房屋建筑维修经济效益化管理探讨

　　【摘要】在经济的不断发展下，我国房屋建筑的建设如火如荼，在这大背景下，对于房屋建设及后期的维护问题上，却存在着很大的问题。其中，由于维修管理不善，大量房屋的使用直线下降，在浪费公共资源的同时，也降低了社会经济效益与环境效益。因此，本文对房屋经济维修经济效益化管理进行探讨，以此借鉴。
　　【关键词】房屋建筑；维修；经济效益化；管理
　　一、房屋建筑维修经济效益化管理的概念
　　房屋建筑维修是指房屋建筑从建成到最终无法使用，继而被拆除的整个过程中，为了维护房屋的正常使用功能，延长房屋的使用年限，而进行的一系列修复活动。房屋建筑维修经济效益化管理则是对房屋建筑维修的具体活动进行策划与协调，以缩短施工工期，节省施工费用，从而取得良好的经济、社会以及环境效益。房屋建筑维修具有经营和服务的双重性、广泛性、分散性、普遍性等特点。
　　二、房屋建筑维修经济效益化管理的意义
　　（一）延长建筑物寿命，节约资源
　　房屋建筑维修可以延长建筑物的使用寿命，当前社会发展中，强调循环经济和可持续发展，因此，维修就是最大的節约。
　　（二）有利于城市公共安全
　　一些房屋建筑物时间久了得不到维修就会存在安全隐患。自然灾害和人为事故也在不断增加，像地震、暴雨、火灾等时有发生，城市公共安全越来越受到人们的重视。房屋建筑物的安全作为城市公共安全的重要组成部分，对其进行维护、补充和完善正是加强公共安全的措施之一。
　　（三）有利于提高居民的生活水平
　　维修改造旧的房屋建筑物能减少对新建筑的需求，减少新土地的征用，保护生态环境。据测算，旧的房屋建筑物的维修成本大约是新建筑物的六分之一，节约了社会资源。居民住房费用减少，可以将更多的资金用作其他消费，从而提高生活水平。
　　三、电气工程施工过程中出现的问题
　　（一）与各专业之间的协调不善
　　工程建设是由多种专业工程组成的，电气工程贯穿于整个项目的整个过程，是整个项目中一个重要组成部分，与其他专业相互影响相互协调。但是在实际操作中，经常会出现与其他专业之间不能很好协调或者协调不当，而引发诸多问题。比如：没有协调好与建筑专业的问题，从而出现预埋的管线在数量以及位置上的误差，最后导致返工等问题。这样浪费了人力物力，也影响了工程的进度，使得成本提高；与排水专业、通风空调专业之间没有进行有效的协调使得预留电源功率不够或者位置不对，从而产生系列问题；与装修、结构专业协调不当则会造成设备基础及设备房等没有达到要求等问题；由此可见，在工程项目施工过程中与各专业协调是非常重要的，因此，要在施工过程之中，重视与各个专业的相互协调，才能促进项目更好地完成。
　　（二）管理不善延误工程
　　在设计和施工中出现问题，有些施工单位在工程刚报批后，直接开始施工，缺乏统一的规划与安排。最后造成工程整体的效果不佳，设计人员不能很好地完成设计，或对图纸进行修改、润色。在工程遇到问题时不得已进行返工，影响进度以及具体的效果。因此，应该重视在施工之前进行图纸的设计，以便进行后期的施工，从而减少工程问题的出现。
　　（三）施工人员没有很高的专业素养
　　要保证建筑电气工程能够有较高的质量，这就要求施工技术人员必须要具备较高的专业知识及技能。例如：相关技术人员有技术等级认证的证书以及相关的施工资质等。而在具体的实际中我们了解到，很多技术人员都没有相关的证书和相关资质，施工队伍人员的整体素质不高在很大程度上影响了工程建设的质量。
　　四、房屋建筑维修经济效益化管理的强化措施
　　（一）总体筹划的合理进行
　　在房屋建筑维修管理中，体现的是物业管理企业的重要职能。物业公司在房屋维修计划的总体筹划过程中，应立足于现有的房屋使用情况，对整个房屋内部与细节处进行全方位的勘察，把房屋维修的目标与实施方案进行统筹，并要保证措施的合理性与性价比。房屋维修计划目标是指在房屋维修计划期内，物业管理公司所需要完成的维修工作内容与管理内容。如对维修工作的数量进行汇总，对维修工作完成的质量进行监督，同时要在计划期内顺利达成应有的维修房屋质量标准。
　　在这个过程中，维修内容的选定，落实到实际操作中的工作量与工程量间的安排，过程实施中的管理与改进，完善与监督等，都是管理的核心内容。为了实现房屋维修计划目标，需要采取相应的工作步骤和管理方法。总体来说，房屋建筑维修计划实施方案内容总体上可分为对维修计划期内维修工作的时间安排、工作方式选择、维修工作的技术方案制订、维修工作的组织手段等。当然，还要做好房屋建筑维修的相关保证性措施，这些措施作为房屋建筑维修计划的辅助性安排，起着确保房屋维修计划实施的保障作用，对房屋维修过程中的资金使用、劳动力组织、物资供应、技术指标等都有相应的管理目标。
　　（二）维修计划的合理制定
　　维修计划期内，相应的维修管理部门应有其负责的相关工作任务，对于维修的数量与质量要具体化、责任化。同时，维修方法的选择、维修时间的安排、维修工程所使用的技术方案、维修过程中需要的物资供应等都要进行相关的规定。对可能存在冲突的维修项目，应配合以房屋建筑维修计划保证性措施，进而保障维修目标的顺利达成。而在编制房屋建筑维修计划时，对于所有的维修工作安排要以不同层次，不同角度进行周详考虑，从整体性着眼，建立起一个相互配合、协调共进的计划体系。当然，维修并不单单指维修计划制订，还包括了定期维修与制订。
　　对于房屋建筑质量管理来说，国家在这方面已经出台了一些法规，但对维修制度的设计方面目前还没有具体的规定。所以目前承担起房屋安全鉴定的机构主要是对危险房屋进行鉴定，没有达到危险层级的房屋在这方面的鉴定尚属空白。而且，由于目前鉴定机构数量很少，资质也没有达到应有的标准，所以在这方面房屋建筑物的维修效果鉴定还需要进一步完善。在此大背景下，业主与物业公司应明确意识到这一点，对房屋建筑维修工作应配合作好定期维修制度，而不是依靠一个短期性的大修来解决一切问题。因为定期维修制度能最大限度地减少由于维修不善造成的遗漏，定期进行房屋建筑维修能最好地保证维修效果。
　　（三）维修资金的合理使用
　　维修资金在房屋建筑维修中起着重要的支持作用，因为它，才能让房屋建筑维修变为可能。专项维修资金应严格应用于住宅的公用部位和公用设施设备。业主与物业公司对于专项维修资金的使用应共同商讨，集体投票，把钱花在紧急关键处，提高专项维修资金的使用率。为了进一步提升维修资金的使用率，还应建立起透明化财务管理，对相关支出列出明细，公布在住宅区内外，让业主心中有数。还可以集思广益，把相关的维修项目进行讨论，以选出最节能最高效的维修方法。有些业主本身就有房屋建筑方面的从业经验，对于这些业主应拉到房屋建筑经济效益化管理中来，共同完成好这一管理目标。同时，物业公司应把资金的使用与审批工作做到位，与业主保持良好的沟通，才能让资金在使用上更为高效。
　　五、结束语
　　只有善于发现问题、找出引发问题的原因，并从实际活动中找到解决问题的方案，从而解决问题，只有这样，才会保证房屋建筑维修管理工作的顺利进行，促进建筑行业的健康发展。
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