房产人都懂，长假前后，从来都不会平静。 节前是突如其来的公积金降息置换个人所得税退税政策组合拳，节后是预料之中的大会定调，继续坚持房住不炒、多主体供应。 外加最近两天，随着24节气中霜降的到来，股市、汇市也出现了一波寒流，整体经济环境加之，近期市场上出现很多声音一线城市也挺不住了、上海楼市也凉了、上海二手房价大幅下跌。。。 但事实如何呢？？小编也非常好奇，故整理了最新的10月前三周的最新成交数据，与大家一起探析楼市真相。 上海二手房凉了？ 截止10月第3周（10。110。23）二手住宅网签成交11179套。相比9月同期13171套，同比下滑15。12；本月还有9天，按日均成交计算，预计10月二手住宅市场网签成交在1。6万套左右，月度成交量确实将进一步下滑，且远低于2万套枯荣线。 但10月受国庆小长假影响，尤其这是上海静态管理后第一个小长假，大家都有一场向往自由的旅行计划，刨除假期因素，通过日均数据对比9月（中秋假期3天）日均网签659套，10月（国庆假期7天）日均网签699套，单日成交量环比上涨，对比6月后市场同期也是处于日均较高为位高，所以也不算凉，只能说不热。 价格方面，以上显示均为网签均价，网签价格相对是真实成交价格的65折，价格走势可以看出8月同期网签均价确实走势有所小幅下探，跌幅在2上下。 真相1 上海二手市场凉谈不上，但已进入横盘博弈期。 二手房市场从9月份开始也明显可以看出，市场分化较为明显。 通过对比9、10月份同期成交房源的数据，我们发现： 从成交结构看， 10月以来90平以下市场需求还在持续增加，140200平的改善户型需求稳步提升； 总价在8001500万的成交房源，成交占比依旧在小幅拉升，再外加930个税减免政策的推动，改善置换仍具备旺盛的购买力。 总价300万以下的房源，10月成交量再次较大幅拉升，虽然国庆前后无刚需强心针正常出台，观望情绪依然浓厚，但刚需市场还是表现出了较高的热度。 刚需端低总价房源的成交占比拉升也会直接影响均价小幅下滑。2的下滑，远没有达到凉的标准。 当下这个大环境下，上海的刚性需求端充满韧性与可能性，购房者对于上海楼市的信心非常足。 真相2 市场成交分化明显，刚性需求端充满可能性。 综上只看二手房，可能很多人觉得确实不乍地，但也要参考市场环境，说到市场那不得不聊今年的土拍、新房市场。 今年的上海土地供应与往年相比，完全可以称得上史无前例，住房用地供应量远超往年。 不仅如此今年还有第四批次，第四批的土拍即将到来，所有人都在期待今年土地市场能够冲4000亿的成交额。 这样的土地供应量，显而易见会让一手房市场的供应量激增，新房方面的9月份第四批集中开盘，8月份第三批集中开盘，7月份第二批集中开盘。10月份第五批开盘 供应量井喷。 数据可以看出上海新房、二手成交1：3的比列逐步被打破，疫情后至今二手比例已降至1。42之间，由于新房限价、一二手价格倒挂、以及二手三价就低首付款比例及对居住品质更加关注等因素，打新成为了众多购房者的第一选择，而正是这样的打新热潮，极大的分流了二手市场的客群，对二手市场造成较为严重的冲击，但总体上海楼市还是稳步输出的。 真相3 新房严重分流二手成交，上海整体楼市依旧稳健。 不过，值得注意的是，由于核验价松动，线上展现房源增加。加上最近去化不良资产的热潮，二手市场挂牌量，是呈加速上涨趋势的。 且随着房贷利率不断下降，置换减税政策的落地，打新不成功的买房客也回流到了二手房市场。这对二手房市场起到了一定的刺激作用，市场信心也在逐步回升中。 毕竟，二手房在价差不大的情况下，是更稳妥的选择。 市场流转而言，二手房卖不掉，一手打新的客户就不足。楼市最终还是要回归二手，去做正向流转。 目前上海二手的韧性非常强，市场需求是一直存在的，需要的是强有力的政策刺激，刚需的首付比例、置换的二套认定都是比较卡脖子的环节，一旦放松市场热度将随即喷发。路边社的取消认房认贷、取消三价就低、放松五大新城购房限购政策。。。最终哪个会落地呢？ 你觉得未来三个月时间上海楼市会出放松政策吗？
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