房地产税要来了，房价会涨还是跌？

　　文谢九
　　4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，十四五期间，财政部将积极稳妥推进房地产税立法和改革。从公众视野消失了一段时间之后，房地产税立法再度提上了日程。
　　最近几年，我国房地产税的推进停停走走。2019年，房地产税一度呼之欲出，当年全国人大在两会期间表示，2019年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，其中就包括房地产税法。不过，2019年不仅没有完成房地产税立法，而且推进过程开始明显放缓，2020和2021年的《政府工作报告》，对于房地产税只字未提。最近财政部提出要在十四五期间积极稳妥推进，预示着一度暂缓的房地产税立法将被重新激活。
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　　过去两年房地产税之所以放慢了脚步，主要还是宏观经济面临较大的增长压力，2019年中美贸易冲突升级，2020年新冠疫情暴发，这两大历史性事件接踵而至，给中国经济带来较大压力，如果在此时推出房地产税，将会给中国经济带来更大的不确定性。
　　随着中国基本控制住疫情，全球范围内也开始大规模注射疫苗，加之拜登上任之后推出前所未有的大规模刺激计划，2021年中国以及全球经济都将大幅反弹。中国将今年的经济目标定为6，按照经济学家的普遍预计，实际增速应该至少在8以上。所以，在今年增长无忧的背景下，房地产税又迎来了继续推进的时间窗口。
　　那么，房地产税如果推出，对房价会带来怎样的影响呢？
　　从短期来看，会给房价带来一定的下行压力。因为房地产税会给持有多套房的投资者带来一定心理压力，虽然房地产税还没有出台正式版本，但一个基本原则肯定是持有房产越多的人，缴纳房地产税越高。为了减轻税收压力，房叔们可能会急于将部分房产出手，房价可能会出现小幅下降。
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　　不过，如果从更长期来看，房地产税对房价的真正影响，主要取决于推出的时机，如果是在楼市上涨周期下推出，房地产税不仅不会给房价降温，反而有可能进一步推高房价。因为决定房价的核心因素，主要取决于货币政策的宽松尺度，以及楼市的供需状况。如果货币政策持续放水，当地楼市供不应求，房产持有者处于强势地位，那么就有可能将房地产税的成本转移给买家，或者是租客，最终会造成房价和房租进一步上涨。
　　反之，如果是在楼市下行周期，房地产税的推出会让楼市更加低迷。房地产税会造成卖家的持有成本大幅上升，卖家如果不能通过房价上涨来消化成本，就会陷入恐慌性抛售，而买家会继续观望，不会轻易出手接盘，供需天平的逆转，最终导致房价进一步加速下跌。房地产税其实意味着巨大的交易成本，要么由买家来承担，要么由卖家来承担。
　　所以，房地产税对于房价的影响，主要是起到一个助推的作用，在楼市繁荣时期让房价火上浇油，在楼市低迷时期让房价雪上加霜。这种助推力到底有多大，取决于房地产税的征收的力度有多大。
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　　我国推出房地产税的主要目的，是为了解决地方政府的财政收入问题。因为现在的地方财政过于依靠卖地收入，但是卖地模式终究不可持续，随着将来土地越来越少，越来越多的城市进入存量房为主的时代，卖地收入将会慢慢萎缩。和卖地收入相比，房地产税可以永久征收，这使得地方财政更具可持续性。对于地方政府而言，在土地财政断供之前，需要尽快将收入来源从卖地切换到房地产税。
　　既然肩负着地方财政收入的重任，那么房地产税的征收力度不会太低，否则就起不到应有的作用。2011年，上海和重庆推出房地产税，试点时间已经超过10年，因为征收对象比较窄，税收贡献也相当有限，房地产税占当地税收的比例大概只有4上下。正是因为上海和重庆的试点效果不明显，所以这一次全国性的房地产税，并没有以这两个城市为蓝本。
　　如果房地产税的征收力度较大，对楼市带来的潜在冲击就必须充分考虑。当前我国房地产调控的主要挑战，是要保持房地产市场平稳发展。如果房价上涨过快，会导致更大的资产泡沫，但是如果房价下跌过快，很多购房者出现断供，会给银行带来巨大的金融风险。
　　当前我国银行贷款有将近4成和房地产有关，考虑到通过信托、股市和债券等途径进入房地产的资金，我国金融体系和房地产市场已经高度捆绑。所以，银保监会主席郭树清就表示，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的灰犀牛。这也就意味着，房地产市场保持平稳发展，是当前中国经济的重大挑战，既不能过快上涨，又不能过快下跌。但是，如果房地产税推出，有可能会打破房地产市场的平衡。
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　　除了对房地产市场的潜在冲击，房地产税可能还会对中国经济的消费转型带来压力。当前中国经济虽然出现复苏反弹，但最大的短板依然是消费，而消费不振的直接原因，自然和民众收入息息相关。将来如果每年还需要缴纳一笔不菲的房地产税，这将对民众的消费能力形成进一步挤压。
　　财政学上有一个无谓损失（deadweightloss）的概念，用来衡量一项税收是否有效率，如果征税对民众带来的损失超过了征税的收入，这种税收就被视为没有效率，甚至是得不偿失。对于牵一发而动全身的房地产税，显然也需要考虑征税的效率问题，对于普通民众和中国经济而言，房地产税带来的收入是否足以覆盖相关的损失？
　　房地产税除了对中国的宏观经济带来深刻影响，普通民众对房地产税也有巨大的困惑。土地公有制的背景下，自己对住房下面的土地并不拥有所有权，而且在买房时已经缴纳了70年的土地出让金，为什么还要继续缴纳房地产税？按照税收取之于民用之于民的性质，将来缴纳房地产税之后，作为纳税人可以从中享受到哪些福利？随着房地产税立法纳入十四五日程，纳税人的困惑也应该得到相应解答。