突发！降首付降利率松限购，楼市全面放松，真扛不住了吗？

　　3月第一天，全国首个省会级城市，以红头文件的形式，出台了7年来全国范围内最重磅的一次救市政策。
　　其中包括变相放松限购、取消认房又认贷、重新启动棚改货币化安置以及开发商土地款比例降低且分期支付等重要举措。
　　事实上，早在郑州放松之前，全国各地楼市放松的声音此起彼伏。接下来是否还会有更多城市跟进？2022年房地产市场到底怎么走？
　　在各方信号下，其实，最应该关注的是：住建部、银行、调控政策给予的方向。
　　01。住建部定调2022楼市
　　2022年2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。具体到细节，主要聚焦十方面工作重点，这里摘取其中比较重要的几条：
　　1、保持房地产市场平稳运行。增强调控政策的精准性协调性，努力稳地价、稳房价、稳预期。
　　2、坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
　　3、推进住房供给侧结构性改革。主要是大力增加保障性租赁住房供给，加快推进长租房市场建设。
　　4、推进城镇老旧小区改造。推进新城建，也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。
　　这次发布会，全场贯穿一个稳字。但这次的稳，首先反映去年严格调控下，出现的不少大房企出现资金断裂、暴雷带来的风险的调整。所以首先跟在平稳运行后的就是增强调控政策的精准协调性。包括坚决处置房企违约风险，都是以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标。
　　02。降利率、降首付楼市风向变了
　　其实不止是住建部在对楼市的政策在稳的目标下进行回调。在央行的多次喊话下，近期从首付比例、银行流水、贷款利率、放贷周期都出现了不同程度的放松。
　　1、多地降首付，二成首付再现
　　年初以来，楼市释放出一系列利好，先是山东菏泽似乎打响了今年降低首付第一枪：首次置业的刚需首付降至2成，较此前下降10个百分点。
　　2、利率下调，节奏加快，波及一线城市
　　今年年初，房贷放松的节奏快于预期，继二三线城市下调首套房首付比例后，广州、杭州等地房贷政策也有所松动。
　　2月21日起，广州六大行集体下调房贷利率。2月23日，杭州也传出首套、二套房按揭利率均迎来下调的消息。上海的首套房利率甚至降低到5以下。
　　3、放款周期加快，最快只需一周。
　　据贝壳研究院数据，2022年1月，四座一线城市的银行放款速度均有所加快。
　　其中，广州较上月缩短40天以上，北京平均缩短12天至70天。某股份行客户经理也透露，放款最快仅需四到五个工作日。
　　此外，南京地区甚至传出流水、首付来源的查询有所放松。
　　南昌最近也有网友表述，个别银行对二手房的贷款评估有所放松，并没死守指导价作为参考评估。同时，房贷利率也有所下降，有购房者也表示近期放款周期明显加快。
　　03。人才补助、购房奖励多地楼市疏困
　　除了信贷的放松外，2022年以来，浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策。主要涉及以下两方面内容：
　　其一，放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30，近期山西晋中公积金新政降幅更大：二套首付比例降至20。
　　其二，通过财税刺激托底楼市。例如玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50的契税补贴。
　　又如泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元人的人才安居补助。
　　回头来看，近期针对楼市调控放松的政策已经很明显。我们判断楼市政策的松与紧，最直观的三个信号就是：住建部的定调、银行的信贷政策、各地地方政府的调控举措。
　　尤其在房住不炒，因城施策的方针下，很多城市在调控从严的时候都是加码的，在放松的时候，都是先试探的。最近多地的调控放松闯关成功，也基本确认了当下对待楼市的态度。
　　结语
　　其实，2021年10月，调控已经触底。调控触底之前的几年间，一点一滴的量变积累为质变，让地产行业的逻辑发生了根本改变。包括当下的楼市调控放松，也是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向。
　　因此，今年不仅要从资金层面让房企平稳渡过降杠杆的难关，降低楼盘烂尾风险，还要通过政策调整，恢复买房人信心，恢复市场成交！