wumiancaijing。com 两家物业企业都在冲击上市，一家即将上岸，一家还在搁浅，但没人能完全放下心来。 本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布 作者：方原 编辑：陈涧 设计：岚昇 实习生：谢加 论起江湖辈分，郁亮要喊王健林一声大哥。 这两位难兄难弟，手下的地产公司，虽然不至于陷入绝地，但也承压不少。 巧的是，这两位地产大咖，手下的物业公司，都碰上了关键时候。 10月22日是万达商管的关键期，如果未通过聆讯，这家巨头将面临IPO第二次失效。 同样在港股市场。9月29日，万物云将在港交所正式交易。 虽然一家即将上岸，一家还在搁浅。但幸存者也没法因此嘲笑挣扎者，因为他们都知道，前方的路，依然充满艰险。 千亿估值野心 万达商管IPO的预热，距离如今已经比较久了。 2021年10月，珠海万达首次向港股递交IPO申请，此番上市，被称作是万达与王健林的翻身一战。 可惜，首次递表后，到今年4月，招股书超期失效。 外界普遍认为，万达商管首次招股书失效的外部原因，是交易所、证监会加强了对物管企业上市审核及问询次数。内部来看，则是适逢地产下行，拖累物企，致万达商管估值不及预期。 失效当日，万达又重新交表。只不过，二度交表至今，仍未有音讯。 相比起来，万物云的上市，顺利了不少。 今年4月1日，万物云向港交所递交申请书。中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人。 20192021年，万物云收入分别是139。27亿、181。45亿元和237。04亿。同期毛利分别为24。68亿元、33。65亿元及40。2亿元，年内利润为10。4亿元、15。18亿元及17。14亿元。 三个半月后，万物云收到上市批复。 上市之初，市场有传言称，万物云的估值将达到2000亿港元。 现实情况是，目前发售价为每股发售股份49。35港元。万物云挂牌上市前，总市值约576亿港元（526。6亿元人民币），市盈率约为31。57倍。 万达也有千亿估值野心。据招股书，万达商管上市前融资额达约60亿美元、估值达到1800亿元。市场也曾传言，万达商管估值超过2000亿港元。 为什么急于上市？ 王健林一定比郁亮更着急。 万达商管曾与投资者约定，要在2023年10月31日前完成上市。如若不然，投资方有权要求万达进行现金补偿。 珠海万达商管去年10月招股书披露投资者名单，图片来自乐居财经。 标普指出，如果珠海万达商管未能如期上市，且所有IPO前投资者选择行使回售权撤出投资，万达商管和万达集团的流动性和财务指标可能会弱化。 物企上市就是造富。虽然郁亮曾说：万物云的资产和利润占万科的比例较小，影响不大。但一般而言，物业公司上市，有利于增加融资渠道，减轻地产公司的压力，并进一步做大规模等好处。 另一层面看，物管板块曾是地产公司的现金造血器。 造血的逻辑是，一方面，能通过提升子公司的市值，推高母公司的市值。 另一方面，子公司会成为母公司的提款机。譬如，子公司在遭遇资金紧张，甚至是存在未弥补亏损时，仍向母公司出借大额资金。二者存在不合理的关联交易和关联担保等现象。 譬如恒大物业（06666。HK），独立调查委员会提供的资料显示，在相关高管授意下，恒大物业134亿元存款质押相关贷款透过第三方（扣除费用后）划转回流至中国恒大集团，用作集团的一般营运。 若不是恒大此番暴雷，这样的操作绝非能轻易被披露。 譬如，粤系公司时代中国旗下的物业股时代邻里，曾有一笔特殊的借款。这笔16。75亿元的借款，由时代邻里作为担保，以物业收入作为抵押。之后，这笔钱又被时代邻里以同样利率借给了母公司时代中国。这样的操作，也被怀疑是为母公司输血。 子公司还能为母公司带来大额分红。据万物云招股书，在2019年至2021年期间，万物云累计派息超41亿元。同期的利润，也只有42。73亿。外界质疑，万物云对股东有输血嫌疑。 故事不好讲了 但是，物业股的黄金时代，已经过去了。 2021年中旬，多只地产物业股飘红。碧桂园服务（06098。HK）涨到84。23元股，华润万象生活（01209。HK）冲击至51。53元股的高峰。一时间，物业概念股被称为地产茅台。 但在去年8月，物业估值开始回调，不少物企面临上市即破发。 原先，是中小物企在规模上无法匹敌大房企，于是在资本市场上表现低迷。 部分上市物企市值较巅峰期都有较大回撤。 现如今，民营大型物业也不吃香了，原先包括碧桂园服务、雅生活服务、融创服务等物企大象，市值较最高峰时，下滑80至90。 所以，无论是万物云或是万达商管，如今都不是上市的最好时机。 港股市场，股价不振。受海外央行加息，资本成本提高，流动性紧张等因素影响，9月27日，恒生指数盘中一度刷新11年来最低。 于是，万物云董事长兼总经理朱保全在朋友圈转发万物云上市报道时写道：差市场结交真朋友。 除经济面原因外，传统物业模式利润空间收窄，急需新的故事模式。 万科与万达一样，都试图讲点新故事，摆脱常规的物业概念。 万达商管对外的口径是，成为最大的纯商管物企，并强调其轻资产概念。 万科则是直接将万科物业改名为万物云，并强调其科技标签，称万物云未来的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。 只不过，这个科技故事，正处于初始阶段，还未进入大范围推广阶段，未来依然是未知。 王健林也依然在叙述着他的商管物业之王的故事。9月27日，珠海万达商业管理集团（简称珠海万达商管）一口气接管了5家奥克斯广场。 珠海万达商管今年合作了不少项目。 万物云上市，物企市场将不可避免掀起一波风浪。只是，郁亮和排队中的王健林，都难言轻松。
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