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房贷还款等额本金还是等额本息

7月19日 血海塔投稿
  就是关于房贷还款的选择问题
  等额本息?还是等额本金?
  这次来解答一下
  先来说一下等额本息,和等额本金的区别
  等额本息:
  每个月还款金额是固定的,但是随着时间的变化,每个月的还款金额中,本金和利息的比例会不断产生变化。
  举个例子:
  假设你买一套房子,选择等额本息的方式,那么你每个月要还款3000元,注意,这3000元是不变的,每个月都要还这么多。
  那么在你第一个月的时候
  你还3000,里面可能只有300是还本金的,剩下2700还的都是利息。
  到了第二个月,你还是还3000
  但是因为你上个月已经还了300块本金进去,所以总的本金减少了,那么自然你需要支付的利息也会相应减少
  所以这个月的3000,还利息的部分可能就减少到了2600元,而还本金的部分则增加到了400
  就这样长期下来,累积还的本金越来越多,利息就会变得越来越少
  那么还到最后一个月的时候
  你还是还3000元,但是这3000元里,还的本金可能已经占到了2700元,而要还的利息已经只有300元。
  再来看第2个:【等额本金】
  等额本金和等额本息的不同点在于
  它前期的还款金额要比等额本息更高,并且每个月还的本金是固定的,所以未来每个月的还款金额会越来越低,是变动的
  还是刚才那个例子:
  如果按照等额本金的方式来还,可能你第一个就要还4000元,这里面,1500是还本金的,2500是还利息的。
  注意,往后你每个月的还款,你要还的本金都是固定在1500元
  在这样的情况下,因为你前期每个月还的本金会更多,所以你的利息也会跟着不断减少,那么你每个月要还的钱也会越来越少。
  比如还到第10年的时候,你每个月可能只需要还2750,其中本金还是1500,利息则只有1250
  到最后一个月的时候,你可能只需要还1530,本金依旧是1500,但利息可能只有30了。
  这就他们之间的区别
  以上只是一个非常简单的小例子,具体数字并不严谨,目的只是为了让大家理解原理
  接下来我们可以做一个实际的测算。
  我们假设贷款利率5。88的情况下,贷款100万,分20年还清
  等额本息:需要还的本金加利息总共是1702861元。
  等额本金:需要还的本金加利息总共是1590450元,比等额本息总共少还了11万多。
  所以我们现在就能够,对这两种还款方式做一个清晰的总结
  等额本息:前期还款压力相对较小,但是长期下来要付的利息比等额金要多
  等额本金:前期还款压力大,但是长期下来要支付的利息要更少
  这么看结论似乎很明显
  等额本金还的利息要少很多,明显要更划算。
  也许有人会觉得:逻辑就这么简单吗?
  是的,就这么简单
  这个逻辑对于大部分群体都是适用的,大多数人就可以按照这个结论去自由选择。
  但是注意,这里说的是大多数人
  而对于小部分群体则会存在三个变量,我来说一下是哪三个
  1、资金利用的问题
  虽然等额本息,比等额本金,要支付的利息更多,但是在前期每月的还款金额都比等额本金要低
  这样前期多出来的资金就可以去用于投资
  如果你的投资收益能够跑赢房贷利率,那么你就是赚的,等额本息对于你来讲可能就更划算。
  比如我自己
  如果是我肯定会选等额本息
  因为我自己本身就一直做投资,投资收益肯定比房贷利率高,所以我会选择前者。
  但是如果没有投资能力,或者不懂投资的群体就不建议这么做。
  2、通胀对于负债的稀释
  我在以前说过按照我们过去十几年的通胀率来算,你欠银行的贷款,会随着通胀不断的被稀释
  因为随着通胀你的工资会不断增加
  比如20年前你每个月要还500元房贷,你压力会很大,但是越到后面因为你的收入增加这500元对你来讲,还起来会越来轻松。
  从这个角度来看,房贷拖的越久,越划算。
  这个逻辑是OK的
  或者说按照过去的情况来看是OK的
  因为未来的通胀率是否会和过去差不多带有未知,也许会和以前有所差别,所以这一点也要考虑进去。
  关于通胀这一点,这次的视频,我会再详细讲到。
  3、对生活质量的影响
  等额本金虽然整体要还的利息会更少,但是前期还款压力更大,这代表前期必定会压缩我们的生活质量
  你是否愿意压缩生活的质量,这样去提前还贷?这也是需要考虑的一部分。
  以上的三个变量都已经讲完了
  之所以会说这三个变量是针对小部分群体的,是因为大部分其实都没有跑赢房贷利率的投资能力,也并不愿意多还利息
  而且通胀对债务有稀释效果这件事,但因为这个稀释的时间太长了,大多数人本能上也并不太接受。
  所以我才说这些变量是小部分群体要去考虑的。
  对于大多数人而言,如果以上三个变量都不考虑,那么就可以按照最简单的逻辑去选择。
  如果你不想多还利息,也能够承受前期多还一点,那最好就是选择等额本金,这个是最划算的。
  就是这样,不用想的那么复杂
  关于这个问题,差不多就是这些
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