房贷真的回暖了？专家可理解为精准调控

　　南方财经全媒体记者吴霜上海报道11月24日，记者采访了多位银行客户经理发现，上海房贷出现了一些回暖迹象。一位上海商业银行的客户经理告诉记者，如果在12月初签贷款合同，走流程结束要到第二年一月份，一月放款的可能性比较大。
　　7月末，上海房贷利率整体上调，首套房贷利率由4。65上浮至5；二套利率从5。25上浮至5。7。
　　8月初，上海市房管局又出新政，明确落实三价就低原则，也就是说，除过往的合同网签价和银行评估价外，新增涉税评估价，以三者最低价作为贷款审批依据。
　　房产中介：核验价略有提升
　　涉税评估价，又被称为核验价，由上海房产交易中心定价，对二手房实施一房一价，所以每个房子的核验价占网签价的比例都不一样，但一般都在60左右。以核验价贷款使可贷款的金额大大降低。比如，原来买500万的房子，按照65的比例可以贷款325万，但是以核验价来计算，就要在六成的基础上贷款65，也就是只能贷195万。
　　核验价政策的出台大大提升了首付比例，不少房地产中介表示，购房者只能降低预期，或者暂时搁置购房计划。
　　受此影响，上海二手房10月成交量和成交价格均回落。根据国家统计局发布的10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，上海10月二手房成交量达到1。3万套，达到正常月成交量的60左右。从房价指数来看，10月跌幅为0。4，连续2个月出现明显下跌。总价400万元以上二手房成交量持续滑落，而200万元至400万元的刚需型房源成交活跃。
　　但近日，核验价出现了些抬升的迹象。一位房地产中介告诉记者，现在核验价格有所上涨。比如，一套500万的房子，10万一平，以前核验价是300万，也就是6折，在这个基础上乘65，是可以贷款的额度。现在一平米核验价涨到6。3万到6。4万，可贷款的比例就稍微上升了。最近，改善性住房销售量开始恢复，价格在700到1000万的房子成交量有所上升，小户型成交量相对还是较少。
　　另一家房地产中介公司也表示，观察到近期上海某些区的核验价格有大幅提升。
　　但克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨告诉记者：据我了解，现在核验价格本质上没有明显的上升，还是按照周边的过往的价格，还有土地的价格来去进行核验，并且短期内还是稳定为主，也不太可能通过核验价格调控贷款。
　　记者向多家银行求证时，银行方也表示，由于是一房一价，银行方也很难确定核定价格的变化趋势，但暂未发现明显的提升迹象。
　　放款速度：平均三个月，最快一个月
　　不少中介告诉记者，之前银行放出贷款大概率要等46个月，现在平均3个月就可以放款，这也是房贷回暖的一个迹象。也有中介直接向记者表示，10月份开始，上海很多银行的贷款部门对房贷审批就开始有所松动，11月开始所有的银行贷款额度大量放出。
　　浦发银行的一位客户经理告诉记者，如果购买二手房的话，年底前签定金合同，可以正常放款，根据目前的排队情况，一个月左右大概可以完成。对于核验价的变化，该客户经理表示，主要根据上海交易中心系统后台实时更新，看成交情况来确定。
　　交通银行个人贷款部客户经理也向记者表示，二手房贷款审批需要一个半月左右，放款排队三个月左右。
　　孙杨认为，现在房贷相对之前最紧的时候确实有回暖的迹象，但是也没有到很夸张的地步。房贷更多的是根据居民的真实居住需来提供支持，因为之前已经明确需求的刚需客户，可能在政策收紧时暂缓了购房计划，现在在逐渐地给他们恢复贷款，所以把房贷放松理解为精准调控更合适。同时，现在的房贷政策核心还是利好新房，二手房压力还是比较大。可以看到第五批次，包括即将出来的第六批次认购在对新房的价格管控还是比较严的。
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