此时的楼市还能进吗

　　2018年上半年，限售、限购等楼市调控次数逼近200次，可以说调控风暴席卷了大半个中国。限售、限购的实质就是控制房子的流动性，避免房价继续上涨。然而，却有出现越限越涨的趋势。这也从另一个侧面反映了人们对楼市的狂热追捧并没有停止。这个时候，人们也许需要一支冷静剂。
　　从上篇文章《拨开楼市调控背后的迷雾》一文中还是可以看出，风险依然是相伴而行的，买房一定要量力而行。近两年，楼市行情和政策都出现了分化的情况。一二线城市与三四线城市的房子该如何购买？刚需族又该如何选择住房呢？
　　一线城市：至少有50的涨幅
　　近日，经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟在公开演讲时表示，爱情会失之交臂，永远不会再来。而在过去的20年中任何时点，都可以买入商品住宅，持有6年可以获得100以上的收益。现在买的房耐心拿6年，也会有翻倍的收益。
　　而且他認为以住房收入比的指标衡量而得出房价已经见顶的结论是荒唐的。不考虑人口迁徙、人户分离等因素，为达到政绩指标而直接得出城镇居民自有住房率已超过了100，人均住房面积达46。8平方米的辉煌数据是可疑的。他表示，随着人口总量的增长，人口的迁徙，新生儿的出生，未来十年每年商品房需求量为10001500万套，所以户均住宅已经饱和且人民生活水平足够的看法与常识相悖，他还对万科董秘未来10年，中国需要172亿平方米的住宅的说法表示赞同。
　　中国商业贷款是28多万亿，住房公积金大概是10万亿元左右，金融不动产是120万亿元，金融的杠杆和按揭杠杆是53、54，还是比较温和的，钟伟认为仅在北京、上海出现了轻微的置业平均年龄延后现象，并不能武断地说房价见顶了。假定年收入增长8的前提下，动态计算的结果显示北上深一线的房价至少有50的涨幅。
　　就算是一二线城市仍有上涨空间，尤其是一线城市，但是相对于4万、5万乃至10多万的房价，相信大多数民众还是无力承担的。这只能是有钱人的游戏。
　　不过，也有人会选择把三四线的房子置换成大城市的，主要是想趁着三四线房价较高的时候换，否则可能以后更置换不起。还有以一些是父母想要让孩子在大城市享受更好的教育，这些都无可厚非。
　　三四线房子：很有可能跌回去
　　钟伟认为，未来三年中国三四五线城市低于1。4万平米的房屋会消失，开发商逐利而行，在住宅供应6800元平方米的情况之下，1。4万元1。5万元平方米会成为主流。爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。钟伟就此说法提出批判。该说法误用时间尺度，假定房价复合增长4的情况下，20年间的楼市变动是呈现乘数效应的，20年后的房价乃至社会制度均不可同日而语。高价房、一二线城市房望尘莫及，民众仍可以转向中低价房、三四五线城市畅销房。
　　在实证中也不难发现，伴随着供应量、人均收入的巨大增长，过去20年间商品和服务上涨幅度大多高于10倍。习惯使用新房价格而不采用特征房价指数、以租售比、租金月供比为简单衡量指标等错误行为，流传得极其广泛。但计划赶不上变化，楼市更是一样，谁想到楼市企稳之时，六七个城市出台公证摇号购房。
　　在2017年，二线和东部一三线城市已经大规模降低落户门槛，购房需求就增加十几万。人进来容易，但房子却没办法快速增加，从土地出让预售，最决也要6个月。事实上二线城市的很多人在上一波去库存中，顺带卖了很多的房子，但补库存滞后。我们以西安为例，3月份仅仅上市4000套，而西安3月的四天就新增1。7万人口。
　　现在按照这个速度下去，很快，又会出现很多大型城市。未来人口从维度上来看，用不了几年就会比肩一线城市。
　　不过也可以看到，房地产调控正在向着三四线城市转移，尤其是棚改货币化政策的全面退出。以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。
　　统计显示，20162017年，三四线城市棚改货币化安置，分别拉动商品房销售面积1。4亿平和1。8亿平，占销售面积的15和17。整体而言，货币化安置过程中，仅有小部分安置的资金没有流入房地产市场。
　　有专家指出，棚改完成之日，就是三四线房价爆雷之时。棚改贷款大收缩，已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际，那么风险就会一一释放。届时，基本面一塌糊涂的三四线城市，房价怎么涨的，很有可能怎么跌回去。这个时间点，不会超过2020年。
　　当然，能买大城市就优先买大城市，因为大城市将来无论是人口、产业，还是科技、教育等综合聚集能力都非常强，抗风险和增长潜力自然都比小城市强大的多。
　　刚需族如何买房？
　　对于刚需族而言，现在该不该买房？什么时候买房？如何买房呢？怎一个纠结了得？
　　首先是当前的楼市在调控政策下前景不明，不知道未来房价到底会怎么走；其次许多专家都在说刚需买房要趁早，如果现在不趁着降价的机会赶紧买，后面如果调控放松了，房价再次反弹上涨，那岂不是又错过机会了吗？还有如果后面发生金融风险，房价腰斩，买了房岂不是亏了？
　　专家认为有四类人尽管是刚需但是现在可能也不适合买房。第一类是没有经济能力的。当代社会30岁以下的年轻人经济能力相对薄弱，在一线城市之中竞争力太小，而工资只能勉强够生活。不高的收入将会让房子的月供配置更多的家庭收入，会加重家庭的负担，其他开支也会大大的缩小，而正确的家庭配置房贷的月供不应该高于收入的30，但是对于多数家庭来说这真的是太难了，别说是30，就连50都达不到。所以说年轻人别急着买房。不要再给自己和家庭加上太多的杠杆。
　　第二类是首付都是靠东拼西借的人先不要买房。买不起房首付不够，工资跑不过房价，靠着借钱、靠着啃老买的房，这种方式真的好吗？第三类是手中有点钱想做投资。但是君莫见现在形势瞬息万变，如果选择买房投资，那你就要做好面对五年限售和后年房产税的准备。而且现在政策严格控制房价上涨，再加上房贷利率提高上涨，购房成本已经大大提高了。第四类是刚步入社会的人，初入社会的年轻人没有多少社会能力，无稳定的经济实力，没有稳定的工作的心，而跳槽和转行是他们的代名词。俗话说的好跳槽穷半年，转行穷三年，你有半年的积蓄够你挥霍吗？有三年的积蓄给你转行吗？如果你没有雄厚的家庭背景，那么脚踏实地挣钱才是最重要的。
　　所以，如果不是特别着急，还是建议可以再观望一段时间。
　　如果非要买房，该如何选择城市、如何选择地理位置呢？业内专家认为，简单来说，如果中国的城镇化没有结束，那么房地产市场就没有消亡。如何来判断一个城市的房地产是否还有潜力呢？可以从四个方面来看：第一是宏观经济形势是向上还是向下的发展阶段，如果是上升阶段，那么房价就是普涨的。目前我们处于下行阶段，所以房价在一二线城市、三四线城市呈现分化态势；第二是看这个城市的预期人口流入还是流出，我们可以看到目前东北地区的预期人口是流出的，相应的房价也会下降，而有活力、吸引人的地区房价是上升趋势；第三是城市的公共服务体系是否便利，教育、医疗等服务体系是否健全，交通是否便利；第四则是政策的影响，包括房产税的出台等政策。总之，从人的角度来说，便利性是影响房价的重要因素。