年是否到了买房好时机

　　2016年刚刚开始，对于房贷一族来说，最大的新年福利莫过于房贷降息的实惠要兑现了。从2016年元旦起，房奴们20年期的100万元商贷，每月可少还700多元。提前还贷划算吗？新一轮买房时机到了吗？
　　2016年刚刚开始，对于房贷一族来说，最大的新年福利莫过于房贷降息的实惠要兑现了。从2016年元旦起，房奴们20年期的100万元商贷，每月可少还700多元了。在新规之下，提前还贷划算吗？新一轮买房时机到了吗？
　　1房贷变化情况
　　2015年，经过5次降息后，房贷如何变化？见表1。
　　那么，在银行执行新的商业贷款基准利率后，房贷就会立刻减少吗？在2016年1月的还款中，许多还房贷的人房贷不降反升，多数是由于采取等额本息的方式还款，不仅2015年12月的房贷要延续2015年的高利息，还要承担2016年1月降息后还款本金的上浮，所以才出现了房贷偿付金额上升的状况。银行相关人士也表示并非所有用户皆如此。对于采用等额本息还款的客户，随着利率降低，每个月还的贷款数目中本金金额要多，而且逐月增加，对客户而言，贷款结清前，总利息是减少的，为利好。
　　2提前还贷必要性分析
　　要不要提前还贷？答案是：未必划算，要慎重。
　　银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。右页图1是两种还款方式利息和本金构成情况。
　　降息后，一些市民会考虑，要不要提前还贷。对此，理财专家建议，若处于还款中后期，已经偿还了大部分利息，提前还贷并不划算。而且，对于以前买房申请到利率8。5折优惠的市民，降息后的利率仅为4。165，低于银行理财产品的收益水平，提前还贷更不合算。
　　建议不用提前还款的类型：
　　（1）商贷利率7折、8折，公积金贷款利率才3。25，仅以余额宝的投资就已经能覆盖，这么低的成本，就不必考虑提前还贷这件事了。
　　（2）等额本金还款期限已经超过13，剩下的利息已经越来越少，建议不用选择提前还款。此时本金都已经还了大半，每个月还的利息部分已经比较少了，此时考虑提前还贷并不十分划算。
　　（3）等额本息还款期已经超过12，可以提前还款，但是如果看准了时间，节省的利息会比较多，如果超过太多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　（4）对于提前还贷，有些银行会约定交一定比例的违约金。有的银行会以是否满一年为界，贷款不到1年会收取违约金，1年以后不收取。处于还贷初期的客户，若有好的理财方向，可以考虑提前还贷，但若处于还款中后期，由于已偿还大部分利息，提前还贷不划算。
　　其实，是否提前还贷思路很简单，只要能找到年利率大于3。25、4。9的投资产品，你就是在用银行的钱挣钱，没必要考虑提前还贷。现在的经济大环境是处于降息通道，贷款期限越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低利率。
　　3现阶段买房是否合适
　　房贷利率如此低，那么，现在到了买房的最佳时机吗？首先看看历年房贷利率情况（图2）。
　　数据显示，从1996年启动个人住房贷款以来，现今的房贷利率创下了19年来的最低值。
　　那么，现在是买房的最佳时机了吗？2016年，房地产市场又将迎来怎样的光景呢？过去的2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的红利年，多重利好的房贷政策为市场大幅增温。信贷市场经过多次降准降息，已经非常宽松，不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在2016年延续。为此，一些个人房产金融服务专业机构给出了预测，在近几年房地产市场大力加快消化库存的背景下，2016年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松，因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。
　　在中央政府大力去库存的大背景下，监管层可能会出台更多的政策确保完成去库存任务，一是降息降准。业内人士预测即便2016年不降息，利率也将会继续走低（利率打折）。如果经济形势依旧不容乐观，或有4～5次的降准。二是购房首付比例下调。首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。目前大多数农二代都计划在所工作的城市安营扎寨，手头又不宽松，在首付30的基础上再次下调，无疑能大大降低他们的买房门槛。房产专家丁祖昱认为，一些库存积压严重的三、四线城市，首套房首付降至10将是2016年楼市去库存的终极大招。
　　综合来看，利好政策下，对于大多数购房者而言，无论是限购有条件松绑，还是信贷与税费的降低，在政策氛围宽松和房贷压力降低的前提下，2016年恰恰是购房的好时机。目前楼市政策松绑、房企库存压力仍很大，在这个窗口期购房，不仅能享受较低价格，也能抓住货币信贷政策的红利，对购房者而言是鱼与熊掌兼得的好事。2016年也有可能因为更多的刺激性政策出台，成为新的购房机会年。
　　收稿日期：20160115