房地产企业项目成本控制研究

　　【摘要】房地产行业近年来快速发展，经历了房地产暴利时代，现在由于国家政策的出台、土地和人工成本增加等原因，房地产市场利润空间逐渐减小，这直接加大了房地产企业之间的竞争。本文通过分析WH房地产企业山水名城项目开发的不足，并针对这些不足提出解决方案，为企业进行后面项目提供参考。
　　【关键词】房地产企业；项目成本；开发流程；成本控制
　　一、房地产项目成本控制理论概述
　　房地产项目成本的构成：
　　1。取得土地使用权所支付的费用
　　在我国，土地的所有权归国家所有，企业只能购买土地一定期限的使用权。取得土地使用权所支付的费用主要是企业为取得土地使用权通过招标、挂牌、拍卖等方式所支付的土地出让金、拍卖费以及国家统一规定的契税等相关税费。
　　2。土地征用及拆迁补偿费
　　企业通过征用农村集体土地取得土地，要支付征用费用以及土地上相关附着物的拆迁补偿费用、相关人员的搬迁安置费用和相关税费等。
　　3。前期工程费
　　前期工程费是指企业在取得土地使用权之后，进行项目开发前期的设计费、劳动保险费、测绘费、报建费、勘察费、三通一平、项目可行性研究、市政配套设施、墙改基金等。
　　4。建筑安装工程费
　　建筑安装工程费是房地产企业完成前期工作，进入建设阶段，在项目施工建设过程中发生的费用。包括建筑安装工程费、建筑材料费、消防工程和水电工程的支出以及相关建筑设备的费用。
　　二、WH房地产企业项目成本控制现状
　　WH房地产属于中小型房地产企业，经过十多年的发展，成本控制也有了明显的提升。企业意识到成本控制在整个项目开发过程中，具有关键作用，一个科学的成本控制方法对于每个房地产企业不可或缺。其次，成本控制本是一项技术活，WH房地产广招这方面的人才，也取得了不错的效果。虽然进步明显，但未形成一套完善的体系，还有很多需要改善的地方。具体表现在：
　　1。组织机构方面
　　在进行该项目之前，文华企业对该项目设立了专门的成本控制管理机构，负责对该项目各个阶段进行成本控制管理。
　　2。项目成本控制管理
　　WH企业在山水名城项目成本控制方面主要是针对施工建设阶段，企业对施工建设阶段制定了一系列方式方法来进行成本控制，特别是对于该阶段中钢筋、水泥、沙石以及机器设备等看得见的材料的价格和消耗进行严格的控制。
　　三、WH房地产企业项目成本控制存在的问题
　　（一）项目决策阶段存在的问题
　　1。前期调研不完全
　　房地产在项目开发之前，都要进行该块土地位置、环境等调研，从而评估土地取得、开发等成本。然而，不少房地产企业对前期调研不够重视而简化甚至忽略这个步骤，直接按照企业其他项目的数据进行成本估算。WH房地产企业在进行山水名城项目开发时，虽也组织人员进行了相关调研，但他们调研结果只搜集到这块土地的招拍挂的起拍价，区域内配套设施缴费标准，再根据企业以往的经验数据进行成本估算，而忽略了该项目背后更多的成本影响因素，使得企业投资决策的根据出现偏差。
　　2。盲目根据地价进行决策
　　前面我们得出取得土地成本和施工建筑成本是房地产项目成本的主要组成部分，其中取得土地成本在整个项目成本中占相当大的比重，因此，在进行项目成本控制时，首要考虑的是取得土地成本。在很多地方，项目所处位置起着关键性的作用，不同的位置土地价格可能相差十万八千里，这给企业项目开发成本带来很大影响，但是盲目根据土地价格进行决策也是很不科学的，因为投资环境这个因素也对成本有着巨大的影响，例如偏远的郊区土地价格虽然便宜，但是由于地处偏僻，人流量小以及项目周边交通不便，这会对商品房的销售造成困难，影响整个项目的收益。
　　3。土地竞拍价控制不利
　　在获取土地过程中，竞拍的价格直接影响项目成本，也是对项目成本能造成极大影响的因素。而在这方面，文华房地产企业由于公司缺乏经验，在竞拍前没有做好项目设计方案，因此在山水名城这个项目的土地竞拍上没有实现以最小的竞拍价来取得利润最大化的目标。
　　（二）项目施工建设阶段存在的问题
　　1。对合同的管理力度不够
　　企业签订规范的合同的目的是为了避免产生责任纠纷，并且能有效降低各项成本。而在合同管理方面WH房地产企业在山水名城项目存在些许问题：合同本身不够完善，部分合同規定条款不够清楚。
　　2。工程签证问题
　　房地产项目具有开发周期长，且不可逆转的特点，因此在项目施工建设阶段，会因为合同问题或者天气等不可抗拒等原因，会经常出现工程变更的现象。同时，它也常伴随着工程费用的增加，导致项目的停工，从而引起项目额外费用和总成本的增加。许多房地产企业都是通过加强监控在施工阶段的一砖一瓦来进行项目成本控制，却忽视了对项目总成本也具有极大影响的对工程变更的控制。
　　3。工程发包成本控制不准确
　　企业项目成本负责人对当地劳务市场的人工单价进行了调研并进行预算，与劳务公司签订承包合同。但是在施工过程中才发现项目的单价所采用的系数与原来施工图所计算出来的不一致，实际计算出来的单价要高于之前测算的，导致劳务公司出现巨大亏损。
　　四、WH房地产企业项目成本控制对策
　　（一）项目决策阶段成本控制对策
　　1。成立调研小组，进行充分的市场调研
　　在当前房地产行业背景下，企业要想控制后面阶段项目成本，就必须在项目决策阶段明确客户所需，按照客户的需求设计、规划、销售。在取得土地时，项目的土地实地调研非常重要，这样可以更加清楚地知道土地位置、形象和周边情况。对文华房地产企业山水名城项目来说，在初次调研时因未进行充分的调研而没有考虑到需要修建的隔离防护带以及绿化设施。如果进行了充分的实地调研，稍微仔细一点就可以避免此问题的产生。
　　（二）项目规划设计阶段成本控制对策
　　项目规划设计阶段在整个成本控制的地位十分重要，设计方案一经确定，整个项目成本也已大致确定。规划设计阶段的成本控制可以在项目开发之前提前预防不可预见的风险和提出解决超支风险的措施，使得成本控制在整个项目开发中事半功倍，减少后期开发成本管理的偏差。
　　（三）项目施工建设阶段成本控制对策
　　1。严格签订建设施工合同
　　为预防施工纠纷，减少施工索赔，减少施工成本，必须完善工程施工合同，增加合同条款的严谨性。因此，对于合同中的措词用语企业人员必须仔细推敲，准确把握合同条款内容，并自觉学习相关法律知识来完善自己，以确保合同中内、内容能依法履行，这样能达到事先防止施工出现索赔、防止及减少纠纷等情形，从而减少额外的项目成本。在合同履行期间，企业应当严格控制合同变更，并建立与合同变更有关的审核程序，和合同履行跟踪检查程序。这样企业可以严格地控制项目工程建设的进度和节奏，提高资金利用率和加快资金的回笼速度，减少额外的项目成本。
　　现如今，房地产暴利时代已不复存在，房地产企业之间的竞争早已不是简单的售房之战，而是成本之间的竞争。本文认为房地产企业应将项目成本控制看作一项系统性的工作，从整个项目的角度建立一套以成本构成和成本影响因素为核心的成本控制体系，再根据项目开发各阶段分析各个阶段存在的问题并提出解决改善措施。
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