李亚鹏成被执行人！一个明星文旅地产乌托邦的幻灭

　　近日，李亚鹏成为被执行人！
　　天眼查显示，李亚鹏持有的丽江雪山投资7279万股权被冻结，期限为3年。
　　雪山艺术小镇
　　李亚鹏的滑铁卢战役
　　2008年11月，丽江雪山投资有限责任公司成立，注册资本2。61亿元。
　　2012年，中书控股在云南丽江束河古镇东区1。63亿元拿下408亩土地，项目占地面积约27万平方米，建筑面积约20万平方米。
　　2013年11月，李亚鹏以中书控股和雪山投资董事长的身份现身丽江，宣布投资35亿元，在该片土地上建立雪山艺术小镇，高调进军地产行业，当时一度轰轰烈烈！
　　根据规划，雪山艺术小镇项目包括雪山书院酒店、雪山大宅（别墅）、亚洲青年艺术现场（院落商业及住宅、公寓）三个部分。其中，2。63万的书院酒店计划自持，其余14。88万物业对外出售。
　　李亚鹏喜欢丽江，雪山艺术小镇寄予着他对这片土地所有美好的情怀和梦想。他请来日本著名设计大师操刀，从四川、北京移植景观树木，22栋别墅园林景观造价高达一千多万。举办艺术节，请明星朋友过来宣传。
　　然而，虽然有圈内好友杨坤、赵薇等人真金白银的支持，项目操盘和销售情况却并不理想。
　　2014年6月一期开盘，别墅半年仅售出30，商业院落仅售出10余套。另一个不好的消息则是，本应在当年12月完工的项目停滞不前。
　　2015年6月，李亚鹏将雪山投资51股权以1。938亿元出售阳光100中国控股有限公司。雪山投资的主要股东变更为阳光100、李亚鹏、北京泰和友联和中书控股，分别持股51、27。84、10及6。61。阳光100主要负责项目的整体运营和销售，李亚鹏负责项目文化商业生态圈的构建。
　　2018年10月，媒体爆出李亚鹏被告上法庭，遭索赔4000万人民币，由于李亚鹏尚未偿还债务，被列为失信名单。因庞大负债恐会转嫁到与王菲所生女儿李嫣身上，一时舆论哗然。李亚鹏公开喊话70财富捐赠社会，30留给女儿，事件再度沉寂。
　　2021年3月，李亚鹏被控欠债4000万元一案作出重审判决，李亚鹏和其兄李亚炜向北京泰和友联付4000万元及利息，驳回其他诉求。这一次，李亚鹏下跪求饶录音事件再次闹上微博和抖音热搜，李亚鹏方随后声明录音为恶意剪辑。
　　2021年8月5日，李亚鹏成为被执行人！
　　文旅地产：
　　梦想很美，分羹不易
　　雪山艺术小镇宣传广告
　　李亚鹏的滑铁卢战役，折射出的，其实是文旅地产的缩影！
　　2013年4月，被冠以成都清明上河图、成都周庄头衔的四川成都龙潭水乡仿古小镇，开业前三天涌入13万游人。小镇投资20亿耗时4年打造，3年后人流冷清，商店大门紧闭。
　　2016年，湖南常德异域风情的德国小镇，投资12亿，开业时间仅一年，当时曾被称为湖南闪亮之星。
　　最著名的莫过于万达大规模投资文旅城，后不得已，将大量文旅地产卖给融创。
　　2021年自曝债务逾期的华夏幸福，曾试图在浙江嘉兴嘉善越里完美呈现古代嘉善的小镇形象，并将其打造成长三角中高端人群休闲度假生活集聚地。历时5年，嘉善越里正式开业，但随后却爆出游人寥寥无几，店面十室九空的新闻。
　　生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。随着居民收入的上升和观念的改变，旅游行业越发火热。住宅商业旅游酒店的文旅地产融合多元化模式，让地产商看到了想象空间，开始看上了这杯羹！
　　据统计，截至目前，百强房企中，已有60的房企涉足文旅地产领域。
　　如果说李亚鹏看见的还是情怀，地产商看见的则是商机。
　　只是，梦想很美，分羹不易。
　　明星跨界
　　一个乌托邦的幻灭
　　李亚鹏曾说：做演员不是我的人生方向，我要让文化有落脚的地方。丽江的雪山艺术小镇，正是李亚鹏以文化艺术为主题打造的一个乌托邦式小镇。
　　其实，明星跨界根据自己的喜好，经营一些衍生商业，很常见。但遗憾的是，地产行业和艺人之间，理想和现实之间，鸿沟有点大！
　　地产行业里的文旅地产，更是一个连很多专业地产商也经常要败走麦城的特殊存在。
　　一直以来，由于前期资金投入大、回报周期长，及存在一定的操盘难度，文旅行业呈现721规律，即70亏损，20勉维持，10才盈利。
　　投资大，回款慢
　　李亚鹏是演员，熟悉的是娱乐圈。
　　中国电影目前最高的一部投资是《长城》，1。5亿美金，约10亿人民币。一般电影投资上亿的都要算大项目，几百几千万的投资倍数级赚钱的不在少数。电视剧投资更小。
　　而且电影一般最快今年拍明年就能上映，回款快。
　　但文旅行业不同，文旅一般包含地产文化旅游两方面。
　　地产投资动辄几十亿，开发销售周期至少数年。文化旅游IP的打造更是非短期可就。
　　项目定位需清晰，目标消费群体明确
　　雪山艺术小镇公寓售价16000元，别墅售价20000元，每套总价在400500万元之间，大户型在7001000万元及以上。当时是2014年，当地房价7000元，上海均价约2。5万。
　　这个定价如果放在今天，应该不算什么，但是在当年，确实可谓天价。这也是李亚鹏的致命命门！或许，李亚鹏高估了自己的影响力，同样也高估了能够为艺术和梦想买单的人群。
　　嘉善越里、德国小镇、龙潭水乡等，也均存在项目定位不清晰的问题，某资深旅业高管曾指出：嘉善越里完全不是按照文旅项目的配套进行招商，而是什么都想招进来，哪类客群的需求都想满足，最终结果就是所有人的需求都满足不了。
　　重在文旅，而非地产
　　雪山艺术小镇定位应是艺术，李亚鹏确实也举办艺术节。
　　然而，艺术节的时间是短暂的，艺术节之外的时间，小镇的活跃度从何而来，酒店等配套设施的客流来源又来自何方？
　　况且，艺术本身是一个非常抽象唯心的东西，艺术小镇的艺术，显然并不受大众欢迎！
　　德国小镇，同样的建筑，看一次足矣；仿古小镇，空有建筑，没有历史，缺少灵魂，更何况，现在大多的仿古小镇，真的看不出多少古，甚至很多古村落被不懂的地产商修的失去古朴风貌再难还原。。。；民俗文化村，同质化太多，相同的水车，相同的古农具。。。
　　文旅地产，其实应该是先有文旅，然后地产。
　　先打造文旅地标，再进行配套地产。主次先后不可错乱！文旅，文化旅游，才具有长期的可持续性及增值空间。
　　切记不能用地产思维，去做文旅地产。
　　高要求的长线和综合运营能力
　　如果说李亚鹏是外行，跨行搞旅游地产，高估了购房者的支付能力和相应的需求，内行的阳光100也未能化腐朽为神奇。
　　目前，阳光100已陆续为小镇注资近4亿元，改变策略将别墅分割成返租式公寓出售。2020年年中，小镇销售均价为16154元，与最初认筹时的单价甚至有所下降。这主要是受制于已有的格局，难以跳出同质化严重的文旅地产现状。
　　目前，小镇的后续开发始终显得心有余而力不足。如何盘活这个雪山下的艺术小镇，仍将是未来的一大难题。
　　对于文旅地产来说，是否具备长线和优越的综合运营能力，将直接决定成败与否！
　　在现阶段，从天时地利人和来看，文旅地产都较难形成共振。
　　不要说对外行人，是个噩梦。就算对行内人，在资金、运营、时机不对的时候，都难以做好文旅地产。
　　华夏幸福也好，万达也好，即使这种TOP级地产商，进入文旅地产都可能亏损，更何况流量明星，想要掌控何其艰难？！
　　在此，衷心的敬告和希望：想要踏入文旅地产，需谨慎谨慎再谨慎！
　　而李亚鹏，不知道一个乌托邦梦想的幻灭，会否终止他追寻梦想的脚步？
　　梦想和情怀，永生不灭。
　　文旅地产之路上，后来者仍会前赴后继。