你的房贷该不该换成

　　最近，后台问房贷的人明显多起来，因为3月1日起，今年1月1日之前买房的朋友，就可以向银行申请贷款的基准利率转换。
　　但问题是这房贷利率，换还是不换？具体怎么换呢？
　　今天，就这个问题，我们再来聊一聊。1
　　先说说我们的倾向：更建议换成LPR，也就是新的利率计价方式。
　　当然，重点还是先看我们的分析逻辑，认同了再做决定。
　　今年的3月到8月期间，今年之前签订房贷合同的朋友，有且仅有一次选择的机会。具体来说，有两个选项：
　　1）浮动利率：换成LPR计价方式，未来利率会随LPR浮动；
　　2）固定利率，按照同一个利率一直执行下去。
　　比如你合同上的房贷利率是4。9，未来就一直按4。9到还完为止。
　　这里再做个简单科普，LPR到底是什么？
　　LPR又叫做贷款市场报价利率。具体到每个月，由18家专门的银行分别报出自己的贷款利率，然后去掉最高价和最低价，剩余16个利率计算平均值，就得出了这个月的LPR，所以是每月浮动的。
　　理解了原理，选择的核心逻辑也明确了：你认为在你剩余的贷款期限中，LPR整体会是上升的，还是下降的。
　　认为会上升，就选固定利率，不受上涨影响；
　　认为会下降，就选LPR，能够享受下降的实惠。2
　　仔细分析一下，短期来看，LPR整体下降是比较明确的；
　　但长期来看，如果你的房贷剩余期限还比较长，怎么判断呢？
　　我和几个朋友也讨论了一下，觉得LPR长期会上升的概率不大。
　　随着利率市场化，房贷跟市场整体利率的长期变化方向，大概率也是相同的。
　　市场利率要长期涨：
　　要么国内长期保持超高速增长，比如GDP持续67，整个市场利率自然也会高，毕竟经济本身增长就这么快；
　　或者，国内通胀严重，甚至持续严重。
　　我觉得概率不大。
　　当然，谁也不能完全预测未来，如果你完全不想接受任何变动，就想锁定固定利率，也是可以的。
　　另外，补充一句，剩余贷款期限越短、剩余还款本金越小的朋友，这次调整的差别越小。你可以算算实际能差的利息费用，很可能就没那么纠结了。3
　　逻辑明白了，我们再来聊聊更实操的问题。
　　目前，不少银行已经推出具体方案；考虑到方便办理，大都支持网上操作。这些银行，只要按银行通知，登录网银或手机银行，就能完成转换，还是很方便的。
　　当然，最稳妥的方式，还是直接打电话咨询你贷款行的客户经理，了解详情。
　　至于你们关心的LPR点利率的具体计算，我们再一起动手算一下。
　　Step1：计算你的实际贷款利率
　　再强调一次，凡是2020年1月1日前签订的商业贷款合同，都属于此次可转换范围。
　　找到合同上签订的实际贷款利率。
　　当初签订时，可能会有利率折扣或上浮，算上这部分后所得，就是你的实际贷款利率。
　　比如，我的一位朋友2年前买的房，当时签订的商业贷款合同，是央行基准利率基础上打9折。
　　因此，他目前贷款的实际利率是：4。90。94。41
　　Step2：计算加减点
　　选择转换后，你未来某年的房贷利率每年1月1日（或贷款合同对应月）的五年期以上LPR点。
　　在这个公式里，LPR是每年一换的，而加减点部分，则是固定的。
　　计算也不复杂，把你今年的贷款实际利率4。8，就能得到，其中4。8是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率。
　　还是拿前面那个朋友举例，4。414。80。39，那他的加减点就是39，一个点等于0。01。
　　转换完成后，他今年的贷款利率是不变的。但从2021年起，就会随LPR变动，一年变一次。
　　假设2020年12月底，五年以上的LRP降到了4。7，那朋友的房貸利率就会变成：4。70。394。31较上一年，优惠了0。1。
　　另外，对原先合同里利率有上浮的朋友，也是同样计算，只不过加减点是正数。
　　为了方便大家，替大家算一下，如右侧图表。
　　记住，加点是固定的，不影响利率涨跌的走势；
　　选择LPR计价方式，还款利率的涨跌方向，只跟LPR的涨跌有关。
　　Step3：选择重新定价时间
　　另外，有朋友会问，要不要选自己贷款合同日作为重新定价的时间呢？
　　两个选择，我觉得差别不会很大。如果硬要说出点理由，考虑短期内LPR下降趋势比较确定，可以这样选：
　　贷款发放日是12月的，选1月1日；贷款发放日在312月的，选对月对日，都能最早开始享受LPR计价。
　　4hr最后，再多强调几句。
　　这次的利率转换，仅限3月1日8月31日内完成办理。这是唯一一次机会，错过了，就得保持固定利率，到贷款还完了。
　　此次调整，仅针对商业贷款，如果是纯公积金贷款，就无需变动；如果是商业贷款公积金的混合贷款，也只能调整商业贷款部分。
　　如果你是2020年后签订商业贷款合同，或者之后打算买房的，未来统一按LPR方式计算房贷，所以也不用纠结怎么选的问题了。