之，房地产是有周期性的，它的繁荣也是在一定的阶段，房价居高不下，必然会存在下跌的风险。过度的繁荣之后，就会发生重大的改变，房地产的下跌必然会造成金融业的风险。
　　三、房地行业与金融行业的关系
　　（一）房地产行业与金融行业紧密联系
　　1。房地产行业需要金融行业的支持
　　一方面，金融为房地产的开发提供资金的支持。房地产行业属于管理、资金密集型的行业。投资周期长、回款慢，房地产的一个项目上至少需要千万、几亿、甚至几十亿的资金，如果单独依靠房地产公司的自有资金无法满足资金链的正常运转，离开金融援助，会引起资金周转困难，会使企业步入困境。房地产企业把土地和房子抵押给金融机构，从而获得融资。金融机构也会利用自身的优势，吸收居民和企业的资金，为房地贷款提供支持。
　　另一方面，购房者需要金融支持。房地产价值高，消费者由于资金不足，会遇到购房困难，开发商目標为一次收回房款。如果缺少金融机构的帮助，很难成功。由于金融机构的贷款，满足了购房者的买房需求。由此，加速了开发商的资金周转时间。
　　2。房产信贷是金融业的重要任务
　　房地产的长期、快速发展加快了金融业业务的加速发展。金融业支持房地产行业资金时，也有利于自身长期发展。房地产属于特殊的产品，具有很大的保值和升值空间，它是一种优质的抵押品。把房地产作为抵押品，抵押物损失的风险很小，房贷的安全性很有保证。
　　（二）房地产行业和金融行业的关联风险
　　1。金融机构贷款脆弱性对房地产行业的风险
　　近些年来，由于金融制度的改革，银行的按揭贷款业务办理越来越有生有色。对房地产行业的支持力度也越来越大。银行业存在着脆弱性，房产行业的泡沫很容易引发，两者互相依靠，相互依存就会使问题更加严重。如果出现某种不确定的因素，例如房地产下降，会导致银行缩水，房屋抵押贷款的价值也会降低，房贷还款违约率会上升，银行的资本会相应得缩水。房价降低会引起房地产信贷风险的增加，同时银行就会降低房地产信贷方面的供给。
　　2。金融机构信用、利率变化对房地产的风险
　　房地产行业和金融行业存在密切关系，银行信用方面的扩张、存贷款利率的上升定会引起房地产价格的上扬，一旦金融行业不做出合理的调整，会加速房地产泡沫的产生；同时，房地产的泡沫也会引起金融方面的风险，风险集中一定程度，银行就会采取降低利率，缩紧信贷，致使地产价格下降，引发泡沫的破灭，自身也会受到了危害，金融危机产生，经济会进一步的衰退。例如，1990年日本的房地产泡沫，致使日本经济萧条。日本的金融机构在泡沫经济时投入地产业的贷款高达152兆日元，其中不良的债权达到了79兆日元在80年代的美国，地产业的萧条也对金融机构造成了很大冲击。1990年，全部无力收回贷款高达300亿美元。1991年前三月，八大银行呆账数额达到180亿美元。
　　四、房地产金融风险预防
　　我国金融方面改革还很落后，房地产的融资渠道还很单一，银行信贷是主要的途径。房地产开发、物业抵押、买房消费、工程资金也依靠银行贷款，房地產行业的正常运转对银行的依赖性很大。根据统计部门的相关数据，商业银行业的房地产贷款总量占据超过20，一些银行甚至超过了50，并且出现了上升的趋势，房地产方面的贷款业务也很受各家银行的欢迎。同时，由于房地行业涌入了大量的资金，会造成开发的盲目性和不确认性，引起地产行业投资过热。如果地产经济波动，企业的风险将会变成银行业的风险，会造成贷款无法收回，银行会出现不良贷款风险，会造成相应的金融风险。所以，我们要根据当前的情况，一方面宏观调控房地产市场，消除泡沫的因素，另一方面，管理好银行对房地产的信贷，合理适度的放贷。
　　（一）利用金融工具的创新，开拓多方面的融资渠道，分散金融风险
　　关于房地产开发商，可以实现融资创新，通过合作的模式，例如中小型企业与资金实力丰厚的集团公司或者企业合作。多数城市的待开发的土地掌握在中小开发商手中，地方的大企业或大集团进行多元化经营时，可以通过对房地产的投资，扩大经营范围，分散经营风险。这种方式不仅帮助开发商解决了短缺资金的问题，又为大企业多元化经营创新了赢利点。
　　由单一的贷款融资方式向多种资融资方式并存。目前，房地产的融资对银行信贷的依赖程度很高。化解金融风险的有效方法由单一的贷款转向多种方式的融资。如扩大公积金贷款额度，有效开展房地产基金、房地产信托，推动住房资产的证券化。放宽除银行外的其他的融资机构对房地产的融资，设立多元化、多渠道的地产融资系统，鼓励住宅合作、典当等民间信贷也经营房地产的融资业务。以后的房产地融资机构将有单一的银行向多元化的方向发展。
　　（二）建立全方位的监管体系，加大监管力度
　　利益最大化是开发商和政府的目标，无形中他们之间存在着同谋博弈。寻租现象数见不鲜，有损公平性。监管者可以加大惩罚，使设租者放弃不正常的手段，做好本职的工工作，成为监管者，从而降低寻租行为，提高成功的机率。这样也可以降低房地产成本，走上正轨才能健康有序地发展。
　　（三）建立健全房地产风险评估机制
　　1。对个人征信制度进行完善
　　建立多层次的个人信用调查系统，应以政府为主，财政、审计、银行、税收部门参与配合。银行和信用评估公司合作，依据个人的支票、消费信贷、信用卡等做个人信用评估。在保证信息安全的条件下，建立个人信息共享平台，这样可以全面了解情况，从而全方位的实现信息的共享和集中。政府应该完善信用法律。
　　2。对开发商征信制度进行完善
　　针对贷款的房地产开发商，依据开发商的信用情况，提供差异化的贷款。信用好的企业提供一定的利率折扣和优惠，信用差的企业限制贷款或者停贷。有不良行为的个体，可以设为贷款黑名单，限制这类企业从事信用活动等等。
　　（四）对抵押贷款进行合理设计
　　日前，住房抵押品种单一，银行贷款期限、贷款利率、还款方式等方面弹性不足。银行在发放贷款时需要考虑防范金融风险、体现政府房产政策、实现产品收益最大化等原则。银行在办理房屋贷款时，要求贷款方以房屋当作抵押，参考房屋的市场价格当作抵押物的价值。银行可以进行房屋贷款的压力测试，关注抵押物的变现率、充足率，设置抵押物的下限，如果出现较大的波动，可以让借款人弥补价值的缺口，银行可以提前收回借款而减少风险。
　　五、结论
　　目前，我国已对房地产进宏观调控，但是房地产的价格还没有明朗化。因此需要分析房产行业的形式，加强更加科学的调控。在稳定价格的基础上，力争把房价往回拉。利用GDP增长来消耗房地产行业的泡沫。健全地产行业的金融服务系统，保证房地产行业的健康有序的发展。
　　【参考文献】
　　〔1〕吴倩。我国房地产金融风险研究【J】。大经贸，2015年第11期
　　〔2〕彭爽。中国房地产泡沫与相关金融风险问题研究【D】。成都：西南财经大学，2008