北京楼市这种昔日好盘，趁市场回暖应该卖掉

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验，已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议，是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家；累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验；帮助在帝都打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报！
　　北京跑赢大盘的房子不超过20
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q：提问：京总好！我们家庭税后年收入70万，手头暂无现金，现有通州两套房，分别为运河铭著2居（我父亲名下，购置成本360万左右，2021年过的户，剩商业贷款130万）和京贸家园1居（我们夫妻名下，2018年8月290万购买，剩公积金贷款110万）。目前，我在通州上班，爱人在玉渊潭上班，计划今年要娃，后续考虑东西城上学，要离我爱人近，我接受1小时左右通勤。现提问如下：
　　1、我们是否应该继续持有以上2套房？等五六年后再进城置换学区房？
　　2、还是近期就着手准备置换一套城区的小户型学区房（今年可存款30万、明年存款80万，实在不够可先拆借）？
　　3、如果置换，我们应该什么时候置换？置换哪里？置换哪一套？（2套房各有优点，运河铭著在M101商务园站边上，京贸家园在副中心核心地段以及120万公积金贷款优惠）。
　　A：回答：您好，感谢信任；您们现在还没有小孩，没必要提前买入学区房，现在政策一年一个变化，提前买就会面临政策的不确定性，建议等孩子临近上学时在考虑学区房，通州您这两套房属于中等偏上还可，北京的置换成本比较高，一般置换的盘和持有的相差不大，不建议一卖一买，如果还有房票，又有资金收入也可，可以扩大仓位增加面积。
　　建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利，有问题可再向我提问。
　　Q：提问：你好，京总，学习了您星球内精选的文章内容醍醐灌顶。想向您咨询购房建议，目前资金有限，首套首贷首付款160万左右，在海淀五棵松上班，因为中意的地段都够不到
　　考虑到孩子上学和居住便利性，以后还是想在海淀或者亦庄买房，看到了西红门橡树湾两居室刚需的房，买了也不打算入住，考虑先上车，后续再置换到心意的地方，不知保值增值性如何，好像离地铁有点远，不知这么做是否可行？另外父母有一套大兴狼垡的房产，感觉这个房价也跑不赢大盘，没什么可发展性，不知我这么理解对不对？期待您的回复！
　　A：回答：您好，感谢信任！1、西红门橡树湾这个位置过于偏了，距离大兴新城还有一段距离；未来也是一个偏通勤的地段，您不如看看西红门、枣园的二手次新，西红门是大兴这条线的龙头板块，有持有的价值，后期补涨的机会比较大，
　　2、狼垡属于偏冷门的板块，没有规划的利好，从资产配置的角度建议等市场外溢时可以考虑出掉，您的购房资金不多，可以把狼垡房子变现之后合并为一套买一套优质的房产吃几轮行情，加上自己的收入几年之后可以再次置换；
　　建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹攻略》；祝一切顺利！有问题可再向我提问
　　Q：提问：京总您好。我看很多问答里面都提到了加杆杠，比如：首付400，加杆杠500700，总价到1000。类似这样。
　　我想请问一下关于加杆杠是怎么操作。
　　目前户口在北京，人在外地工作，北京无房，考虑到后期小孩回京读高中，打算买房。目前我们在外地置有两套房，还有商贷100万。一套市值至少600万，一套400万。
　　手头现金约有350万。年收入扣除教育日常支出等外，有5070万节余。北京买房主要是考虑保值及后期居住。目前没想好买多少价位的房子。
　　想先请问怎么加杆杠，感觉即使杆杠加上去这么多，后期还贷不会有压力吗，不知道一般是什么思路。谢谢！
　　A：回答：你好，感谢信任！1：您的负债比较少，首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，或者贷款很低，您的回报率很低，有了杠杆回报率可以FB
　　我建议你抛售外地一套房产，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。
　　中长期看外地的流动性和升值性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入。
　　外地的房子出完加上现金大概能到800这个样子，可以加400左右的杠杆。在北京买房投资很简单，放弃炒作的概念性区域，选择核心地段热门区域的优质盘即可，投资是看好趋势坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，
　　只要有收益，后面就有机会继续建仓！这个是我一直的理念；星球内所有的问答和文章并不只是教大家如何投资房产，更多的是教大家成为一名职业的投资人，让自己手中的货币利益最大化。
　　2、关于如何加杠杆请给我发私信，备注杠杆。
　　建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆，就无法进阶》祝一切顺利，有问题再向我提问
　　Q：提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如：房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
　　A：回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手
　　建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！以上问答来自公众号京房会
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　　04未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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